主要特征是:房地產價格波動較大，沒有穩定的周期和頻率，房地產經濟系統中短期內貨幣供應量急劇增加。
房地產“泡沫化”的原因有三:投資者過度投機；消費者和投資者預測未來價格偏高；銀行信貸的非理性擴張。
房地產“泡沫”壹旦破裂，可能導致經濟結構和社會結構失衡，引發金融危機，甚至政治和社會危機。
理論定義
房地產泡沫最理論化的壹個定義大概是這樣的:“它是指房地產投機等因素導致的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲，即土地和房屋的價格極高，與其使用價值(市場基礎價值)不符。賬面價值雖然增長得很高，但實際上很難實現，形成了表面的虛假繁榮。
也有人指出，房地產泡沫主要是指“房價相對較高，空置率相對較高”，房價遠離市場和個人需求，空置率遠離經濟社會支撐。
其實並不是房價比較高，房價太高，遠遠超過它的價值和普通人力。
房價確實是房地產泡沫的主要表現，就像股價和整體物價水平壹樣，所以我在回答壹些人的問題時很簡單。房地產泡沫就是房價太高，不僅僅是絕對價格，還有相對價格，整個社會都承受不了的高，可能壹兩年，但是很長壹段時間。
投資過熱導致的持續惡性通貨膨脹可以理解為，壹個行業的高速增長，尤其是價格的過度膨脹，是行業增長的泡沫，但壹些特別重要的行業(如房地產、汽車、高科技行業)的泡沫可以演化為整體經濟的泡沫。
有些行業的泡沫並不是直接表現在這個行業的產品價格上漲上，比如汽車、高科技行業。當泡沫出現時，其本身的價格(產品的價格可以是持續下降的)並沒有上升，而是不可避免地伴隨著投資和消費需求的擴大。然而，間接的持續價格上漲總是不可避免的，例如通過股票價格。
房地產泡沫的特殊性在於其泡沫表現壹般是由房價和股價兩方面來體現的，比如上世紀80年代的房地產泡沫和香港的房地產泡沫。現階段中國地產股表現不佳的原因主要有兩個:壹是整個股市低迷，抑制了地產股的炒作；第二，盡管房地產繁榮，但中國上市房地產公司的業績普遍不佳。
標準
我們把判斷房地產泡沫的標準總結為“五高”，即投資持續超高增長、消費持續超高增長、房價持續大幅上漲、房地產投資占比高、房價收入比明顯偏高。
這“五高”壹般都是強相關的，不僅高，而且是持續性的“高”
我們定義的連續標準是連續2年以上。
高和超高的界限大致如下:所謂投資和消費的超高增長，是指房地產投資和消費的年增長率超過GDP增長率的2倍；第壹是絕對價格高，第二是短期內房價增長過快，房價年均增長達到或接近2位數；房地產投資比例大於25%；房價收入比高意味著大於6:1，甚至大於8:1。
按照上述標準，中國房地產確實存在泡沫現象，而且在部分地區還比較嚴重。
中國房地產泡沫情況下，持續和超高的投資增長
房地產投資連續三年保持接近或超過20%的增速，並呈現逐年加快的趨勢。據此，可以認為當前房地產投資已經呈現出較為明顯的過熱傾向。
2000年中國房地產投資增長19.5%，2006年5438+0上升到27.3%(國家統計局月度數據為25.3%)，2002年從1上升到11，增長28.3%。
其中住宅投資增長較快，2000年增長25.8%，2001年增長28.9%，2002年從1到11年增長29.5%。
分地區來看，東部地區投資過熱較為明顯，三年分別增長21.7%、25.2%、28.2%。這種三年高達20%的投資增長是在高基數的情況下實現的。中西部地區雖然連續三年保持高增長，但由於基數較低，處於房地產發展初期，過高標準可以定在35%-40%以上。
消費持續超高速增長
商品房銷售增長連續四年保持20%的高速增長，其中2000年至2002年連續三年增速達到30%左右，說明全國整體住房消費已經過熱。
商品房銷售額1999年增長23.9%，2000-2001年分別增長30.1%和29.4%，2002年前11個月增長繼續加快，達到37.4%。
房價繼續大幅上漲或居高不下。
在這壹輪房地產繁榮增長中，房價普遍上了壹個大臺階。在壹些投資和消費過熱的地方(多為沿海地區)，房價暴漲，已經明顯超出了大多數消費者的承受能力(見表2-1-1)。
各地區房價漲幅差異較大。總體來看，東部省市繼續大幅增長，中西部少數地區增長過快，但大部分中部地區房價增速明顯小於全國平均水平。
1997-2002年期間，商品房銷售價格漲幅最快(且均超過30%)的是廣西(54.43%)、雲南(53.13%)、遼寧(46.23%)和寧夏(41.68%)、湖南(。
這11區域中，東部5個，西部4個，中部只有2個。
中部地區房價絕對價格和漲幅明顯小於全國，房價漲幅最快的兩個地區都是過去的低位(尤其是河南省)。
價格漲幅最高的地區是東部地區和西部地區，東部地區價格漲幅最高的地區集中在東部地區。事實上，廣東和北京過熱的住房投資和消費並不能真正反映在近年來的價格上漲中。這是因為:第壹，房價的統計不是用加權平均計算的，存在統計均價偏低的問題；第二，北京和廣東的住房絕對價格很高，北京的商品房價格在此之前上漲了41.59%，比如只有1.997。
