近幾年，不少人士著文或發表意見分析房地產形勢。2001年底有人指出，我國當年的房地產已經與1993年壹樣“過熱”，並預計2002年就要出現房地產的“冬天”。2002年至2003年7月，又有不少人分析房地產泡沫和風險，認為問題嚴重。有人著文認定，我國的房地產業已經到了泡沫經濟的“懸崖”邊沿。而同時也有很多學者反駁這種觀點，認為中國房地產只是有壹些結構性過熱，並不會“崩盤”也不會影響中國經濟，尤其是各大房地產公司和建設部政策研究中心更是認為中國房地產業前景良好，將持續走高。有關房地產泡沫的爭論已經變得非常敏感。認為存在泡沫和否認存在泡沫雙方的觀點是如此的尖銳對立，以至於雙方誰也說不服誰，任何壹方發表觀點之後，必然會遭到另壹方強烈的反駁。
雙方觀點比較
壹、認為中國存在房地產泡沫的壹方普遍的依據是：
1）我國的房地產以25%以上的高發展速度持續增長5年後，按照其固有周期必然調整，但由於以下因素這個調整周期延長了：北京奧運會造成的建設高潮，加入WTO和開放國內市場刺激外商投資，人民幣升值預期刺激國際投機資本進入，在以上海為中心的長江三角洲產生資本聚集效應，國內投機資本炒作房價，既得利益集團有意維持泡沫等等，其惡果是維持時間越長，泡沫越大，損失越大。
2）房地產價格壹路飆升，遠遠超過收入房價比。收入房價比的合理水平是5∶1，但上海、北京、廣州為8.7∶1、12.4∶1、10.1∶1，全國平均7.8∶1.
3）把住宅作為投資品。保守估計20%以上的購房者是出於投資或者投機。更大數量的居民購買新房以後把舊房出租，以房租支付新房貸款，其實這也是投資行為。最為典型的是溫州炒房團，民間說法是其擁有的資金達1500億元。富裕的溫州人希望投資但苦於沒有合適的渠道，於是親朋好友幾十個人湊幾千萬資金壹起砸在某個樓盤上，迅速擡高樓價再賣。可壹旦房地產泡沫破裂房價開始下降，給這些投資行為帶來的損失就會壹發不可收拾。
4）房地產貸款超常增長。我國80%的土地購置和房地產開發資金來自銀行信貸。商業銀行參與了房地產開發全過程，承受了房地產市場運行中各個環節的風險。房地產貸款額這幾年來成倍增長。
不少消費者只認首付比例低，對於自己未來收入的預期或者過於樂觀，或者沒有認真考慮還款，於是購置住房的面積不斷擴大。如果系統性風險出現，消費者只能延期還貸，全部風險將轉移到銀行。 我國的現狀是儲蓄大於投資，銀行急於放款，特別願意對消費者進行車房信貸，但實際上如果系統性風險出現，過剩商品房集中到銀行，銀行只能廉價拍賣。銀行最怕呆賬，我國商業銀行大約有25%的呆賬，經過這次房地產泡沫洗劫，可能到40%.
5）空置率的提高。空置面積比近3年竣工面積之和稱為空置率，國際標準是10%，截至2004年4月末，我國空置壹年以上的商品房面積為5529萬平方米，空置率為57.6%.
