9月29日，中物研協和上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合開展的“2020物業服務企業綜合實力和品牌價值測評成果發布會”在鄭州舉行。會上隆重發布了《2020物業服務企業綜合實力測評報告》，2020物業服務企業綜合實力500強、各細分業態及各領域領先物業服務企業榜單同期發布。
從區域分布情況看，物業服務企業500強分布較為廣泛，管理面積遍布在全國72個城市。其中，經濟實力較強的華東和華南占據半壁江山，囊括了超半數的500強企業；超八成的企業集中在廣東省、北京市、上海市等13個省份和直轄市；此外，深圳市、北京市、上海市等13城500強企業集中了近七成的500強企業。
圖 1 2019年500強企業區域分布
01管理規模擴張加速，優勢向頭部聚集
2019年，500強物企管理項目為82574個，同比增長17.29%， 管理面積達到133.76億平方米，管理面積均值為2675.15萬平方米，同比增長12.53%。 500強市場份額由上年的42.56%增長到約44%，物業服務企業的管理規模集中度不斷攀升。
圖 2 2019年500強企業管理規模概況
頭部企業優勢積累，強者恒強態勢持續。 百強企業管理項目總數為49260個，較上年增長18.66%，占500強企業管理項目的59.66%；百強管理面積90.38億平方米，同比增長12.87%，占500強企業管理面積的近七成（67.57%）；管理面積市場占有率由上年的28.7%增長至約29.9%。
圖 3 2010-2019年百強企業管理面積、項目數量及市場份額變化情況
02多方舉措促進企業發展，物企規模持續擴張
依托關聯房企獲取穩定資源，管理面積布局廣泛。 當前，物業管理行業的集中度仍較低，擴規模仍是物企的主旋律。其中，物企與關聯房地產企業開發項目緊密相關。借助關聯房企項目資源優勢，為物企規模擴張帶來確定性。
高質量的收並購加速行業整合，並購範圍拓展到頭部企業和專業領域。 行業收並購中強強聯合現象屢有發生，高質量收並購案以及頭部企業戰略合作增加，加速行業整合。同時，強企業的並購標的從物業服務企業拓展到與其業務相關的智慧 科技 、教育、電梯、保險等領域的專業公司，服務鏈向縱深方向發展。
03服務邊界拓寬，非住宅物業成布局重點
2019年，500強布局住宅物業的企業達477家，占比95.4%，與上年持平，仍是物企布局的重點。同時，涉足非住宅各細分業態的企業數量均有增加，成為物企新的拓展重點。
圖 4 2018-2019年500強企業布局各細分業態的企業數量占比
物業管理行業服務業態全面拓展，500強各業態的管理項目和面積均有所提升，非住宅物業的增速及凈增量均超過住宅物業。
圖 5 2018-2019年500強企業各細分業態管理面積及增速
頭部物業服務企業向非住宅物業領域的拓展，非住宅物業占比提升，業態布局多元。2019年，500強企業住宅物業管理面積占比六成，仍占據主要構成。非住宅物業占比達40.0%，較上年增加3.51個百分點，其中寫字樓物業和產業園區物業管理面積占比分別為10.27%和7.18%，較上年均約增加1個百分點。
圖 6 2018-2019年500強企業各細分業態管理面積占比
抓住非住宅物業發展契機，物企服務邊界延伸。 在機關事業單位後勤 社會 化改革、鼓勵 社會 資本參與公***服務投資和運營、全面推行軍隊營區物業管理 社會 化保障工作等政策紅利的推動下，非住宅物業領域持續釋放市場空間。眾多企業通過打造非住宅物業子品牌、戰略合作、收並購和招投標等方式邁入非住宅物業領域，在政府機關、國企混改、 “三供壹業”、城市服務、高速公路、軍產物管領域、鄉鎮服務、市政環衛、場館、交通樞紐、景區等多個場景中布局，開拓新的發展方向。
04 企業布局面向全國化，並加強區域深耕
500強業務布局廣泛，所管理的8.26萬個項目，除沒有在我國臺灣省布局外，廣泛分布在全國其他33個省、自治區、直轄市和特別行政區，近千個城鎮，以及日本、馬來西亞、柬埔寨、西班牙、加拿大等多個海外國家和城市。500強企業在華東區域管理面積最多，為51.53億平方米，占比近四成（38.53%）。
圖 7 2019年500強企業管理面區域分布
500強企業業務集中在重點發展區域，管理規模前十的省市管理面積***達到89.68億平方米，占500強管理總面積的67.04%，壹定程度上表明這些區域的物業服務覆蓋面較廣管理較為集中。
圖 8 2019年500強企業布局管理面積前十的省市
同時， 500強重點布局的十城管理面積總和達41.82億平方米，占其管理面積的31.26%。
圖 9 2019年500強企業管理面積重點布局城市
01 營業收入超三千億，市場占有率持續提升
