買二手房的購房者往往對壹個問題表示不解，比如總價100萬的房子按照首套首付3成，怎麽首付就不壹定是30萬了呢？
實際上，二手房為首套首付，首付的比例往往要比規定的最低首付比例高很多，所以造成了不僅僅是3成的現象。究其原因主要是銀行對房屋的評估價達不到購房者實際的購買價，今天我們就好好說說評估價的那些事兒。
壹、什麽是二手房的評估價？
即二手房的房屋評估值，是二手房交易過程中必須要經過的壹個環節。
由貸款銀行認可的評估公司評估出來，是根據房屋原購買價格、房屋現狀、周邊交易情況等因素綜合得出的壹個價格，受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響。
簡單來講，我們購房者如需辦理按揭貸款時，銀行需要根據房屋評估報告，才能按規定的房價百分比，提供給購房者貸款。
二、二手房的評估價壹般能到市場價的多少？
壹般為市場價的80%-90%。采用貸款方式購房會用到評估價，壹般有商業貸款評估、公積金貸款評估和組合貸款評估。
商業貸款的評估值壹般能到市場價格的80%-90%左右，公積金貸款的評估值壹般能到市場價的80%-85%左右。
就評估流程的時效性來講，商業貸款評估要更高。組合貸款的評估報告商業銀行和公積金中心都可以用，只需做壹次評估即可。
三、評估價與房貸關系
二手房的評估價會受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響，評估價大多為市場價值的80%-90%，部分房齡較長的房屋這壹比例會更低。
舉個例子：
小明購買100萬的二手房，評估價為90萬，那麽貸款額度最高能貸到評估價的7成。也就是說其可貸款額度為：90萬×70%=63萬，其首付款則為：100萬-63萬=37萬。
四、是不是評估價越高就越好呢？
評估價影響貸款的額度和稅費的多少。壹般來說，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的首付款就可以少壹點。
評估價還影響交易的稅費，增值稅、契稅、個稅的繳納，都是在評估價的基礎上，乘以對應的比例，評估價越高，繳納的稅費也越多。
簡單的說，評估價低，意味著繳納的稅費少，貸款的額度小，首付款方面，需要多掏點現金；評估價高，意味著繳納的稅費高，可貸款的額度高，實際支付的首付款可以少壹點。
評估價過高或者過低，都不好，因為對於買房人來說，意味著要麽是多繳納稅費，要麽就是多繳納首付款。所以，評估價適中比較好。
（以上回答發布於2017-05-31，當前相關購房政策請以實際為準）
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