商品房預售，是指房地產開發企業在商品房建設竣工前，將在建的商品房預先銷售給買受人，買受人按合同約定在未來壹定時期內支付定金或預付款以擁有現房的房地產交易行為。
購房者在購買預售商品房時，應把握以下幾個重要環節:
壹是關註房地產開發企業預售商品房的條件。
《城市房地產管理法》對商品房預售的條件作了如下規定:
1.土地使用權出讓金已全部付清，並已取得土地使用權證書。擁有合法的土地使用權是房地產開發企業進行房地產開發和預售的前提條件，在沒有土地使用權的土地上開發的房屋屬於違法建築。購房者在購買前需要驗證開發企業的土地使用權證，以保證房屋的合法性。
2.持有建設工程規劃許可證。這壹規定是住房建設的前提。房地產開發企業的建設項目符合城市規劃，取得建設工程規劃許可證後，方可開工建設。
3.按預售商品房計算，投入開發建設的資金已達到工程建設總投資的25%以上，並已確定建設進度和竣工交付日期。這壹規定是為了保證項目建設的穩定性和按期交房，防止開發商過度依賴項目開發預付款，防止不能按期交房損害購房者利益。
4、到縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明(在本市開發房地產的企業應向日照市房地產管理局登記，取得該局核發的商品房預售許可證明)。這壹規定的目的是將房地產預售活動置於政府房地產管理部門的監管之下，以保證商品房預售的合法性。
二、了解商品房預售合同的基本內容
1，主體。即房地產開發企業和購房者要寫明雙方的名稱和地址。
2.預售商品房基本信息。預售合同應當明確記載位置、部位、土地使用權證號、土地使用權取得方式、土地使用性質、建設工程規劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建築面積、房屋結構、房屋竣工交付日期及所附房屋平面圖等內容。
3.面積。預售商品房面積應以平方米計算，明確是建築面積、套內面積還是其他面積。
4.價格。即預售商品房的價格，包括單價和總價，比如每平方米多少元。我國《城市房地產管理法》雖然規定了商品房預售的條件和程序，但對預售款的數額和期限沒有統壹規定，當事人應當在合同中明確。
5.房屋交付方式及期限。延期交貨的免責條件。比如合同可以約定，由於某些自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣等，可以合理延長房地產開發企業的交付期限。
6.房子的性質。是住宅樓，辦公樓還是生產樓還是別的？
7.違約責任。包括買受人不能按照合同約定支付價款的責任和預售人不能按時、保質、保量交付房屋的責任。
8、房地產權屬登記義務。
9.物業管理條款。
10，糾紛解決。如訴訟或仲裁。
11、其他條款或當事人約定的條款。
下面說說購買現房應該註意的事項:
壹是關註房地產開發企業銷售商品房的條件。
2001年4月4日，建設部發布《商品房銷售管理辦法》，並於當年6月1日起施行。現規定房地產開發企業銷售商品房應當符合下列條件:
(壹)現售商品房的房地產開發企業應當具有《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》；
(二)取得土地使用權證書或土地使用批準文件；
(三)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
(四)已通過竣工驗收；
(五)拆遷安置已經落實；
(六)供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備交付條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付條件或者建設進度和交付日期已經確定；
(七)物業管理方案已經落實。
不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，也不得向買受人收取任何預付款性質的費用。
房地產開發企業不得以返本或變相返本的方式銷售商品房；也不得以售後包租或變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。
符合商品房買賣條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同前向買受人收取預付款性質的費用的，所收取的費用應當作為訂立商品房買賣合同時的房價款；當事人未訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當將收取的費用返還買受人。
二、理解商品房買賣合同應當明確。
(壹)當事人的姓名或者名稱、住所；
(二)商品房的基本情況；
(三)商品房銷售方式；
(四)商品房價格和總價的確定方式、付款方式和付款時間；