2019年，500強企業營業收入3407.48億元，均值6.81億元，同比增長20.33%，業績維持持續增長態勢。同時，500強企業營業收入占行業總營收的比例由31.23%增長1.18個百分點至32.41%，頭部企業創收能力強勁，500強企業營業收入市場份額進壹步鞏固和擴大。
圖 10 2019年500強企業營業收入概況
2019年，百強企業營業收入達2160.43億元，均值21.60億元，同比增長21.25%，經營業績穩健增長；占500強企業營業收入的63.40%，較上年增長0.48個百分點；營業收入市場占有率達20.55%，較上年增長0.90個百分點，市場占有率持續提升。
圖 11 2010-2019年百強企業營業收入及市占率
02 服務滲透擴容，構建多元化社區消費場景
2019年， 500強企業基礎物業服務達2660.53億元，均值5.32億元，同比增長17.86%，占總營業收入的78.08%，仍是企業創收的主力。多種經營服務收入746.94億元，均值1.49億元，同比增長30.03%，占總營業收入的21.92%，較上年增長1.64個百分點，多種經營服務收入持續增加。
圖 12 2018-2019年500強企業營業收入構成及多種經營收入占比變化
2019年，百強企業基礎物業服務收入1642.58億元，同比增長18.98%，占總營業收入的76.03%；多種經營服務收入517.85億元，較上年增長29.05%，占總營業收入的23.97%，較上年增加1.45個百分點，占比高於500強企業。
圖 13 2017-2019年百強企業營業收入構成變化情況
2019年，住宅物業規模持續擴張，物業費水平增長，基礎物業服務收入達1218.14億元，凈增143.31億元，同比增長13.33%，非住宅物業基礎物業費收入1442.39億元，凈增259.89億元，同比增長21.98%，增速高於住宅物業和基礎物業費收入整體增速（17.86%）。
圖 14 2018-2019年500強企業不同業態基礎物業服務收入及增速
2019年，500強企業住宅物業基礎物業服務收入占基礎物業服務收入總值的45.79%，仍是基礎物業服務主要的營收構成。非住宅物業基礎物業服務收入占比54.21%，較上年增長1.83個百分點。住宅物業以四成的面積創造超過五成的收入。 住宅物業營收貢獻能力仍最大，非住宅物業單位面積價值更高。
圖 15 2019年500強企業各業態面積占比和收入占比
重視多種經營服務的開展，圍繞社區生活的增值服務增長顯著。 2019年，500強企業多種經營服務收入突破700億元，增速達到30.03%。其中，社區服務收入增長66.81%至315.37億元，凈增126.31億元，占多種經營服務收入的42.22%，較上年增加9.31個百分點。
圖 16 2018-2019年多種經營服務各業務板塊收入及增速
打造壹站式服務平臺，整合線上線下優質資源，精準匹配業主的消費需求，提供平臺化產品和服務，增強企業品牌影響力，提升業主粘性，社區的發展空間廣闊。
表 1 部分500強物企社區服務平臺及註冊用戶概況
註：註冊用戶人數數據截止到2019年12月31日
03 盈利能力持續增強，多種經營服務盈利空間廣闊
2019年，500強企業毛利和凈利潤分別為511.64億元和299.88億元，均值分別為1.02億元和5997.69萬元，分別同比增長19.32%和32.57%。毛利率微降0.13個百分點至15.02%，凈利率為8.80%，較上年增加0.81個百分點。
圖 17 2018-2019年500強企業毛利、凈利潤及毛利率、凈利率分布
2019年500強企業多種經營服務凈利潤108.16億元，同比增長59.52%，占凈利潤總值的36.07%，較上年增長6.09個百分點。此外，多種經營服務以21.92%的收入，貢獻36.07%的凈利潤， 多種經營服務盈利能力強勁，成為企業新的盈利增長點。
圖 18 2019年500強企業營收與凈利潤結構對比分布
04 多渠道改善成本結構，運營管理成效顯現
（1）人力成本壓力仍較大
2019年，500強企業營業成本達2895.84億元，均值5.79億元，較上年增長20.51%，營業成本率為84.98%，較上年微增0.12個百分點。
圖 19 2018-2019年500強企業營業成本均值和營業成本率
人力成本占比超半數，仍是企業主要的成本支出。 2019年，500強企業人力成本達1528.76億元，同比增長18.01%，占營業成本總值的52.79%，較上年減少1.12個百分點。
圖 20 2018-2019年500強企業營業成本占比分布
（2）項目外包、智能化投入重要性凸顯，助力企業運營效率提升
2019年，500強企業***有402家將部分基礎物業服務交由專業外包企業管理，較上年增加13家，外包項目總數達87874個，項目外包比重為106.42%。
圖 21 2018-2019年500強企業項目外包占比分布
高新技術、數字化建設投入是上市物企募資的第二大用途。物業服務企業積極擁抱物聯網、大數據等智慧 科技 ，提升物業服務質量，助力企業降本增效，賦能企業發展。
