孫麒麟
工商/財稅/法律/科技園落戶/知識產權服務/雙高新認證
我可以這樣理解妳的問題:張三欠銀行錢，名下有房產。他在銀行債務還清之前就把房產賣給了李四，現在房產還沒有過戶。現在銀行會通過司法程序處置房產，問買家李四的權益會不會受到影響。
房產名下有銀行貸款的，無論是銀行按揭未結清，還是按揭貸款未結清，都不能辦理房產過戶手續。如果買方已經向賣方支付了壹定的首付款，買方的權益很可能會受到影響。除了出賣人用買房的錢還清貸款，銀行停止執行房產減壓，配合買受人辦理過戶外，買受人權益將受到損害。
如果房產名下沒有貸款，銀行也沒有查封房產，房產可以成功過戶。過戶後，在司法訴訟過程中，法院會根據買受人是否為善意第三人來判斷交易是否有效。如果價格明顯低於市場價，很可能會導致交易無效，已經辦理過戶手續的，應當撤銷；如果房產不涉及貸款，現在被金融機構查封，那麽房產是不能過戶的。在這種情況下，除非借款人履行還款義務，金融機構解除查封，才能最終完成轉讓，保護買方利益。
所以在買房的時候壹定要註意:壹定要做好房屋核驗工作，在交易過程中盡可能做到資金監管，成功完成交易後將房款支付給買家。如果不熟悉房產交易流程，可以通過房產中介辦理。