恒大宣布全國 樓盤 全線7折沖刺1000億元銷售額目標背後，是“三道紅線”的壓力倒逼。據北京商報報道，“三道紅線”預期之下， 房企 融資繼續井噴，在座談會後的20天中，房企境內外***發行債券融資65筆，融資規模折合人民幣約554.9億元，平均融資成本上升至5.53%，有分析認為，目前部分房企是在“三道紅線”的影響還沒完全體現出來時力圖抓住最後的融資窗口期。
雲南城投私募債券信息
此前，據上海證券交易所消息，雲南城投50億元公司債券8月27日獲受理，該債券為“雲南城投集團2020年非公開發行公司債券”，債券類型為私募債。上月，雲南城投集團就已發布多筆融資：8月12日上交所披露，雲南城投集團2020年面向專業投資者公開發行公司債券獲得受理，擬發行金額120億元;8月27日，該公司2020年非公開發行公司債券獲上交所受理，擬發行金額50億元。
雲南城投的困境起源於2016年開始的“大力收購”，激進的投資收購使得雲南城投債務飆升，據財報顯示，2016年公司總債務同比增長44.49%至572.27億元，三年後該值已達833.25億!
在大理，雲南城投通過兩次股權收購，總計斥資約5億元獲取了壹個名為“大理海東國際旅遊休閑體驗區”的高端旅遊地產項目，也就是後來雲南城投的“海東方”項目。2020年3月28日，該項目因涉及違建 別墅 問題被大理海東開發管理委員會通知立即整改，其中海東方體育公園(高爾夫項目)被取消，項目租用土地需要由企業出資建設為生態公園，受此影響，雲南城投前期項目投入及土地租金總計2.15億難以收回。雲南城投2019年年報顯示，雲南城投多 家 主要控股公司去年虧損，其中雲南城投海東投資開發有限公司虧損4.72億元!
“海東方”遠景效果
“禍起蕭墻”
去年5月，原雲南城投董事長許雷因涉嫌嚴重違紀違法主動投案接受紀律審查和監察調查，也正是從那時開始，公司融資額明顯下降，據公開資料顯示，2019年雲南城投全年融資額較2018年下降了41%!
“禍不單行”
雲南城投業績方面的表現也不盡人意。2017年公司營業收入曾同比上漲47.3%至143.91億，而2019年營收腰斬壹半至62.48億，其凈利潤更是同比驟降865.9%至-34.82億!
雲南上市公司2020年半年報
正因為持續的虧損，今年以來雲南城投相繼出售多家子公司股權。其中，雲南城投對外轉讓昆明欣江合達城建60%股權，評估值為49125萬元，最終成交價為 49125 萬元;雲南城投對外轉讓東莞雲投置業90%股權，評估值為9555.10萬元，最終成交價為9555.10萬元;雲南城投下屬公司對外轉讓西雙版納航投置業80%股權，評估值為 1916.06萬元，最終成交價1916.5 萬元。雲南城投對外轉讓西安雲城置業51%股權，評估值為8280.76萬元，最終成交價為8280.76萬元。另外，2020年，雲南城投啟動重大資產重組，擬向集團轉讓雲南城投所持有的天津銀潤等18家子公司股權。目前，公司及各方正在積極推進重組工作，本次重組涉及資產的審計、評估工作正在積極推進中。
賣地、轉股，雲南城投如何自救?
今年月29日，雲南景洪市政府、西雙版納環球 融創 旅遊公司、雲南城投旗下景洪投資公司三方簽署了壹項戰略合作協議，主要涉及“瀾滄江國際生態文化旅遊度假區橄欖壩傣族水鄉特色小鎮”項目，7月31日發布的合作公告披露，雲南城投旗下西雙版納滄江文旅100%股權與西雙版納雲辰置業51%股權，以總價5億元轉讓給西雙版納融創。
早在4月17日，雲南城投就披露兩份公告，擬轉讓滄江文旅和雲辰置業股權，上述合作項目即是核心資產。在《華夏時報》對此事件的調查報道當中，雲南城投有內部人士向記者證實“我們(城投)的優勢，就是擁有大量的土地資源，其手續齊全”，面對資金壓力，雲南城投能夠最先進行操作的，壹定是賣地和轉讓股權。而融創中國董事長孫宏斌最近又對雲南的文旅產業非常有興趣，多次到雲南進行實地考察，因為雲南城投集團掌握的土地資源開發價值高，所以順利達成了這項合作。
簽約儀式現場
在雲南城投的頻繁發債和賣地、轉股的時候，另壹邊的融創仍然在攻城掠地。融創2020年中期業績報告顯示，融創中國實現收入773.4億元、歸屬凈利潤109.6億元、核心利潤130.4億元，同比增長0.7%、6.5%、3.0%，這麽壹對比， 實力 更為雄厚的融創看起來會顯得更“從容淡定”，但是通過和去年對比就能發現2020年上半年融創中國累計實現合同銷售金額和累計合同銷售面積都有同比下降，拿地的節奏有所放緩。
2019年融創中國凈負債率172%、剔除預收款後的資產負債率84%、現金短債比0.93，嚴重越過“三道紅線”。截至2020年6月末，融創中國資產負債率為86.56%，同比下降4.3個百分點;凈負債率為149%，同比下降23.3個百分點。
融創中國2020中期業績：盈利情況
融創中國2020中期業績：拿地情況
由此看來，融創中國也在積極自救
2020上半年，融創中國物業管理及其他收入為32.9億元，占比4.2%;文旅城建設及運營收入為9.8億元，占比為1.3%;截至2020年6月，融創在國內布局12座文旅城、4個旅遊度假區、25個文旅小鎮、8個會議會展中心，涵蓋49個樂園、48個商業、近150家高端酒店，但是如此失衡的營收占比，顯然與其所謂“協同賦能”的願景相去甚遠。
孫宏斌曾將投資文旅比喻為“詩和遠方”，大概也早已意識到了持有物業的增加會拖慢企業現金回流速度，但與其說是對文旅產業的熱愛，更不如說是他對環境優、低密低產品的看好。盡管融創經營豐富、資金雄厚，文旅產業和傳統房地產開發模式相比還是帶有“慢周期”項目天生的劣勢——投入內耗過高，現金回流過慢。巨額負債，要求融創中國必須保持高周轉，加速結轉去化才能確保現金流維持平衡。
“三道紅線”影響下，未來地產圈的趨勢將會是不斷整合，是從外部“回血”，是自身“造血”，還是忍痛“賣血”，活下去才是當務之急。
截止2019年末，僅雲南城投持有8個城市22個房地產儲備項目，持有土地7389畝，除了靠買地或轉讓股權外，雲南城投集團如何培養持續的盈利能力，更值得關註。
而對於融創中國，孫宏斌口中“更多的錢、更便宜的錢、更長的錢、可以穿越周期的錢”如何獲得?需要看在文旅項目和 住宅 業務之間如何進行權衡。