房地產法是壹部基本法，物權法的出臺對我國相關立法的未來走向起著至關重要的作用。作為壹部以調整不動產權利的歸屬和利用為主要內容的法律，《物權法》對不動產法律部門的巨大影響不言而喻。有學者認為,《物權法》的頒布將清空《房地產法》中的私法體系，將《房地產法》“醇化”為專門調整不動產垂直管理關系的不動產管理法。誠然,《物權法》中關於不動產的很多內容與現行《房地產法》存在重疊，但這並不意味著《物權法》的出臺掏空了不動產民事法律制度。相反,《物權法》關於不動產權利的規定正好補充和填補了現有的不動產民事法律制度，為我國房地產法的完善，特別是與民事立法的協調提供了良好的契機。
用房地產法調整房地產關系
(壹)物權法對不動產物權關系的調整。物權法體系包括物權法的立法體系和內容體系，是形式與內容的關系。物權法立法體系是物權法外在表現形式形成的體系，體現在物權法中。物權法的內容體系是指物權法內部結構所形成的體系，可分為物權規範和動產物權規範，其中物權規範構成了整個物權法的核心和重點。壹般認為，不動產包括土地、定著物和未從不動產中分離出來的產品，其中定著物主要包括房屋和樹木。在不動產物權中，最重要的是土地物權和房屋物權，即不動產物權，這是整個物權法中不動產法律規範調整的重點。
1.土地產權。土地產權分為土地所有權和土地他物權。我國土地所有權的主體是特定的，包括國家和集體，土地所有權相應地分為國家土地所有權和集體土地所有權。& lt第五章產權是對土地所有權的規定。土地的其他物權，包括建設用地使用權、土地承包經營權、宅基地使用權、地役權、土地抵押權，前四項屬於用益物權，在《物權法》第三編第十章至第十四章有規定；土地抵押屬於擔保物權，在《物權法》中有所規定
2.房屋產權。房屋產權也可分為房屋所有權和房屋其他產權。房屋所有權的形式主要有:專有、* *擁有和區分所有權，以區分所有權作為最常見的房屋所有權形式。房屋所有權的規範化主要體現在《物權法》第二編第五、六、八章；在物權法草案的修改和審議過程中，房屋產權的內容壹直存在爭議。曾被納入房屋產權體系的居住權、房屋抵押權、不動產讓與擔保權，在《物權法》審議過程中因種種原因被刪除。最後在物權法的體系下，只剩下了房屋抵押，在《物權法》第三編第十六章中有所規定。
(二)房地產法對房地產關系的調整
與《房地產法》只調整不動產中的不動產物權關系相比，《房地產法》對不動產關系的調整並不局限於不動產物權關系，而是非常充實和全面的。盡管學術界對房地產法的性質和調整對象仍有爭論，但我們認為房地產法應定位為民法。在此基礎上，根據作為房地產法律關系客體的房地產產品的生產、交換、使用和消費過程，房地產法律規範大致可以分為:房地產權屬登記規範、房地產開發用地規範、房地產開發建設規範、房地產交易規範、房地產征收規範、房地產服務規範和房地產社會保障規範。需要說明的是，我國沒有統壹的房地產法，因此房地產法的立法體系還有進壹步探討的空間。以上劃分是基於房地產法的內容體系。
1.房地產權屬登記標準。不動產權屬登記貫穿於整個不動產活動，決定著不動產物權的歸屬、變更及變更方式、公示方式等。現行的相關規範性法律文件主要有:城市房地產管理法、土地登記規則、城市房屋所有權登記管理辦法等。
2.房地產開發用地規範。主要包括土地使用權轉讓和劃撥的法律規範。現行的相關規範性法律文件有:土地管理、城市房地產管理法、城市國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例、劃撥土地使用權管理暫行辦法、城市國有土地使用權出讓規劃管理辦法、國有土地使用權協議出讓最低價確定辦法等。
3.房地產開發建設規範。包括房地產開發建設主體規範和房地產開發建設行為規範。目前相關的規範性法律文件有:《建築法》、《城市房地產開發管理條例》、《建設工程質量管理條例》、《建設工程勘察設計管理條例》、《城鎮個人住房建設管理辦法》、《外商投資成片土地開發經營暫行辦法》等。
