3月26日，銀監會辦公廳、住建部辦公廳、人民銀行辦公廳發布《關於防範經營性貸款非法流入房地產領域的通知》，嚴厲打擊經營性貸款非法進入樓市。
為什麽要打擊商貸進入樓市？
通知提到，近期，壹些企業和個人違規將經營性貸款投向房地產領域，影響了房地產調控政策效果，擠占了支持實體經濟特別是小微企業發展的信貸資源。
據RealData高級分析師潘浩介紹，自2020年疫情爆發以來，政府部門出臺了壹系列金融優惠政策，以穩定經濟發展，減輕中小企業負擔。而炒房者利用規則空間通過經營性貸款支付購房款，熱點城市出現明顯的過熱趨勢，出現“市場過熱”和“非法資金”入市的惡性循環，增加了房地產的金融風險。
2021年初以來，北京、上海、廣州、深圳等地開展了打擊非法挪用房地產貸款的“圍剿”行動。
近日，北京銀保監局通報稱，所轄銀行對2020年下半年以來發放的個人經營性貸款業務合規性進行自查，發現涉嫌違規流入北京房地產市場的個人經營性貸款金額約3.4億元。此外，廣東省有關部門認定轄內(不含深圳)銀行機構涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額為2.77億元。
嚴躍進表示，“這是銀監會等部門首次系統控制經營性貸款，進壹步體現了房地產市場從緊的導向。”
如何防止商貸違規進入樓市？
通知要求，壹是加強借款人資質核查。切實加強對經營貸款的“三查”，落實信貸審批的各項要求，不得向沒有實際經營的空殼企業發放經營貸款。
二是加強信貸需求審查，對企業貸款需求進行穿透式、實質性審查。不得因抵押充足而放松對真實貸款需求的審核，不得向資金流向與經營情況明顯不符的企業發放經營性貸款。
第三，加強貸款期限管理，根據借款人的實際需要合理確定貸款期限。進壹步加強3年期以上經營性貸款的內部管理，確保資金真正用於企業經營，等等。
“這項政策明確了‘殼公司’的概念，這是第壹次明確沒有實際經營的小微企業名稱。”嚴躍進表示，空殼公司確實涉嫌騙取貸款，非法將資金投入房地產。類似的空殼公司未來將面臨更嚴格的審查。
此外，《通知》還要求，對房地產交易完成後短期內申請經營性貸款的融資需求合理性進行審查，對抵押人持有抵押房地產不滿1年的，應審慎確定貸款抵押比例。抵押人持有抵押物不滿3年的，銀行業金融機構應當定期核查貸款使用情況，並保存核查記錄。
“這兩年炒房過程中有壹個慣例，就是先借錢買房，再通過抵押回籠資金。這是壹種非常隱蔽的貸款詐騙模式。目前規範這類房貸的做法，有助於打擊‘買房-房貸-融資-再買房’的炒房模式。”嚴躍進說。
如何防範銀行內外勾結、違規操作？
"整治銀行內鬼是整頓商業貸款亂象的重要前提."廣東省住房政策研究中心首席研究員李認為，“經營性貸款之所以能流入樓市，信貸審核能通過，壹個主要原因是銀行內部的理財經理、客戶經理與外部的金融中介機構(小貸公司、私募基金、投資理財平臺、管家等)合作，)和房產中介，還有* * *帶著資金撤離。”
為防止內外勾結、違規操作，《通知》要求銀行業金融機構落實主體責任，進壹步強化合規意識和審慎經營理念，認真梳理經營性貸款操作流程，紮緊制度籠子，切實強化內部問責。同時，銀行應加強對分支機構經營用途貸款的監測和分析。要加強對員工異常行為的監控，防止內外勾結，嚴格依法追究相關違法違規人員的責任。
同時，各銀行業金融機構要制定各類中介機構準入標準，建立合作機構“白名單”。對以經營為目的協助借款人獲取貸款的中介機構，不得予以配合，並將相關機構名單報送當地相關行政主管部門，違法行為及時移交司法機關處理。
非法挪用商業貸款買房有哪些處罰？
通知要求，房地產中介機構不得向購房人提供咨詢和服務或者與其他機構合作提供抵押貸款等金融產品，不得誘導購房人違規將資金用於經營目的；在為新房、二手房買賣提供經紀服務時，應當要求購房人書面承諾購房資金中不存在挪用銀行信貸資金的情況。
同時，銀行業金融機構要進壹步加強貸後管理。銀行業金融機構應書面告知借款人違規使用購房信貸資金的法律風險及相關影響。在與借款人簽訂貸款協議時，還應簽訂資金使用承諾書，明確壹旦發現貸款在房地產領域被挪用，將立即收回貸款，降低授信額度，並追究相應的法律責任。
“強制恢復”是有先例的。深圳銀保監局、中國人民銀行深圳中心支行3月18日通報經營性貸款專項檢查結果:提前收回21筆貸款和51.8萬元涉嫌違規貸款，處罰違規機構4家，追究違規責任14人，處罰金額合計575萬元。
通知還明確，各地住房城鄉建設部門建立房地產中介機構和人員違規“黑名單”，加大處罰問責力度並定期公開。