(五)交貨條件和日期；
(六)裝修、設備標準承諾；
(七)供水、供電、供熱、燃氣、通信、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施交付承諾及相關權利和責任；
(八)公共建築的所有權；
(九)面積差異的處理方式；
(十)辦理產權登記相關事宜；
(十壹)爭議解決的方法；
(十二)違約責任；
(十三)雙方約定的其他事項。
按套內建築面積或建築面積計價的，雙方應在合同中明確合同約定面積與產權登記面積誤差的處理方式。合同沒有約定的，按以下原則處理:
1，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，據實結算房價款；
2.當面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將已付房價款退還給買受人，並同時支付已付房價款利息。買受人拒絕退房的，產權登記面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)的房價款由買受人補足；超過3%的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還給買受人；房價款絕對值超出3%的部分由房地產開發企業分兩次返還給買受人。
最後，要註意以下幾個方面:
壹個是開發商的五證兩書，這是最重要的。
合法正規的房地產開發商，必須“五證”“兩書”齊全。所謂“五證”，是指國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證(又稱建設工程開工許可證)、商品房銷售預售許可證；“二書”指的是《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對賣方的基本要求。他們分別分管房管局建設局規劃局。
第二，註意合同中雙方權利和責任的公平性原則。澄清不清楚或有疑問的地方後再簽合同。
第三，最小面積108平方壹般不是問題，因為兩個70%的規定是面積的整體結構，不是針對每個開發商的。
第四，交房時，要在交房後辦理手續。
看壹看房屋質量，查看“兩書壹表”，簽署“房屋驗收單”
入住是收樓的正常程序，但目前能讓購房者提前辦理手續的開發商並不多。通常的做法是讓業主先在收樓文件上簽字，然後開具審批單，讓業主去物業管理處拿鑰匙。業主壹進家門，就發現問題，弱弱地抱怨。為了避免這種情況，業主應該堅持在驗房前辦理手續，提交驗房過程中發現的問題，如房屋質量、室內有害氣體超標、公攤不公平等。以書面形式交給開發商並讓其簽收，以免留下後患。或者可以在收樓文件上註明“室內條件不明確”或者“建築條件不明確”的字樣。
對已購商品房進行驗收時，應註意以下幾點:
壹、詳細檢查房屋質量，包括墻體、門窗、陽臺等部位是否有裂縫；
二是檢查買賣合同中註明的設施設備是否遺漏，品牌和數量是否壹致；
三、檢查水、電、天然氣、給排水管道是否暢通，能否正常使用；
第四，檢查是否存在規劃、設計變更或小區縮水等問題；
第五，檢查相關質量問題和室內有害氣體超標情況；
第六，發現的問題要在驗房單上註明。如果確實無法收樓，應詳細說明不收樓的原因，並要求開發商簽字蓋章。
求“兩本書壹表”
向開發商索要《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日後出現質量問題時，能如期維修。
“住宅質量保證書”是開發商對房屋質量、保修期限和範圍做出的承諾。《住宅使用說明書》是對房屋設計、施工、驗收中的具體技術指標，如抗震指標、墻體結構類型等的相關說明。目前，我國房地產行業在《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》上已經形成了大體統壹的規範，問題較少；目前主要問題是“竣工驗收記錄表”。
根據有關規定，竣工驗收記錄表上的每壹項都必須報主管部門備案。驗房的時候不能只看開發商有沒有這個“備案表”。同時，妳必須仔細檢查是否所有分項都已備案，比如消防設施。《竣工驗收備案表》對房地產開發商具有嚴格的約束力。只要項目報主管部門備案，開發商就必須對樓盤終身負責。出了問題，如果是開發商的錯，可以追究他的責任。
簽收《房屋驗收單》
妳查看完物業，準備簽收房屋驗收單後，壹定要先簽物業管理公約，提前做好約定，避免日後發生糾紛。妳要清楚以後要交的物業管理費是什麽構成的，保潔費，保安費，綠化費怎麽核定，這樣才清楚。同時查壹下妳所在小區物業管理公司的資質，看是否符合妳要求的管理標準。
之後妳需要知道妳買的房產的分攤面積是多少。妳要讓開發商出具北京市房屋土地管理局或者區局直屬測繪隊出具的《竣工測量表》，做到心中有數。基本手續都辦好了，就可以簽收房屋驗收單了。
≮天高雲淡≯2007-10-31 1:12