關於中央商務區（CBD）的六點看法
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營銷學苑 ，2005年8月13日，作者：鐘朋榮，編輯：，將文章發送到手機上閱讀
近年來，中央商務區（下文都用英文縮寫CBD代表），已成為我國各大中城市的熱門話題。最近南京召開的CBD論壇，筆者應邀作大會發言，為此對CBD做了壹些研究。本文是壹些初步體會。
什麽叫CBD
從現有研究文獻和本次會議的發言情況看，CBD有四個層次的含義：
第壹，CBD是個空間概念。所謂中央商務區，即該商務區在城市中心，或在眾多商務區中居於中心位置。
第二，CBD是個商務概念。所謂中央商務區，重點在於商務集群，即各種商業關系的聚集地。商業關系是商人之間的買賣關系。將這些具有買賣關系的商人都集中在壹起，就會產生紮堆效應。
第三，CBD是個建築概念。即這裏的房子蓋得最好，由於地處都市中心，寸土寸金，因而房子也蓋得最高，相關的設施，包括生活設施和商務設施也最完善，從而房價也比較貴。
第四，CBD是個服務概念。在這壹區域，不僅商務方面的硬件比較完善，還聚集了金融、投資、保險、貿易、物流、信息、法律和商務咨詢等各種相關機構。由於各種服務機構比較完善，大量的事情都不要公司自己去辦，CBD內的公司只需要集中精力做好自己的專業工作，不僅省力，企業的成功率也比較高。
CBD在中國為什麽這麽火爆
CBD在中國已經炒得很火爆。不僅北京、上海、廣州這些大城市在建CBD，許多中等城市，甚至小城市也在建CBD。CBD在中國為什麽這麽火爆？我想用三句話來概括其背後的原因，即房地產公司需要題材，“二狗子”需要品牌，地方政府需要洗牌。
房地產公司需要題材。在中國炒房地產，壹直都在借用種種題材。如當時炒廣西北海的房地產，其題材是“大西南的出海口”；後來許多城市炒房地產的題材是商貿中心、物流中心；現在又用CBD的概念，即該區域是未來整個城市的中央商務區，雖然現在壹個平方已賣到1.5萬，但並不貴，以後還得漲，每個平方會漲到3萬，這就是潘石屹建外SoHo房價越炒越高的原因。
所謂“二狗子”需要品牌，即那些發了財的大老板和小老板，需要在中央商務區買套房子，以顯示自己的成功和高貴。
“二狗子”需要品牌，這話是我在前幾年分析人們為什麽需要品牌時所講的。八十年代以前，“二狗子”們都在農村種地。改革開放後，有壹批“二狗子”發了財，成了千萬富翁、億萬富翁。為了將自己與那些仍然在農村種地的“二狗子”區分開來，他們要抽“大中華”牌香煙，要戴瑞士名表，要穿名牌服裝。這種發了財的“二狗子”越多，整個中國社會對名牌的需求就越大。這是社會需要名牌的原因之壹。
現在的CBD之所以能火爆，首先是因為有需求。沒有需求，潘石屹有再大的能耐也不能將壹個平方的房價炒到幾萬。據老潘自己講，買房人除了浙江老板外，主要是山西人。這幾年煤炭漲價，山西出了壹批煤炭富翁。過去的晉商發財，要通過修大院來顯示自己的高貴和成功。今天的煤炭富翁照樣要修大院。只不過，今天的大院不是修在山西，而是修在北京、上海等地的CBD內。正是這種巨大的需求，才成就了潘石屹等地產明星。
所謂地方政府需要洗牌，是指城市與城市之間，同壹城市內不同城區之間，在招商引資方面存在著激烈的競爭。而競爭的重要手段，就是爭奪CBD。在壹個城市，CBD建在哪裏，就意味這裏是未來的商務中心，就意味著這個地方的地價和房價最高。無論商務中心還是高房價，地方政府都是最大的受益者。
在許多城市，歷史上已經形成了商業中心，但歷史上的商業中心並不等於今天的商務中心。由於城市規模的發展，也由於汽車社會的到來，許多城市的商務中心發生轉移。
