小產權房 是指在農村 集體土地 上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納 土地出讓金 等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的壹種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的 土地使用證 和預售許可證， 購房合同 在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。 根據《中華人民***和國土地管理法》的規定， 農村宅基地 屬集體所有，村民對 宅基地 只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、 房產證 、 契稅 證等合法手續。因此，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在村集體成員內部轉讓、置換。
法律客觀：《城市房地產管理法》第三十八條 下列房地產，不得轉讓： （壹）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的； （二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的； （三）依法收回土地使用權的； （四）***有房地產，未經其他***有人書面同意的； （五）權屬有爭議的； （六）未依法登記領取權屬證書的； （七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。