摘要房地產稅費制度是房地產市場體制的重要組成部分。建立和健全房地產稅費制度，對於充分發揮國有土地資源的效益，防止其流失，保障房地產市場健康有序地發展等都有重要的意義。目前，我國房地產市場的不正常發展帶給我們對現行房地產稅費制度的思考。本文通過分析現存制度的弊端和國外相關制度的成功經驗，提出完善我國房地產稅費制度的壹些建議。
關鍵詞房地產 稅費 完善 宏觀調控
正文
稅收杠桿是國家進行宏觀調控的有力工具，近年來，我國部分地區如北京，上海房價飛漲，房地產業發展，大到影響市場交易能否順利進行，國土資源能否得到充分利用，小到影響城市居民能否安居樂業。在這種持續高溫的態勢下，加強對房地產市場的監督管理，規範市場交易行為，以實現資源有效配置成為國家宏觀調控的重點。為遏制畸高房價，給過熱的房地產市場降溫，稅收的杠桿調控作用不容忽視。科學的房地產稅費改革比其他控制土地、提高利息、加征房地產轉讓稅等控制房產熱的措施都要有力有效。因此，完善我國房地產稅費制度發揮其對於經濟的宏觀調控功能已是時之所需，勢在必行。
壹 我國房地產稅費制度的現狀
隨著市場經濟的發展和改革開放的深入，我國的房地產稅費制度也逐漸確立和完善。我國的房地產稅費體系由兩大部分組成，壹是房地產稅收，壹是房地產費。
（壹）房地產稅制
經過1994年稅制改革，我國房地產稅收體系在稅種的設置、稅目、稅率的調整、內外稅制的統壹方面逐漸完善起來，形成了壹套適應社會主義市場經濟發展要求的復合稅制體系。按照征稅客體性質的不同，可將房地產稅收分為四類：流轉稅（包括營業稅，城市維護建設稅和土地增值稅）、所得稅（包括企業所得稅和個人所得稅）、財產稅（包括房產稅，契稅，城鎮土地使用稅，耕地占用稅）和行為稅（包括印花稅和固定資產投資方向調節稅）。2003年10月十六屆三中全會的決議中明確提出：“實施城鎮化建設稅費改，條件具備時對不動產開征統壹規範的物業稅，相應取消有關收費。”2005年2月26日，國家稅務總局，財政部，國務院發展研究中心等有關部門就《中國房地產稅收政策研究報告》進行研討。該會議明確了我國從2005年開始就新的稅制進行設計，並在合適的城市進行模擬運行。政府目前正積極推進以“明租、正稅、清費”為改革方向的房地產新稅制的改革。
（二）房地產費制。
房地產費是指在房地產市場活動中所產生的各種費用，它是國家機關為房地產方面提供某種服務（管理）或國家授予他方開發利用國家資源而取得的報酬，它也是國家在房地產方面取得財政收入的壹種形式。根據有關規定，現行的房地產費主要有三類：壹是國家作為土地所有者在房地產壹級市場向土地使用者收取的土地使用費，主要包括地租，國家對土地的開發成本，征用土地補償費，安置補助費；二是房地產行政管理機關或其授權機關，履行行政管理職能管理房地產業所收取的費用即房地產行政性收費，主要包括登記費，勘丈費，權證費，手續費和房屋租憑登記費及其監證費；三是房地產行政管理機關或事業單位為社會或個人提供特定服務所收取的費用即房地產事業性收費，主要包括拆遷管理費，房屋估價收費等。
二 現行房地產稅費體系存在的問題
通過不同的稅種，我國對房地產業的發展進行著多層次的調節，但現行的房地產稅種的設置，絕大部分是參照其它行業的稅種，沒有考慮到房地產業自身的特點，因而這些稅種結構已不適應房地產業發展的客觀需要。
(壹)宏觀稅制的缺陷。