4.房地產交易規範。包括不動產轉讓、租賃、抵押等法律規範。目前相關的規範性法律文件有:《中國保險法》、《懶城房屋租賃管理辦法》、《個人住房貸款管理辦法》、《城市公有住房管理條例》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理條例》、《城市房地產抵押管理辦法》。
5.房地產征收與征用規範。包括集體土地的征地規範和房屋拆遷的法律規範。目前相關的規範性法律文件有:土地管理法、土地管理法實施條例、城市房屋拆遷管理條例等。
6.房地產服務規範。包括中介服務規範和物業服務規範。其中，與中介服務相關的規範性法律文件有:《城市房地產中介服務管理條例》等。與物業服務相關的規範性法律文件有:《物業管理條例》、《新建城市住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業管理企業資質管理試行辦法》等。
7.房地產社會保障規範。包括城市住房社保規範和農村房產社保規範。目前相關的規範性法律文件有:《住房公積金管理條例》、《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》等。
測繪對房地產法律制度的比較與影響
從上述《物權法》和《房地產法》調整的不動產關系來看，誠然《物權法》和《房地產法》在很多領域存在規範上的重合，但這種重合不足以使《物權法》蓋過《房地產法》中的民法規範。(1)房地產法比物權法的調整範圍更廣。1.縱向調查。物權法重點調整不動產所有權和其他物權，主要調整物的所有權和利用，如不動產物權的歸屬和不動產抵押權的設立，是典型的靜態法；房地產法的調整著眼於整個房地產行業，主要調整房地產作為產品的生產、流通、交易和消費過程，如房地產的開發建設、中介機構的運作等，是典型的動態法。2.橫向檢查。房地產業作為我國的基礎產業和支柱產業，涉及建築業、金融信托業、建材業、裝修業和服務業。除了物權之外，這個行業運作中還有很多其他類型的權利，如債權、股權、信托權利、知識產權等，需要房地產法進行綜合調整。物權法只是以物權為調整對象，並不能調整所有的物權，如不動產債權、不動產知識產權等。
(2)房地產法比物權法有更多的調整手段。物權法是民法體系下的基本法，是調整平等主體之間財產權利關系的典型私法，適用私法的調整手段。如果妳只使用
(3)房地產法的調整規範比物權法的調整規範更細。通過梳理《物權法》中調整不動產法律關系的規定，可以發現即使在不動產領域，權利的調整也是不充分的。比如《物權法》的規定有大量未盡事宜，需要按照《土地管理法》等法律規定處理。如在“建設用地所有權”壹章中，有四條明確規定需要依據《房地產法》等法律法規進行調整，涉及以劃撥方式設立建設用地使用權、繳納土地使用權出讓金、非住宅建設用地使用權到期後的處理、集體所有土地作為建設用地等重要問題。可見，物權法作為壹部基本法，只能從宏觀上勾勒出不動產物權的基本框架，但對於具體問題的法律適用，物權法的調整有些捉襟見肘。
《物權法》之所以難以取代《房地產法》中的民事規範，壹方面是因為在立法技術上，《物權法》的普適性難以適應房地產行業的特殊性，難以在許多具體問題上作出更加細化的規定，如建設用地使用權出讓金的繳納，涉及出讓金數額、繳納方式、期限及法律後果的確定等。，而物權法不可能面面俱到，否則必然導致條文的冗余和制度的失衡；另壹方面，就法律含義範圍而言，物權法的靜態性質也難以適應房地產行業的動態進程。比如，集體所有土地作為建設用地，不僅涉及集體土地所有權和建設用地使用權兩大產權關系，還涉及征地程序、審批權限、補償安置等。這些內容顯然超出了物權法的範圍。因此，物權法中的許多規範有必要讓位於房地產法，房地產法將對相關問題做出更加細化的規定。
《物權法》與《房地產法》雖然有很多重疊的規範，但並不能代替《房地產法》中的民事法律規範，更不能代替《房地產法》中的民事法律制度。相反，物權法中的不動產權利規範構成了整個不動產民事法律制度的核心部分。在房地產法領域，缺乏壹個基本的法律規範來明確權利歸屬的規則。《物權法》的出臺，恰恰豐富了現有房地產法律框架下的民事法律規範，特別是物權法律規範，為建立完善的房地產法律制度奠定了良好的基礎。