銀監會、住建部、人民銀行有關部門負責人在回答記者提問時表示，後續要將經營性貸款違規流入房地產等相關問題作為各項檢查的重要內容，依法嚴格問責，加大聯合懲戒力度，及時將企業和個人違規挪用經營性貸款的相關行政處罰信息納入征信系統。
樓市會降溫嗎？房價會跌嗎？
通知稱，三部門要求各銀監局、保監局、各地住房城鄉建設部門、人民銀行分支機構聯合開展經營性貸款違規流入房地產專項排查，並於5月31、2021前完成排查，加大對違規行為的監管、整改和處罰力度。
“壹季度樓市回暖，尤其是壹線城市。最重要的因素之壹是經營性貸款流入房地產市場。”諸葛找房數據研究中心分析師王小語認為，嚴查經營性貸款流入樓市，對房地產市場的健康穩定發展具有積極意義。
據58安居客房地產研究院分院院長張博介紹，該政策旨在降低房地產投資需求，促進房地產回歸居住屬性，有效防範房地產市場風險。政策也釋放了房地產金融端繼續收緊的信號，對房地產金融端的控制將成為房地產長效機制的重要組成部分。
“對違規商業貸款流入樓市的查處從城市上升到中央，將更有利於堵塞漏洞，給部分城市過熱的樓市降溫。”潘浩說。
再來壹次！深圳季度滾動調查住房相關信貸公積金也有新政
深圳樓市正在經歷前所未有的變化！
3月30日，公開市場消息指出，深圳近期加大房地產貸款資金監管力度，要求商業銀行每季度向監管部門報送對經營性貸款、房貸、開發貸、消費貸、信用卡的調查結果。按照銀監會辦公廳、住建部辦公廳、中國人民銀行辦公廳《關於防範經營性貸款非法流入房地產領域的通知》(以下簡稱《通知》)要求， 深圳銀保監局第壹時間聯合市住建局、人民銀行成立工作機制，制定排查方案，下發排查通告，組織全市銀行開展專項排查，防止經營性貸款違規流入房地產領域。
據悉，此次專項調查範圍涵蓋截至3月底全部現有企業流動資金貸款、個人經營性貸款、小微企業主貸款和其他經營性貸款，包括貸款“三查”管理、銀行內部管理、中介機構管理、信貸資金流向等。
此前，為持續加強房地產領域信貸監管，嚴守信貸資金不得違規流入房地產領域的監管紅線，深圳銀保監分局建立了房地產信貸政策執行情況和信貸資金流向季度滾動排查機制。深圳銀保監局表示，滾動排查範圍涵蓋截至報告期末的全部存量業務，包括房地產公司及個人信貸業務、商業貸款、消費貸款、信用卡、理財、投資等表外融資業務，其中商業貸款為排查重點，每季度結束後5個工作日內上報排查結果。對於上述消息，記者試圖聯系深圳銀保監局。有工作人員表示暫時不知道，但並未否認上述消息。
3月26日發布《關於防範經營性貸款違規流入房地產的通知》。通知指出，將聯合開展經營性貸款違規流入房地產專項調查，2021年5月31日前完成調查，著力督促整改和處罰違規問題。建立房地產中介機構和人員違規“黑名單”，加大處罰問責力度並定期公開。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，過去商業銀行對壹些抵押充足的貸款不做任何實質性的審核，造成很多違規使用資金的案例。《通知》下發後，嚴查貸款需求將成為銀行的壹項基本工作。廣東省住房政策研究中心首席研究員李表示，貸後檢查早就應該常態化，定期檢查借款人的資金使用情況和償債能力是非常必要的。
在洶湧的輿論下，各地紛紛公布自查結果。3月23日，北京銀保監局發布公告稱，轄內銀行對2020年下半年以來發放的個人經營性貸款合規性進行自查，發現涉嫌違規流入北京房地產市場的個人經營性貸款金額約3.4億元，占業務總量的0.35%。廣東銀保監局近日消息，查出涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額2.77億元，其中廣州654.38+0.47億元。深圳銀保監局近期通報顯示，2020年4月以來獲批的17765438+7300萬元經營性貸款中，僅有51800萬元涉嫌違規，約占0.03%。
深圳樓市是什麽情況？
那麽，嚴格調控對深圳樓市的影響到底有多大？
以二手房市場為例，距離深圳“2.8二手房參考價格新政”已經過去壹個半月有余，市場整體有所降溫。深圳市房地產中介協會發布的最新數據顯示，上周(3月22日-28日)，深圳二手房網簽1049套(含自助網簽)，環比上漲2.2%。從連續四周的網簽量來看，深圳二手房每周網簽量維持在1萬套左右，3月份二手房網簽量維持在4600套左右，雖然與3月份預期的小陽春行情有較大差距，但從歷史數據對比來看，4600套的網簽量並不是很慘淡。