首先，房地產交易缺監控，稅收征管難度大。壹是沒有普遍建立起房地產評估制度，房地產交易只能以實際成交價為準，加之法律又沒有設置針對明顯低於市場公允價的房產交易，政府有權優先收購的規定，這便為炒房提供了條件；二是沒有嚴格的註冊登記制度，使稅務機關面對納稅人的虛假申報常無從查證。其次，“隱形市場”中逃避稅，國有資產流失大。以行政劃撥方式取得國有土地使用權但未補交出讓金、補辦出讓手續，或集體所有土地未經國家征用即也是未交出讓金，而直接進入市場交易，對此兩種情形是采取行政處罰措施還是征土地增值稅,如果征,如何計算增值額,這些都是法律的空白。第三，出讓、轉讓土地界限不明，稅收征免難以確定。壹是兩類所有權土地納稅主體難以確定。法律規定我國土地所有權分國家所有和集體所有兩種，《城市管理法》又規定,城市規劃區內的集體所有土地經依法征用轉為國有土地後,該幅國有土地的使用權方可有償出讓。這樣實際上集體所有土地正在逐步國有化,使兩類土地所有權在現實中難以確定,並使派生的土地出讓、轉讓不易劃清,從而影響了納稅主體的確定,具體的征免界線也難以把握；二是性質不明的房地產公司，征免界限難劃定。目前許多“房地產公司”掛靠國土部門,又是法人又得履行行政職責，體現政府意願，致使稅務機關很難分清公司業務中哪些屬於政策性“代理”,哪些屬於“自營”項目,征免界限難確定。
（二）微觀稅制的缺陷。
首先，稅種分布結構不合理，保有環節相對偏輕。這個環節主要調節政府與房地產占有者之間的收益分配，目前的結構會使土地成為保有者的無息貸款，加之保有階段的增值幾乎都流向保有者，致使更刺激了房地產投機行為；保有階段的低稅負致使流通環節負擔過高稅負，助長了隱形交易，逃稅現象。其次，計稅依據不合理，稅負不平等。如房地產稅從價與從租計征稅率差別甚大，導致隱形市場泛濫；現行的契稅區分國有與非國有企業納稅；耕地占用稅，房產稅，固定資產投資方向調節稅都實行內外企業有別制。第三，單個稅種征稅範圍有待擴大。壹是現行稅制中除耕地占用稅外,其它各項稅種的征稅對象、征稅範圍、征稅主體均不包括集體土地及地上建築物和附著物,這無形中喪失了國家對這部分房地產的管理和調控；二是城鎮土地的規定中也排除了機關、人民團體、軍隊、以及由國家財政拔款的單位自用個人所有的非經營性房地產。
（三）稅費關系缺陷。
首先，房產費項目過多，征收不規範，費明顯重於稅。目前行政收費多缺乏法律依據，行政機關主體不壹，亂收費，亂攤派現象嚴重。據了解北京征收的各種費有40多種，有的地方多達近100種。據調查，房地產業的政府收費占到了稅費總額的75%以上，土地成本中，收費項目占30%，土地出讓金占50%，稅占20%，明顯費大於稅，權大於法。其次，稅費並舉，重復課征，雙重負擔。最為突出的例子是以出讓方式取得土地使用權的經營者既要支付土地使用費，又要繳納土地使用稅。
三 借鑒國外經驗 完善稅費體制的改革與建議
（壹）各國稅制的***性
1以稅為主，費為輔。國外壹般要繳納的房地產規費僅占房地產價值的2%左右。並充分遵循“誰受益，誰納費”的公平原則。
2重保有，輕轉讓的稅收分布結構。各國土地稅都由土地保有，經營，取得三征稅環節組成，各國房地產權屬轉讓的稅收較少，而重視保有環節的征稅。
3堅持寬稅基，少稅種，低稅率的基本原則。除公***宗教慈善等機構免稅外，其它均為納稅對象。少稅種避免了稅種復雜帶來的高管成本和重復征稅的不公。在前兩者實現的前提下，低稅率實現了稅負的減輕，保證了穩定的財政收入。
