近幾年，日本已經成為中國人海外地產投資的熱點區域，與此同時，良好的投資環境、2020年東京奧運會等等，也是日本房產的壹針強心劑，吸引了不少中國人來日購置房產進行投資。今天，讓我們從幾大方面為大家解讀，投資日本房產的收益有多大。
在介紹投資回報率的計算方法前，我們應該明白投資回報率通常為去除各種費用前的粗算回報率。其公式為投資回報率=年租金收入÷房屋購入價格×100，另外，還有壹個重要指標就是回報率，即凈投資回報率，也叫做凈營運收入，刨除各種手續費等雜費，凈投資回報率是會比投資回報率低的。
日本不斷放寬外國遊客赴日的簽證門檻，也間接的影響了外國人投資日本房產的熱度。作為投資新手來說，每當看到日本房產投資收益率超過10%的時候，激動地恨不得馬上買下壹整棟樓。但是，千萬別急，要知道往往這樣的房子收益率都是“表面收益率”。那如何判斷正常範圍內的收益率呢？
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表面收益率
房地產出租的收益率計算方法通常分為“表面收益率”和“實際收益率”兩種方式。表面收益率是指壹年的房租收入除以房地產的購入價格。表面收益率＝1年的房租收入÷房地產購入價×100％。
這裏需要註意的是，經營投資房產時，除了主要的房租收入外，還需要考慮到管理費、修繕費、禮金、停車場費、押金等。仔細考慮涉及到的所有收入和費用。壹般來說，有些高於8%甚至10%的收益率是屬於沒有考慮這些費用的“表面收益率”。
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實際收益率
實際收益率是從預計的收入中，減去管理委托費、固定資產稅、都市計劃稅、修繕費、房貸利息等費用，在此基礎上除以房地產的購入價。即：實際收益率＝（1年的房租收入-諸費用）÷房地產購入價×100％
對於準確了解出租房產的收入，采用實際收益率是非常必要的。同時，出租時，遇到空閑期、租金的調整、大規模修繕費等變化時，這些費用也不能忽視。為了提高實際收益率的精度，還應該考慮消費稅、房地產取得稅、中介手續費等。
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不能輕信高收益率
在日本投資買房時，如遇8%、10%等收益率高的物件，就要註意了。這些往往是“表面收益率”，需進壹步分析其各種費用事項。另外，有些中介會把偏遠地區類似北海道的回報收益率虛高至10%以上，原因是把空置率也算在了其中。但是往往這類房子太偏遠，不是很搶手，很難出租。
每位投資者應該註意，切忌過多且盲目的看重投資回報率的高低。這也是眾多國內投資者在投資房產中常出現的壹個誤區，回報率高並不表示收益高。日本房產市場魚龍混雜，也有不少黑心房地產商大肆宣傳高回報率，有意誤導了壹些不熟悉日本房產市場的投資人，致使他們盲目追崇回報率，把回報率作為衡量房屋的唯壹標準。
在日本位於偏遠、交通不便地方的房產，就會憑借房產價格便宜等優勢，從回報率角度分析，是完勝大都市繁華地段的房產。不過，這樣的地區空屋率較高，出租，轉賣都十分困難，並且也沒有升值的空間。這種地方的房產壹旦出租不出去，處理不得當的話，不但不會賺錢，反而會賠錢。所以，投資回報率最好作為購房的壹個參考，不要過分倚重