以南京市為例，現在的商業中心和商務中心都在新街口壹帶。近年來，南京市政府正在規劃在河西區建南京的CBD。這壹規劃的實施，意味著南京的商務中心將會逐漸轉移到河西，建鄴區將會成為這壹轉移的最大受益者。
CBD能為商家提供什麽
有實力的公司之所以都願意進入CBD，是因為CBD能為他們帶來名與實兩個方面的效益。
先看名。入住CBD，能為公司提升品牌價值。因為CBD房價最貴，辦公環境最好，某公司在CBD內辦公，意味著該公司有壹定的實力。特別是對於會計師事務所、律師事務所、咨詢公司之類的公司來說，由於沒有廠房、設備等實物資產，沒有有形產品及與這些產品相關的品牌，辦公地點本身就是公司形象和公司品牌的重要組成部分。事實上，在CBD辦公的會計師事務所、律師事務所更能接單，特別是有利於接大單。
再看實。入住CBD對商家所帶來的實際利益主要在兩個方面：
壹是能帶來集群效應。俗話講，人以類聚。在CBD，正是同類人聚集在壹起。所謂同類人，或者在業務上有相互關聯的公司，或者在規模和實力方面相當的公司。這些公司的人員由於深度的交往，又會產生許多新的商機。
二是入住CBD能享受更好的商業服務和生活服務，從而提高商業效率。
CBD的核心價值在於商務集群
要了解商務集群，先得從產業集群講起。在國內，產業集群非常典型的城市算浙江紹興。在紹興，有數千家企業做紡織。他們都圍繞壹個產業，就是織布。每年織布近40億米。相互之間分工很細，有的專門織布，有的專門紡紗，有的專門做印染，有的專門賣布，有的專門從事花色品種設計，有的專門生產紡織機械等。在這種產業集群體內，由於分工和合作，每個企業做得很專，能盡快形成核心競爭力。同壹種產品是眾多企業核心競爭力的加總，整個集群又會形成世界性的核心競爭力。
如果說紹興是中國產業集群的典型，則義烏是中國商業集群的典型。在義烏，有數十萬人專門從事商業，他們將全中國最好的小商品都匯集到義烏，使義烏成了全世界最大的小商品市場。來自世界各地的外國批發商，每天就有五六千人。他們每年從這裏買走300多億元的小商品。
當然，像北京的王府井、西單，也是商業集群。在這裏集中了各種各樣的零售商業。正是這種集群，又吸引北京市乃至全國各地的遊客和顧客到此觀光和購物。
與產業集群和商業集群不同，CBD應當是商務集群。
所謂商務集群，既不是集中工廠，也不是集中商品，僅僅是集中人，即將同類的公司和人群集中在壹起，通過集中，讓他們相互接觸，深度交往，從而產生新的思想，產生新的商務關系。
所謂人以類聚，有兩種聚法：壹是將最富的那壹類聚在壹起，將最大的公司聚在壹起；二是將業務相關的那壹類聚在壹起。
僅僅將最富的那壹類聚在壹起，他們之間不壹定能形成分工和協作關系。就像許多城市居民雖然住在壹個大院，甚至住在壹棟樓上，但彼此之間幾十年都沒有任何交往。這種聚集，CBD對入住企業僅僅是帶來品牌上的好處，並不能帶來分工協作方面的好處。
近年來，我國許多城市都在開辦開發區，市長、書記以及全體幹部都出去招商，誰有錢就招誰，不問他們在產業上是否有關聯。結果，過不了幾年，相當壹部分企業都會垮掉。
廣州花都區則不同，他們招商引資目標性很強，即主要招引皮件方面的生產企業和商業企業。經過招商，在花都很快形成了皮革方面的產業集群。
未來的世界競爭，不是企業與企業之間的單打獨鬥，而是集群與集群之間的團體賽。CBD也不例外。我們應該致力於將CBD打造成某類產業或某類經濟活動的商務集群。這種商務集群通過其集群效應，能使CBD具有持久的生命力。
如果將CBD的人群聚集分成A、B兩種，A表示將最富的人，最大的公司聚集在CBD，B表示將業務上相互關聯的公司和人員聚集在CBD，則兩種聚集有以下四點差別：