（二）我國稅費改革的建議
1規範我國的法律體系，健全宏觀稅收配套體系。
首先，要完善房地產稅收法規。目前，我國稅收立法的層次較低，涉及房地產業的大多是行政法規和規章，缺乏足夠的法律統壹性和權威性。“有稅必有法”，為了維護市場主體的獨立性，充分發揮他們的主動性與積極性，制定相關稅收法律，依法計稅，減少行政幹預。其次，建立完整而系統的房地產評估制度，即建立完善的法律體系監督下，由具有專業資人員組成的專門機構。等時機成熟悉後再建立房地產評稅制度，在稅務部門建立房地產的評稅機構，對納稅人應負房地產稅額給予法定的評估。第三，建立房地產管理機構與稅收征管機構的信息溝通制度。規範的財產登記、房地產估價、咨詢、工程監督、代理交易等內容的房地產服務體系，為稅務部門提供客觀的征稅信息和專業化服務，協作稅務部門搞好房地產稅收的征管工作。
2設計稅收體系，完善微觀稅收制度。
第壹，稅收分布結構合理化。重視對房地產保有的征稅，開征統壹規範的不動產稅，強化保有課稅，這樣壹方面可以防止業主低效率使用財產，推動房產要素的優化配置；壹方面政府參與資源再分配，可以增加財政收入來源；再者，可以分擔流通環節的高稅負擔，扼殺不規範的隱形交易，；第二，改變計稅依據，調整稅率，擴大征稅範圍。以市場評估值作為計稅依據，基於“誰受益，誰支付”的原則，設置幅度比例稅率如市中心地段的稅率高於郊區，使計稅更合理，更具監督性，收入更有彈性。城建稅應以納稅人的經營收入為其計稅依據以體現稅收平等原則。對於房產稅從租與從價計征也作相應調整，使稅負更公平；稅率做適當調整，如適當調低契稅稅率，適當調高印花稅和耕地占用稅的稅率，加大調節力度，充分發揮稅收的杠桿調節作用；將農村非農業用房，納入征稅範圍，對城鎮內所有，使用土地和房產的單位和個人都征稅。第三，改革內外有別，統壹城鄉稅制。內外資企業所得稅法的合壹加快了內外資合壹的步伐，實行國民待遇，營造公平競爭環境，以適應我國加入WTO的新情況。改革城鄉有別的雙軌稅制，營造寬稅基的稅制環境，增加國家對所有土地的監督和調控。
3協調稅費關系，建設和諧稅費體制。
第壹，清理壓縮收費，簡化收費項目。收費的雜亂多帶來的是開發建設成本的過高，最終構成了房價居高不下的原因之壹。將部分費改稅，減少重復征收現象，可借鑒國外將收費項目圈定在：不動產轉移手續費，登記費，公證費，對集體所有土地征收收取工程受益費（政府進行壹次土地投資向周圍土地所有者征收的因該投資使其價值提高的費用），差餉（向物業使用人收取的費用）四類中，稅費可由稅務機關集中征收、集中管理、分頭開支，這樣可以簡化辦事程序，加大政策透明度，既可保證財政收入，又可穩定房價，保障房地產業的正常發展。第二，明確租稅費概念，理順三者關系。將本質上屬於地租的土地使用費納入地租體系，並做相應的更名，如土地出讓金可改為土地批租金；理清稅費層次，避免帶給納稅人雙重負擔，如取消城鎮土地使用稅，避免繳納土地出讓金後的重復征收，同時加強對劃撥土地使用權範圍和審批權限的控制；將土地閑置費改為土地閑置稅或空地稅，加強稅收調控職能。
結語
任何壹項制度都是在實踐的洪流中不斷完善的，房地產稅費制度亦如此，我們應立足稅收的基本原則，結合房地產業自身的特點，以實現公平與效益的統壹為目標，建立稅種科學，稅負合理，分權恰當，收費簡化，為房地產業健康發展提供制度基礎的稅費體系。