壹、對銷售渠道理解
房地產銷售服務的終端是客戶，實現營銷的過程就是渠道。
工業地產的客戶群體的發掘與獲得也是同樣的道理，渠道扁平化，是營銷的壹大趨勢，但不管采用的是哪種模式，渠道建設都已遠不是降低銷售成本這麽簡單，以客戶為中心，體現並迎合客戶需求才是渠道建設的真諦所在。工業地產客戶群體的職業（企業領導人，創建人，核心管理人）、年齡（多為35-65歲）、背景（具有豐富的生活閱歷，較好的經濟承受能力）、置業動機（實現企業的發展與公司形象的提升的目的，附帶投資功能）等與普通購房者不同，那麽針對這些群體特點，如何有針對性的建設自己的渠道，實現項目的營銷就顯得尤為重要。
二、對銷售渠道的建議
（1）自建網站（建議中英文對照，吸引海外客戶）
理由：網站覆蓋率高；傳播簡單，速度快；提升形象宣傳；英文版可吸引資金實力更強的海外客戶；更受到高知客戶的青睞；
（2）QQ彈出框廣告
理由：傳播率極高；對項目的形象宣傳有提升；（配合活動營銷，形成極強的傳播效應）
（3）集團客戶——大客戶服務中心
闡述：通過工商（聯）等部門（協會）獲得大客戶資料，組建大客戶服務部，對這些客戶進行個性化服務（比如更適合的面積與物流線路，更為科學的還款計劃等）。
（4）信件直投
通過大客戶服務中心獲得的商業客戶資料做信件直投介紹（對有意向的客戶再由大客戶服務中心回訪，銷售處理），也可做需求調查（對後期產品設置可做分析依據，前期能做最好）。
（5）參加工業行業峰會
除了參加本地的工業展會，在雲、貴、川等地的工業行業峰會上也可設置獨特的展臺介紹項目情況並吸納客戶，並提供考察免費送機票等服務；廣州，北京，上海等地在條件許可下也可涉足。
（6）活動營銷——打破常規營銷（工業地產也獨特）現象
1：隆鑫帖子換房子活動賺取了大量眼球，讓更多的人記住了隆鑫地產；
2：萬達重慶項目的言子換房子活動也讓人們記住了南坪的萬達國際廣場；
3：聚豐江山匯最近正在搞的“我的重慶我的城”活動壹下提高了該項目的眼球；
4：伴隨重慶評選城市形象代言人浪潮，曼哈頓城順勢展開50萬元征集形象代言人活動，項目知名度壹下飆升；
以上樓盤通過活動推廣都形成了較為強烈的產品記憶，客戶來訪量進壹步提升，其實，不光房地產，很多其他行業也是通過事件營銷實現了企業及項目知名度的提升，我們熟悉的蒙牛企業，從成立到現在，每年的事件活動相當頻繁；王老吉，更是將事件營銷演繹到若極致。
（7）傳統的媒體廣告（報版+電臺+步行街視頻廣告+戶外）
報版上壹定要突出項目形象與企業辦公檔次的提升；電臺上除了傳統的節目片頭廣告外，可合作開設專題節目；步行街視頻廣告選擇中心區域投放；這些傳統方式配合前面的方式若有有效組合更好。
（8）寫字樓樓宇廣告在中心商業區域寫字樓投放樓宇廣告（電視+平面）
（9）在工業園區設立展示點例如，附近工業園區租用門市設立展示點，便於異地客戶的獲取與積累。房地產網絡營銷方式探討
1、通過門戶網站、專業網站及自建網站在網上對開發項目進行宣傳
網上廣告是網絡營銷的最基本形式。互聯網作為壹種新的信息傳播媒體，像電視廣告壹樣可以開展營銷活動。建立企業網站是企業上網宣傳的有效途徑；互聯網讓企業擁有壹個屬於自己、而又面向廣大上網者的媒體，並且這壹媒體是高效率、低成本的，這是超越傳統媒體的壹個特點。企業網站信息由企業制定，不受傳統媒體的時間、版面等限制，也可伴隨企業的發展適時更新；企業網站可應用虛擬現實等媒體手段吸引大眾註意並與訪問者雙向交流，及時、有效地傳遞並獲得有關信息。
2、可對客戶進行項目產品的網上調研，接受意見反饋
網上市場調研可以承擔的主要工作包括：市場分析、產品和服務研究、市場營銷策略研究等。在網絡上房地產企業可以開展低成本、高效、範圍廣泛的市場研究，為正確預測市場需求、做出市場決策打下紮實的基礎。
