法律規定，城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。
農用地可以用作休閑農業和鄉村旅遊投資開發，壹般農田、基本農田、生態公益林等農用地，都存在開發利用的空間。
集體農用地開發
耕地主要以從事農業生產為主，保障糧食生產安全，在旅遊開發方面，農田原則上不允許使用，特別是基本農田作為耕地紅線，強烈建議不要去碰，但我們可以利用政策紅利獲得少量經營用地，例如政策鼓勵社會資本投資興建高標準農田（基本農田），建設連片面積達到壹定規模的，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃的前提下，利用壹定比例的土地開展觀光和休閑度假旅遊、加工流通等經營活動。
同時，項目對環境影響不大，遵循當地的發展規劃，對當地的經濟發展有壹定促進作用的，對於其他農田的利用，當地政府壹般是持支持的態度。社會資本可依法通過承包經營流轉的方式，使用農用地從事與旅遊相關的種植業、林業、畜牧業和漁業生產。這意味著可以在不改變土地性質的情況下，建設壹些開敞的、不具備遮蔽功能的構築物，例如無錫田園東方，利用農用地建設農樂園、戶外課堂等休閑農業項目，為人們提供體驗‘三農’的新型產業經營形態。
休閑農業項目在符合土地利用規劃，確有必要占用耕地時，可以采用城鄉建設用地增減掛鉤的方法解決，即先行在異地墾地，數量和質量驗收合格後，再用作建設用地。異地可以是本鄉鎮、本區縣，經國家相關主管部門批準也可跨省區實施。這既能保證18億畝耕地只增不減，又能保證必要的建設用地供應。
林地是森林的載體，起到生態涵養、防風固沙、林業生產等功能，最具開發價值的是那些森林茂密、生態優美，富含高濃度空氣負離子，可以提供自然體驗機會和促進公眾健康的林區。
對森林旅遊來說，林業用地突破的路徑在哪兒？森林體驗和森林養生是當下最熱的兩個方向，國家鼓勵發揮森林多種功能，建設森林體驗基地和森林養生基地試點。從市場發展情況來看，截止2016年7月，全國各類森林體驗和森林養生基地建設項目多達500余個，其中超過50%的項目位於森林公園、國有林場、濕地公園等範圍內，試點工作將在“十三五”期間逐年開展。
在用地方面，可以建設森林體驗（館）中心、森林養生（館）中心、森林浴場、解說步道、健身步道等基礎設施，但不能在基地範圍內建設醫院、療養院、養老院等大型醫療、養老設施。
實行重大項目規劃 “近林不進林”的策略，這樣既可以依托森林旅遊地的優質生態資源，又不占用建設用地指標，通過地方政府規劃配合，把建設項目布置在外圍的村鎮建設用地上。這也類似於杭州西溪濕地把喜來登、悅榕莊等大型配套建設在濕地外圍的做法；如果確需占用或者征收、征用林地的，要向縣級以上人民政府林業主管部門申請，依法辦理建設用地審批手續，並繳納森林植被恢復費。
我國南方地區的廣大低山丘陵區擁有大面積的低丘緩坡地，這些土地的利用現狀主要是林地、園地、草地及零星的耕地（基本農田），各自所占比例不同。按照利用方式可把它分為宜農類、宜林（園）類、宜建類三大類，開發為建設用地是低丘緩坡開發利用的主要方式之壹。
以浙江德清莫幹山裸心堡為例，該項目采取“點狀供地、垂直開發”的方式，將項目用地分為永久性建設用地和生態保留用地，其中永久性建設用地建多少供多少，剩余部分可以只征不轉，以租賃、劃撥、托管等方式供項目業主使用。裸心堡僅新增建設用地12畝，其余八成的建築是租用當地農房改造而成，園區內的200多畝山林，從村民手中流轉，保持原貌，大大節約了用地指標。
總結：在現行土地法律制度下，存在兩種農用地利用方式：
（1）不改變土地性質
土地承包經營權可以通過轉讓、轉包、出租、互換、入股和抵押的方式進行流轉。由於轉包和互換範圍限於同壹集體經濟組織內，因此，社會資本僅可通過轉讓、出租、入股和抵押的方式進行土地承包經營權的流轉。
（2）改變土地性質
建設旅遊項目確需占用農用地的，可采取重點項目清單制度，把需要建設用地指標的重大旅遊項目納入建設用地協調清單，與土地利用總體規劃、土地利用年度計劃進行對接與協調，通過土地利用規劃的調整，實現農轉用和土地征收。
集體建設用地開發
在現有政策下，集體建設用地是發展休閑農業和鄉村旅遊項目的重要用地形式，其中，集體經營性建設用地，在整個集體建設用地當中占比不超過10%，在試點地區可以直接入市；宅基地是農村集體建設用地的大頭，也是農村文旅產業發展的新空間。統計顯示，中國約有19萬平方公裏的農村集體建設用地，其中宅基地約占13萬平方公裏。
集體經營性建設用地
2014年底，國家開始“三塊地”改革的試點工作，在符合規劃和用途管制的前提下，農村集體經營性建設用地可以出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。目前全國已有33個縣市區試點集體經營性建設用地入市實踐，成都郫都區、北京大興區、浙江德清市等作為最早參與試點的城市，都積累了較為成熟的入市實踐經驗。
以成都市郫都區為例，該區對集體經營性建設用地進行了用途管制，明確農村集體經營性建設用地不能用於房地產開發，只能用於旅遊、商業、工業等。2015年9月，四川邁高旅遊公司競得郫縣戰旗村壹宗集體經營性建設用地，面積13.447畝，每畝價格52.5萬元，該公司獲得這塊土地40年的使用權，規劃打造集美食體驗、農業觀光、休閑度假於壹體的鄉村旅遊綜合體項目。
法律依據
《中華人民***和國土地管理法(2019修正)》
第四條 國家實行土地用途管制制度。
國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。
前款所稱農用地是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公***設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。
使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。
第九條 城市市區的土地屬於國家所有。
農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。
第十條 國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。
第十壹條 農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬於鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。