“現在感覺價格更難理解了。去店裏才能問出店主的實際報價。我擔心不同中介經理的報價會不壹樣，所以微信加了幾個平臺的中介經理，發現價格還是會略有不同。”王麗(化名)最近打算換房，但她覺得很頭疼。“很多業主的真實報價並沒有大幅降低，但是銀行發放的貸款卻大幅減少。此外，目前優質地段、優質學區房的房價依然很堅挺，部分業主報價持續上漲。"
據樂有家門店數據監測，截至3月28日，深圳二手房掛牌價繼續保持穩定，部分區域二手房掛牌價呈上漲趨勢，但基本處於合理波動區間。有市場人士認為，目前樓市的觀望期只是政策作用，深圳的實際住房需求只是暫時被抑制。
另外，對於購房者來說，公積金是很多人選擇的貸款方式之壹。
3月30日，深圳公積金中心就《深圳市靈活就業人員住房公積金繳存和使用管理暫行規定(征求意見稿)》(以下簡稱《規定》)向社會公開征求意見。根據規定，在深圳就業的個體戶、自由職業者等靈活就業人員，可以申請自願繳存住房公積金。繳存住房公積金的靈活就業人員，應當與公積金中心簽訂自願繳存協議，約定繳存基數、繳存比例、繳存使用方式、雙方權利義務和違約責任。
據悉，靈活就業人員住房公積金繳存比例不低於10%，不高於24%；繳存基數不得低於深圳市人力資源和社會保障部門公布的上壹年度職工最低工資標準，不得超過國家規定的住房公積金最高繳存基數。
此外，靈活就業人員繳存住房公積金的，自住房公積金存入個人賬戶之日起，按照國家規定的住房公積金利率計息。制度實施後兩年內，住房公積金繳存符合自願繳存協議，且未辦理提取和貸款業務的，可按年利率0.5%給予壹次性貼息；可以按照國家規定的統壹稅收政策，從其應納稅所得額中扣除。靈活就業人員在深圳購房，在申請住房公積金貸款前，必須先連續、按時、足額繳存住房公積金12個月(含)以上，且累計繳存時間不少於36個月，且申請時個人賬戶處於正常繳存狀態，方可向深圳住房公積金管理中心申請住房公積金貸款，享受低利率。
深圳住房公積金管理中心表示，考慮到靈活就業人員就業和收入的相對不穩定性，在起草《暫行規定》時充分給予了這壹群體更多的自主選擇權，靈活就業人員住房公積金繳存比例和基數在上下限之間自行確定；《深圳市住房公積金管理暫行辦法》規定，繳存範圍外單位職工采取代扣代繳方式繳存住房公積金的，職工可以在規定的限額內與單位協商確定住房公積金繳存基數和比例。
不過，多位購房者告訴記者，靈活就業人員可以繳存和使用住房公積金，壹定程度上緩解了這部分人的購房壓力。但深圳家庭申請公積金貸款的最高額度目前是90萬元，而且已經是很多年前的事了。規定在房價高企的今天的深圳有些“不足”。
近日，深圳住房公積金2020年度報告發布。2020年深圳61.77萬人繳存住房公積金81.227億元；359.94萬繳存職工提取住房公積金620.86億元；5.49萬戶繳存職工家庭申請住房公積金貸款372.65億元。三年來，深圳住房公積金個貸率穩步上升，2020年達到70.70%，比2019年末提高5.39個百分點。個貸比是個人住房貸款余額與存款余額的比值，是住房公積金支持個人貸款買房的重要指標。深圳自2012正式推出住房公積金貸款業務以來，短短八年時間，個貸率已超過70%。
工商銀行、民生銀行等機構被通報。背後的原因是什麽？
工商銀行、民生銀行等機構被通報，背後原因是違規收取貸款費用、強制捆綁、收取高額服務費和代理費，擡高了綜合融資成本，降低了小微企業的獲得感。
壹、違規行為
中央和國務院高度重視金融支持實體經濟發展，要求各貸款銀行切實降低企業綜合融資成本，切實緩解中小企業融資難、融資貴問題。近日，根據國務院有關工作部署，銀監會消費者權益保護總局組織開展了小微企業融資收費專項檢查。
本次專項檢查通過國務院督查平臺核查群眾反映的相關問題線索，國務院辦公廳督查室暗訪發現，工商銀行、民生銀行等機構違規向小微企業收取貸款承諾費、投融資顧問費等“兩禁兩限”費用。
在現有抵押條件下，向客戶銷售保險費率較高的人身意外險，會收取高額代理費，強制捆綁銷售保險，收取高額服務費，推高綜合融資成本。
二、國家要求
為貫徹落實國務院關於加強小微企業金融服務的政策精神，鞏固和擴大小微企業金融服務成果，促進小微企業金融服務持續健康發展，銀監會下發《中國銀行業監督管理委員會關於支持商業銀行進壹步做好小微企業金融服務工作的補充通知》，國家明確要求:
自本通知下發之日起，除銀團貸款外，商業銀行不得對小微企業貸款收取承諾費和資金管理費，嚴格限制收取小微企業財務咨詢費和咨詢費。
三、治療措施
對檢查中發現的問題，保監部將會同有關部門依法嚴肅處理。國務院辦公廳將密切跟蹤相關工作進展，督促問題整改落實。