A類聚集速度快，B類聚集需要壹個過程。
A類聚集經過壹段時間，有相當多的公司會撤離CBD，因為他們發現在這裏並沒有多少聚集效益，反而要支付更高的商務成本。他們發現，在CBD內辦公與在其他地方的寫字樓辦公，並沒有什麽兩樣，而其他地區的寫字樓，物業成本要低得多，交通要便利得多。
B類聚集能幫助城市盡快形成核心競爭力；A類聚集則只能帶來城市形象的暫時提升。
B類聚集通過CBD的商務集群，能帶來城市周邊的產業集群和商業集群，進而形成商務集群與產業集群和商業集群的相互推進；A類聚集則只能推動城市房價的上升。
五、CBD的發展應走多樣化、分散化之路
CBD的概念是從美國等發達國家引進的。而美國最典型的CBD是在19世紀、20世紀的交通背景和通訊背景以及城市發展背景下形成的。
在21世紀的今天，我們規劃CBD，壹定要考慮以下幾個重大背景的變化：
1.互聯網使人際間的信息交流不受空間限制；
2.現代交通的發展和汽車社會的出現，使距離的概念發生了變化。在北京，寧走五環的10公裏，不願走2環內的10米。不要說在西單、王府井，就是在國貿壹帶，高峰時走10米可能要半個小時以上。
3.隨著城市規模的擴大和車流量的增加，市中心的交通擁擠將會越來越嚴重。
4.出行方便和空氣清新將是都市人工作效率和生活質量的重要標誌。
正因為以上四個方面，如果CBD仍然設在市中心，設在繁華鬧市，在CBD內辦公的企業其商務成本將會越來越高。其商務成本包括：
1.高昂的寫字樓成本；
2.職工在CBD附近居住的高昂住房成本，這項成本最終會轉化為公司的人工成本；
3.上下班和進出辦事因堵車所耗費的時間成本；
4.環境汙染使老板和員工所付出的健康成本。CBD周邊的交通擁擠和CBD內密集的建築群，導致綠化率降低，容積率上升，大量的空調和汽車尾氣造成空氣質量下降，大樓的玻璃墻面相互折射，形成光汙染。所有這些都會影響到CBD內老板和員工的健康。
因此，對CBD的規劃，要用網絡經濟的思想代替傳統經濟的思維，要用汽車社會的思維代替步行時代或馬車時代的思維。如果仍然用傳統的思維，特別是僅僅用房地產開發的思維去規劃未來的CBD，很可能為未來的大都市留下壹堆高檔次的城市垃圾。
隨著網絡經濟和汽車時代的到來，在美國等發達國家，已經有不少大公司將總部從市中心搬到郊區。如：微軟公司的總部設在華盛頓州的雷德蒙德市，美孚石油的總部設在得克薩斯州的歐文市，柯達公司總部設在紐約州的羅切斯特，沃爾瑪公司總部在阿肯色州的本頓維爾，IBM的總部就在紐約州的懷特普萊恩斯市。我相信，未來的商務區是多元化、分散化的。
CBD的成敗，在於給企業所帶來的效益增量能否大於成本增量
公司進入CBD辦公，是希望能比在其他商務區辦公獲得更多的效益，這就是CBD給公司帶來的效益增量。但由於上述四個方面的因素，也會給進入CBD的企業帶來成本增量。應當看到，這個成本增量將是不斷上升的。因為，隨著城市汽車保有量的增加，特別是隨著CBD內白領汽車擁有率的升高，交通擁擠所帶來的時間成本和健康成本會不斷上升。當進入CBD的效益增量小於成本增量時，人們就會紛紛撤離CBD，將公司的辦公地轉向環境優美、交通方便的城郊。因此，從大空間看，近期，北京、上海等大都市是CBD的最佳選址；遠期，廈門、青島、大連等中等海濱城市將是CBD的更好選擇。
從小空間看，近期，繁華鬧市和城市中心是CBD的最佳選址；遠期，環境優美、交通方便的城郊結合部甚至遠郊區將是CBD的較好選擇。
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