圖 22 部分500強企業智能化投入建設投入及占比
（3）多渠道助推企業發展，運營管理提質增效
2019年，500強企業人均管理面積與上年基本持平，為5324.82平方米。人均產出、單位面積創收能力和人均凈利潤分別為13.56萬元、25.48元和1.19萬元，較上年分別增加6.57%、6.94%和17.41%，提升顯著。
圖 23 2018-2019年500強企業運營效率指標分布
頭部企業的運營效率提升更為明顯。2019年百強企業人均管理面積、人均產出、人均凈利潤分別為6496.41平方米、15.53萬元和1.59萬元，均高於500強企業的數值。
圖 24 2010-2019年百強企業運營效率指標分布
01 直接或間接提供就業崗位超三百萬
勞動密集度仍較高
2019年，500強企業從業人員251.20萬人，同比增長12.91%，外包人員96.07萬人，較上年增長8.42%，500強企業 直接或間接提供就業崗位達347.27萬個。
圖 25 2019年500強企業從業人員人員及外包人員分布
行業勞動密集度仍較高，基礎崗位人員數量占比近九成。 500強企業經營管理人員34.63萬人，同比增長13.75%，占從業人員總數的13.78%；操作員人數達216.57萬人，較上年增長12.78%，占從業人員的86.22%。
圖 26 2019年 500強企業從業人員崗位構成情況
通過適度的外包，物業服務企業壹定程度上實現運營的降本增效，同時，將基礎物業服務外包，更利於為業主提供專業化、精細化的物業服務。2019年，500強企業外包投入人數96.07萬人，占壹線員工總人數的30.73%。
圖 27 2019年500強企業外包人員占比分布
02 本碩博三者占比仍不足10%，高素質人才仍較匱乏
2019年，500強企業從業人員學歷構成中，高學歷從業人員相對較少，本科生、碩士研究生、博士研究生三者占比總和仍不足10%。
圖 28 2018-2019年500強企業從業人員學歷構成情況
03 薪資水平差異較大，頭部企業待遇更好
不同崗位年人均工資差異較大，百強企業年人均工資普遍高於500強企業。
表 2 2019年百強、500強企業各崗位從業人員年人均工資水平
01 反應迅速堅守防疫，品牌服務深入人心
為切實做好疫情防控工作，眾多物業服務企業快速反應，迅速啟動緊急預案，成立防疫小組、編制防疫防控工作指引、開展防疫培訓、對外來人員嚴格管控，強化員工管理，並加大公***區域消殺頻次等。眾多物業人加班加點，堅守崗位，安撫業主情緒，做好防禦措施，全面打響疫情防控阻擊戰。
圖 29 物業服務企業疫情防控期間所做工作
02 專註服務品質，業主整體滿意度均值92.18
2019年，500強企業通過委托第三方或自行開展全方面的業主調查，業主整體滿意度均值為92.18 ，業主滿意度保持高位。
圖 30 500強企業業主調查指標及業主滿意度
03 物業費水平差異大，收繳率維持高位
2019年，500強企業物業費平均水平為3.09元/（平方米·月）。其中住宅物業費水平為2.11元/（平方米·月），非住宅物業業態的物業費水平4.98元/（平方米·月）。非住宅業態物業費水平普遍高於住宅物業，且相對提價容易，未來的發展空間較大。同時，壹線城市各業態平均物業費水平遠高於二線及三四線城市，二線城市各業態平均物業費水平亦顯著高於三四線城市。
圖 31 2019年500強企業各業態平均物業服務費水平分布
物企通過打造優質的服務，贏得業主的信任，促進收繳率高位運行。物業服務企業聚焦業主的需求，為業主提供高品質的物業服務，並重視品牌的建設，高質量的物業服務在提高業主滿意度的同時，亦提高了物業費的收繳率。2019年，500強企業物業費平均收繳率為94.93%。
圖 32 2019年500強企業不同物業類型物業收繳率
04 不同區域物業服務水平各異，多業態布局豐富
從收費方式上來看，物業服務企業的物業服務費的收費模式仍是以包幹制收費為主，包幹制收費模式占比87.92%，酬金制收費模式占比12.08%。
圖 33 500強企業物業費收費模式占比
從業主委員會成立的情況看，樣本項目中已成立業主委員會的項目占比14.57%；未成立業主委員會的項目和業主委員會籌備中的項目分別占比83.60%和1.83%。
圖 34 500強企業在管項目業委會成立情況
500強企業積極發揮頭部企業示範帶動和引領作用，在疫情防控，穩就業、促就業，精準扶貧，納稅，愛心捐款等方面發揮著重要的作用，肩負了重要的 社會 責任和使命。
圖 35 500強企業在承擔 社會 責任中的作用
物業管理行業發展的機遇期
在政策利好、技術叠代、人們普遍追求美好生活的時代大背景下，物業管理行業迎來發展的機遇期。預計物業服務企業的在行業地位、管理業態布局、多元化服務、資本市場、 科技 應用及品牌服務等領域均有重大突破，行業龍頭逐步顯現。