之前力場君在4月底就寫了壹篇《凈利潤三年十倍，中南建設是否被低估得令人發指？》，核心觀點是2021年預計凈利潤口徑下市盈率只有3倍的中南建設，從中長期來看是物有所值的。
但是二級市場的情緒真是難以揣測，力場君寫那篇文章的時候，中南建設股價還在7元上方，經過每股0.56元的現金分紅後，到現在股價只在5元左右，復權下來也有差不多20%的跌幅，力場君的臉也是被打的啪啪地。
到現在，參照2021年預計凈利潤，中南建設的市盈率只有2.2倍。而參照剛實施的2020年度每股現金股利0.556元的分紅計算，中南建設股票的股息率更是超過了10%。這在A股 歷史 上也是極為罕見了！
中南建設的股票，這是怎麽了？在雪球上，中南建設的粉絲都稱呼它是“小南”，它現在真的“小難”嗎？力場君覺得，值得探討壹番。
1、財務狀況是不是在轉好？
6月上旬，中南建設的境外子公司發行了壹筆1.5億美元的高級無抵押定息債券發行，票面利率是12%。但其實吧，力場君倒是覺得，這事兒對於中南建設來說心理影響有、但實質影響幾乎完全沒有，畢竟相對於中南建設2020年末大約800億的有息負債規模，境外美元債的占比還不到6%，這對於中南建設整體融資成本的增加影響更是微乎其微。
數據是最直觀的，力場君也帶大家從幾個維度分別看下：
資金成本： 從之前中南建設發布的2019年和2020年年報，這兩年年末的有息債務金額分別為699.2億元和799億元，2020年增長了大約15%；而2020年的利息支出總額是69億元，相比2018年的65.87億元增幅只有5%左右，增幅明顯低於有息債務規模的增幅。這也就意味著，在房企資金成本大增的2020年，中南建設的資金成本其實還是顯著下降的。
債務規模： 今年，壹季度末有息負債是779億元，比去年末下降了2.6%，與年度合同銷售金額比值在行業保持最低水平，現金短債比也從2020年末的1.04大幅增加至1.46。不論是債務的絕對規模，還是相對的杠桿程度，在今年壹季度都有不小的改善。
償債保障： 從更長時間跨度來看，2020年末中南建設的有息負債余額799億元中，2021年需要償還的有233.7億元，2022年需要償還的有289.2億元，2023年需要償還的有108.2億元。截止到今年壹季度末，中南建設的賬面貨幣資金余額有285.78億元，足以覆蓋2021年的債務償還需求。
更何況，從2018年壹直到今年壹季度，中南建設的經營活動現金凈流量，始終都保持了凈流入狀態，在這所有房企當中，也是屈指可數的，也是中南建設償債能力的保障。
事實上，中南建設從公司層面也不止壹次給投資者吃“定心丸”，公司在深交所互動易上就多次回復表示：“公司堅持不依賴有息負債的發展模式，雖然利用了壹些成本較高的融資渠道，但提高了公司整體資金運用效率，加快了周轉水平，使公司融資總量和總體利息支出明顯小於同行水平，也使公司償債保障度高，流動性風險低。”
力場君上面例舉了那麽多數據和信息，就是想說明中南建設的財務狀況，並沒有什麽問題，而且在今年還明顯轉好，還有什麽可擔心的呢？
2、盈利能力能穩住嗎？
最近關於房企的另壹個擔憂就是盈利能力的下滑，既有某大在朋友圈中極力宣傳的打折賣房，也有在港上市的禹州集團毛利率在今年壹季度的垮塌。但從中南建設來看，它還是有明確的個體特征的，比如房產開發+建築施工的雙輪驅動，比如壹、二線城市土儲占比的提升，還有之前力場君在文章中就提到過的，中南建設不盲目高價搶地、確保項目利潤指標的穩健經營思路。
這都成為中南建設在房企盈利能力下滑大環境下，實現“逆流而上”的動力。
還是來看數據，中南建設2019年、2020年和今年壹季度的綜合毛利率分別為16.75%、17.29%和21.41%，在今年壹季度盈利能力不僅沒有降，相反還大幅提升；從之前2020年年報中披露的分項數據來看，房地產業務結算毛利率19.14%、同比提升1.21個百分點，這在當年是非常難得的，明顯強於行業整體。
對比壹下，中國恒大2019年和2020年的毛利率分別為27.84%和24.17%，碧桂園是26.06%和21.8%，萬科是36.25%和29.25%、且在今年壹季度進壹步下滑到20.41%。在壹升壹降過程中，中南建設的毛利率已經從2019年時只相當於萬科不到壹半的水平，提升到今年壹季度超越萬科，不容易喲！
還有最近發布的6月份經營數據，中南建設前6個月累計合同銷售金額1089.8億元、比上年同期增長33.9%，累計銷售面積790.1萬平方米、比上年同期增長29.7%，合同銷售金額增幅高於銷售面積增幅，對應單價是增長的。同期中國恒大的合同銷售金額增幅和銷售面積增幅分別為2.28%和11.34%，可見其差距。
不僅如此，今年前6個月不論是銷售額還是銷售面積，中南建設的增速在同行業內都是很耀眼的。2020年內新推資源貨值2400多億元，加上年初存貨全部可售資源貨值差不多3000億元，實際合同銷售金額超過2200億元，全部資源年內的實際去化率超過73%；2021年，新獲項目的可售資源新推貨值只要能達到2700億元，再加上年初800多億元存貨，年內全部資源去化率只需達到70%，合同銷售金額就可以確保10%以上的增長。
從上面的數據來看，至少截止到目前，壹沒有看到中南建設的業務增速放緩，二沒有看到盈利能力有下滑的跡象，甚至還是“逆流而上”的，這是壹家公司經營最大的底氣，所以中南建設在深交所互動易上回復投資者提問時，也自信地表述過：“個別公司銷售價格調整，可能會對有關公司銷售項目周邊的產品帶來壹些影響，但對整體市場影響有限。”
從上面的數據和信息來看，力場君還是覺得，中南建設的銷售和盈利能力端完全沒問題，債務風險也可控且在好轉，從公司個體來看，看不出有很大的風險。但是股價為什麽跌跌不休呢？可能這與目前地產行業整體不受資本待見有很大關系吧，君不見，之前被廣泛宣傳的、剛剛掛牌交易的REITs，在掛牌當天漲了壹把之後，緊跟著第二天、第三天就都萎靡了。
兩三天的工夫，總不能說他們的基本面發生了變化吧？恐怕只能是用“投資者預期”來解讀了。歸根到底，只要公司沒問題，市場情緒的低落帶來的就不是風險，相反可能就是未來的機遇。對於市盈率只有2倍多壹點點兒的中南建設，力場君倒是覺得，可以再堅守壹下！