調研市場信息，從中發現消費者需求動向，從而為企業細分市場提供依據，是企業開展市場營銷的重要內容。網絡為企業開展網上市場調研提供了便利場所，壹般企業開展網上市場調研活動有兩種方式：
a、借助isp網站進行調研。這對於市場名氣不大、網站不太引人註意的企業是壹種有效選擇。企業制定調研內容及調研方式，比如客戶喜歡的戶型、能承受的單價、對項目位置區域的認同度等等，將以上調研的信息放入選定的網站，就可以實時的獲取調研數據及動態信息。這種方法的弊端是：由於這些網站內容繁多，企業市場調研對上網者的吸引力可能會降低；同時，上網者如果想與企業交流，必須重新鏈接進入企業網站，增加了上網者的操作復雜性。
b、企業在自己的網站進行市場調研。對知名企業而言，其網站瀏覽者多是壹些對該企業產品感興趣或與企業業務有壹定關系的上網者，他們對企業有更多的了解，有可能提供更多更有效的信息；同時也為調研過程的及時雙向交流提供便利。
網上市場調研作為壹種新的市場調查方式已受到企業重視，壹些網絡服務公司也已經開始為公司定制網上調研業務。但如何在大量信息的包圍中吸引上網者參加調研並積極配合，仍需做出更多的探索。
3、可通過商品房網上競拍給項目造勢，提升項目人氣網上拍賣是時興的房地產銷售方式
其通過市場需求來確定物業價格，具有公平的特性；同時又能為開發企業贏得盡可能多的利潤。此外，由於網上拍賣形式的新穎性，可聚集足夠人氣，更多地對項目進行宣傳，從而在直接追求物業利潤最大化基礎上，間接起到廣告促銷的效果，可謂壹舉兩得。當然，在目前市場條件及網絡水平下，網上拍賣技術還不是特別成熟，容易出現拍賣延遲、買賣不同步等問題；另外涉及到網上拍賣交易的有關法律法規不是特別健全，它要求房地產公司在執行之前在多方權利義務關系上做好約定。
4、三維動畫及虛擬現實的應用
顧客能在建築項目尚未完全建成之前,通過三維動畫演示,能夠看到其建成後的真實面貌,普遍反映良好。中國老百姓普遍收入並不高,買壹套稱心如意的房子是許多人壹生中夢寐以求的事情。而房地產營銷通過三維動畫展示,使老百姓不須等到竣工,也不須親自爬上工地各樓層,僅僅是在項目建設初期,就能清晰、完整、真實地看到項目竣工後的情景。從而有更充分的理由根據其實際情況,對自身的購樓計劃進行調整。從這壹點來說,房地產開發商本著“以人為本”的思想,通過高科技的應用,即使增加了部分設計成本,但確實是能夠為老百姓多提供壹種更新更好的擇樓參考方式。
三維動畫及虛擬現實是目前最先進的營銷手段。
在房地產銷售當中,傳統的做法是制作沙盤模型。由於沙盤要經過大比例縮小,因此只能獲得小區的鳥瞰形象,無法以正常人的視角來感受小區的建築空間,更無法獲得人在其中走動的真正感覺。同時,在模型制作完後,修改的成本很高,有著很大的局限性。
近年來效果圖及三維動畫已得到普遍應用。然而,效果圖只能提供靜態局部的視覺體驗。三維動畫雖有較強的動態三維表現力,但不具備實時的交互性,是壹個靜態的世界。觀察者只能按事先規定好的路線和角度瀏覽,很被動,信息也不可能全面。
應用虛擬現實技術,目標客戶可以在虛擬現實系統中自由行走、任意觀看,突破了傳統三維動畫被動觀察無法互動的瓶頸,給目標客戶帶來難以比擬的真實感與現場感,使他們獲得身臨其境的真實感受,更快更準地做出定購決定,大大加快商品銷售的速度。同時虛擬現實技術還可以應用在網絡和多媒體中,更方便、快捷地傳播產品信息。
當前vr在房地產中的成熟應用有:讓購房者看到直觀的樣板房形象；在銷售處放上電腦運用vr技術能讓購房者在電腦上親眼看到幾年後才建成的小區，觀賞到優美的小區環境設計；走進虛擬現實樣板房,親身感受居室空間的溫暖；在電腦上選戶型。
房地產銷售中各種營銷手段的功能對比見下表:
由於虛擬現實技術的上述特性,它在房地產業的應用,可以大大提高項目規劃設計的質量,降低成本與風險,加快項目實施進度,加強各相關部門對於項目的認知、了解和管理,極大地提升房地產開發商的品位和檔次,也必然會帶來最終的效益。