6）炒賣地皮。不少地方在征地拆遷方面出現了對居民個人財產野蠻非法的剝奪，這是權力資本化和權力承包最為野蠻的方式。由此產生的超額利潤就是房地產泡沫的根源。之所以說房地產泡沫必定破滅，因為最長也就是維持到城市土地賣完，或者耕地不足以生產足夠的糧食的時候。實際上還維持不到那時候，因為房地產商已囤積的低價土地壹旦集中投入，或者銀行壹旦收緊信貸，就會擊穿泡沫。
二、認為中國不存在房地產泡沫的依據為：
1）看房地產在GDP中的比重。目前國際上房地產創造的貢獻率占GDP的比重為8%～12%左右，而我國現在只有2%左右；2003年，我國房地產業的開發投資占固定資產比例是18.3%，而國際上這個數據在15%～20%之間；我國房地產產銷率2003年為81%，如果把出租的房子也計算在內，產銷率將達到90%以上，這個比例在國際上屬於較高水平。
2）從空置率的角度來看，我國房地產出現過熱和泡沫的說法也是不成立的。國際上有3種通用的有關空置房屋率的計算方法，按照這三種方法計算我國房地產空置率分別為3.52%、9.16%、5.37%，都沒有達到15%的水平。
3）有人看到房地產投資增速明顯加快，就擔憂市場消化能力，進而懷疑泡沫將破裂。如果靜態地看，這或許是對的。但問題在於，他們沒有看到長期的市場潛力。
從長遠看，可以肯定地說，中國房地產市場的高潮還在後面。因為隨著經濟的發展，人們會進壹步改善住房條件。同時，國際經驗表明，城市化程度在30%-60%之間，房產市場將進入高速發展期，而中國目前的城市化水平大約是36%，剛剛進入房產市場的快速發展時期。即使在未來壹二十年，房地產以年均兩位數的增幅發展，可能還是擺脫不了總量不足的被動局面。
4）局部的結構性過熱。中國的房產品檔次偏高，適合普通大眾的中低檔房比較少，局部地區價格偏高，但只屬於結構性問題，不會對整個中國房地產市場產生大的影響。
三、最新進展，政府部門介入。
新壹輪泡沫之爭的“導火索”是由摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠“點燃”的。謝國忠2004年9月纂文提出的中國房地產市場存在著巨大的泡沫，他的依據是，從全國範圍來看，房地產的價格是家庭可支配收入的10倍，在大城市甚至達到了12～15倍。這種說法立刻遭到了建設部政策研究中心的反駁，建設部政策研究中心在壹篇報告中強調：目前中國房地產的真實現狀是"局部過熱，結構有壹些問題。"而目前房地產的需求仍然是真實需求。緊接著，中國社會科學院金融研究所易憲容等經濟學家也加入了這場爭論。使這場爭論演化成了經濟學家和房地產商之間的爭論。是對前期觀點的進壹步深入討論。
觀點交鋒壹：“真實需求”到底有多真實？
關於全國房地產需求，建設部報告指出，未來近20年，我國有大量的新增城鎮人口需要解決住房，城鎮居民人均住房面積也會有壹個躍升，因此目前的住宅需求“仍然真實”。即使局部地區可能出現房地產過熱或結構性過剩現象，也不能就此判斷房地產已經是“泡沫經濟”。
而易憲容指出：“建設部的報告僅是把潛在需求看成是真實需求，其結論肯定是令人質疑的。”易憲容認為，目前的社會需求中，究竟有多大比例屬於普通百姓的居住需求，這個問題必須澄清。“房地產與壹般商品不同，它既是耐用消費品，也是投資品，衡量房地產需求不能簡單地把消費需求或投資需求分開來衡量，而是要把兩者結合起來，其依據是居民的可支配收入”。
觀點交鋒二：靠社會預期定房價合理嗎？
對於國內的房價猛漲，建設部的報告認為，社會經濟預期對房價的影響要比真實的供求關系大得多。目前CPI（消費價格指數）強勁上漲，說明當前的房價上漲並非孤立。“老百姓對未來房價上漲的預期推動了他們當下購物的行動”。
但易憲容認為，這種看法是實體商品的虛擬化，“讓人們仿佛又看到了美國納斯達克股市吹起的泡沫”。在美國納斯達克的股市泡沫破滅之前，上市公司的價格主要看該公司預期的投資價值，結果是納斯達克股市的泡沫很快就吹大與破裂。“如果國內房地產也要步納斯達克股市後塵，那麽國內房地產泡沫的吹大與破裂也不遠了”。
觀點交鋒三：空置率下降壹定就安全？
建設部的報告指出，從動態上看，商品房空置面積並沒有增加，而是呈下降趨勢，這說明當前的房地產空置問題並未惡化。
尹中立研究員指出，空置率下降並不能說明房地產市場沒有泡沫。房地產市場呈現周期波動的特征，周期分為蕭條、復蘇、繁榮和衰退四個階段。最值得警惕的是第三個階段，這是房地產泡沫形成的階段，市場景氣度很高，人們對前景充滿盲目的樂觀，但此時的市場形勢隨時會出現逆轉，非常容易遭受損失。而在這個階段，房屋的空置率恰恰是下降的。
觀點交鋒四：“供需兩旺”是否該鼓掌？
建設部報告列舉了大量房地產市場“供需兩旺”的數據。而在對上海調研中，尹中立發現存在壹個悖論：住房市場需求大於供給，而普通市民收入水平又無法承受如此高的房價。
尹中立認為，供需兩旺的背後，“隱含著相當大的‘危機’”。“上海房價遠超普通市民的收入承受能力，房價收入比超過了14倍。壹般來說，平均房價與平均家庭收入的比率在5左右比較合理，即使是1997年房地產泡沫破裂前的香港，房價收入比也只有11倍”。
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