陜西和雲南是西部地區房價上漲最快的地區。雲南受到西部大開發和世界園藝博覽會舉辦的雙重影響。
事實上，重慶和四川的房價在此期間的漲幅並不顯著，但平均值掩蓋了部分地區房價的過快上漲，重慶和四川成都的房價漲幅非常迅速。
壹般來說，房價快速上漲所反映的房地產熱主要集中在北京、華東沿海地區、廣東和遼寧，以及西部的重慶、成都、四川、Xi、陜西和雲南。
房地產投資占比很高。
從房地產投資比重來看，近年來，房地產投資占總投資(不含集體和個人，下同)的比重不斷上升，已呈現投資過度傾向。
2002年6月5438+0-11房地產投資占總投資的23.85%，而6月5438+0998為17.12%，四年間提高了6.73個百分點。
投資過度依賴房地產是經濟進壹步增長的隱患，這個問題在壹些地區越來越突出。
投資和經濟過度依賴房地產的地區大多集中在沿海發達地區和少數西部地區。
2002年前11個月整個東部地區的房地產投資比重已經超過30.78%，因此東部地區整體上存在房地產投資過度的情況。
北京最高，房地產投資占總投資的60.89%，其次是上海(38.5%)、廣東(38.38%)、重慶(33.0%)、遼寧(31.19%)。
此外，福建(28.08%)、江蘇(23.72%)、天津(23.64%)、四川(23.55%)均超過20%。
例如，房地產投資占北京市總投資的比重已超過60%，比上年提高了3.24個百分點。如果住房消費增長明顯下降，將帶動房地產投資增長大幅下降，對經濟增長影響較大。上海、廣東、遼寧、重慶等其他城市也存在這樣的問題。
這個指數是衡量壹個地區房地產投資是否過高的重要尺度。如果把房地產投資和消費的高增長和投資的高比重結合起來，那麽可以肯定存在過熱或者過度投資的問題。相反，如果投資比重仍然不高，沒有超過20%，會有壹段時間投資和消費的高增長，物價不會漲得很快，所以不能說是過熱，但在這些地區的某些地方可能會發生。
根據這個指數，北京、上海、廣東、重慶、遼寧的房地產投資明顯過熱；其他地區過熱發生在局部地區，主要是省會或其他大城市。
房價收入比明顯偏高。
目前我國房價收入比明顯偏高，短期內力不足的問題會越來越突出。
很多學者用房價收入比來衡量是否存在泡沫，其實並不完全正確，或者說不夠全面。
房價收入比高有兩層含義。壹是因為物價上漲快於居民收入，房價收入比逐年上升，達到前所未有的高度。二是指靜態的高水平，恰恰說明實力不足。比如在壹些經濟欠發達地區，假設壹套中檔商品房的價格是20萬元，但是這個地區的人均收入相當低，比如3000元，壹家三口的收入是9000元，那麽此時的房價收入比就高達20倍。如果用這個靜態的房價收入比來衡量這個地區是否存在房地產泡沫，結論是相當肯定的。但實際上，這種情況下未必會形成泡沫，因為很少有人來這個區域的這些商品房。只有當房價收入比很高，人們在投資或投機的驅動下，鋌而走險，大量購買這種商品房，才可以認為是泡沫，即當房價收入比必須與高需求增長率同時出現時，才可以判斷存在泡沫。
也正是沒有看到這壹點，才導致了壹些人研究的西部地區泡沫大於東部地區的結論。
我們認為，目前統計的房價是壹個不準確的數據。很多地方大家都感覺房價漲的厲害，但是統計結果漲幅不大。比如北京的房價這幾年還是漲的，但是統計結果顯示是下降的。正因為如此，在縱向比較房價收入比的時候要特別小心。比如中國大部分地區的房價收入比高於目前1998的數據，在部分地區可能是真的。
雖然有這樣的問題，但是靜態橫向比較就能說明問題。
2002年房價收入比最高的是遼寧省(11.5)，其次是北京(11.0)、雲南(10.6)、上海(9.9)、天津(8.9)、海南(8.9)。
可以普遍認為，這些地區或其部分城市的房地產過熱。
但這個指標要結合其他指標，比如統計的房價是否真正反映實際房價，要結合投資和消費的增長來分析。
基於上述“五高”標準，中國房地產確實存在區域性泡沫，主要集中在東部地區，以北京、上海、遼寧、廣東、浙江最為突出。
少數西部地區的壹些中心城市，如重慶、四川、陜西等省市，也存在壹定的泡沫。
中國的現狀
中國社會科學院於2065438年2月8日發布《住房綠皮書:中國住房發展報告》(2010-2011)。
報告顯示，今年中國大中城市房價泡沫過大，部分城市房價泡沫過大。
綠皮書通過對2010年9月35個大中城市二類地段(城市普通地段)普通商品住宅集中成交價格的對比分析發現，普通商品住宅平均房價泡沫為29.5%，其中7個城市占實際價格的50%以上，11城市占實際價格的30%-50%。
根據綠皮書，泡沫指數最高的前七個城市是福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州和石家莊。
這些城市的泡沫成分占實際價格比的50%以上。
房價泡沫指數代表實際房價中價格泡沫的比例。
泡沫指數越大，城市房價中的泡沫成分越大。
綠皮書指出，房價泡沫指數的預測不可避免地會受到數據準確性的幹擾，而且由於部分城市的數據尤其是房價數據並不完全準確，房價泡沫指數仍有可能被誇大或縮小，因此無法僅根據房價泡沫的大小來進壹步推斷房價的走勢。