1. 城市等級不高：湘潭在2018年以前屬於四線城市，直到2018年才升為三線。相對於壹線城市如長沙，湘潭的房價水平較低。
2. 大樓盤進駐慢：湘潭的老城區比較擁擠，很多開發商更願意在九華開發區投資。然而，最近湘潭受到征收、棚改等政策的影響，大開發商如恒大、碧桂園、奧園集團、萬達等才慢慢進駐湘潭。
3. 交通線路發展緩慢：相較於長沙，湘潭的交通發展較慢。例如，在2019年，湖南省發改委才發布建設長株潭城際軌道交通西環線，而長沙早就有了城際輕軌和地鐵。交通不便導致房價增長受限。
4. 政府采取壹系列措施控制房地產市場：例如，實施限購、限貸和調整利率等政策，這些政策調整對房價產生了影響，導致房價下跌。
5. 人口流出較多：湘潭地區的人口流出較多，導致購房需求下降，從而影響房價。
總的來說，湘潭房價下跌的原因是復雜的，包括城市等級、樓盤進駐速度、交通發展狀況、政府政策調控以及人口流動等多個因素的綜合作用。