“新華視點”記者了解到，2018以來，已有100多套長租公寓被“雷劈”，留下的“窟窿”往往要房東和租客自己“買單”。專家建議，監管機構應重拳出擊，防止租客為資本泡沫的破滅“買單”。
約170長租公寓三年被“雷劈”。
10年6月以來，丹科公寓出現資金鏈危機。截至目前，北京已在涉及丹科公寓的各區設立接待點，方便房東和租客咨詢處理糾紛。丹科公寓APP也開通了在線解約功能。
事實上，從2018開始，長租公寓平臺就頻頻“爆倉”。據天眼查統計，國內與長租公寓相關的企業約有170家，占相關企業總數的15%。從上海遇見、清客等品牌公寓爆發的教訓來看，除了嚴重依賴“租房貸”解渴外，采取“長付短付”、競價房源等不正當競爭方式是長租公寓平臺資金鏈斷裂的主要原因。
目前很多長租公寓每月向房東支付租金，依靠“租房貸”維持企業正常運轉。大多數企業不盈利，甚至還錢。“幾年前，有壹些不錯的房子。運營商拿房的時候漲20%的租金很正常，有時候甚至漲50%。然後運營商以明顯低於‘拿房價’的租金水平出租。”北京壹家長租公寓運營商表示。
2018年初，丹客公寓和自如這兩家長租公寓運營商都獲得了數十億元的融資。壹批類似的公寓運營商如雨後春筍般湧現，受到資本青睞，開始“跑馬圈地”。
“2018年5月，在北京朝陽區東五環附近的壹個小區裏，很多出租公寓品牌的經紀人入駐辦理房屋托管業務。小區有2000多套房子，其中230多套自由管理，丹科公寓管理100多套。同時，還有幾家運營商也是剛剛進入公寓管理領域。為了爭奪房源，我們要在自由報價蛋殼公司的基礎上再加兩三百元去搶。”壹位房產中介回憶道。
史靜律師事務所律師徐浩說:“長期租用公寓的商業模式需要不斷上漲的市場租金，有持續大量的租房需求才能玩好。壹旦出租量下降，就會出現問題。”
壹些銀行已經暫停償還“租房貸款”
壹位銀行人士認為，目前控制“租貸”風險是解決丹科公寓“雷爆”危機的“牛鼻子”。
所謂“租房貸”，就是長租公寓運營方與金融機構合作，以租客的名義申請貸款，按月支付租金，金融機構將租賃期內的所有租金壹次性支付給運營方。這樣，租客向長租公寓支付租金的行為就會轉化為租客的還款行為。
V領地青年社區CEO周俊強表示，“租貸”解決了部分租客的短期資金壓力；但這種方式被壹些長租公寓運營者“打破”，形成沈澱資金池，用於擴大規模，形成“拿房-租房-融資-再拿房”的循環模式。
丹科公寓2019財報顯示，其大量現金流來自“租金貸”，占公司融資的壹半以上。丹科公寓的主要合作夥伴是微眾銀行。目前60%以上的租客都在使用“租房貸”。
“租客選擇通過‘租金貸’支付月租，蛋殼每月會返還10%的租金。這種優惠方式誘導很多人選擇‘租金貸’。”今年6月簽約入住丹科公寓的李小姐告訴記者，相比押金，現在大部分租客最大的訴求是微眾銀行為他們解除“租房貸”。“畢竟房東和房客都是受害者。只要能及時解除‘租房貸’，租客就可以搬出去或者續租。最怕的就是房子住不下了，貸款還得繼續還。”
對此，微眾銀行於6月165438+10月16發布通知稱，對於被迫遷出的租戶，該行將協助解決租賃糾紛，並對貸款事宜做出妥善安排，盡可能保護租戶利益；至少在3月31，20265438之前，租客的征信不會受到影響。不過，據多位已經退租的丹科公寓租客反映，微眾銀行現在以沒有收到丹科公寓返還的資金為由，允許租客繼續還款，直到丹科公寓還清貸款。
面對這壹可能引發三方債務糾紛的棘手問題，有租客反映，招商銀行等部分銀行近日已暫停對微眾銀行“租房貸”的代扣。
資本風險投資不能是“客戶風險投資”
自2017以來，許多長租公寓運營商壹直在資本補貼的幫助下爭奪住房。現在市場已經回歸理性，資本退潮的“後遺癥”正在逐漸顯現。
“長租公寓運營商的高管鉆了法律的空子。壹旦平臺‘爆炸’，他們就會卷款跑路。剩下的事情就是房東和租客自己協商解決了。如果他們解決不了，就去法院民事訴訟。真正的始作俑者只是‘三杯酒’，懲罰力度不夠。”上海壹位資深房屋租賃糾紛律師說。
北京湘楚趙輝企業管理有限公司董事長胡景暉認為，長租公寓頻發的“雷爆”現象未能引起足夠的警惕，以至於行業內的“小惡”演變成了社會災難。縱觀近期的“礦爆”案件，肇事者攜款潛逃，高管最多承擔民事責任，比如被限制高消費。
以上海知名長租公寓品牌寓見為例，其創始人程遠至今失聯。從涉及程遠的司法案件結果來看，目前只是限制高消費。遇見公寓的合作夥伴陽光城也不承擔任何賠償責任。房東和租客只能“自認倒黴”，各自消化損失。
徐浩表示，目前不少長租公寓將租賃業務轉為金融產品，通過創投機構、金融企業等多方融資，不斷擴大規模提高自身估值，謀求在資本市場實現“造富神話”，最終投資人和企業高管套現，將“爛攤子”留給全社會收拾。從長租公寓、P2P到享單車，壹些從業者以創新的名義綁架社會資源，以“風險投資家”的身份挾持客戶為其接盤。
最近很多政府都緊急出臺措施“彌補”。重慶、成都、深圳、Xi要求建立租賃資金監管制度。重慶市、成都市均要求承租人向住房租賃企業支付租金超過3個月的，應當將住房租賃企業收到的租金和住房租賃貸款取得的資金納入監管賬戶。此外，深圳還建議企業謹慎選擇收租模式，要求房東不得以斷水、斷電、斷氣等方式趕走租戶；Xi擬對住房租賃企業實施信用評級。
9月7日，住建部發布《住房租賃條例(征求意見稿)》公開征求意見。意見稿提出，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、脅迫等方式要求承租人使用住房租賃貸款。，不得以租金優惠為名誘導承租人使用住房租賃貸款，不得在住房租賃合同中包含住房租賃貸款的相關內容。
周俊強等業內人士認為，雖然長租公寓飽受詬病，但從國際範圍來看，租賃制度化仍是大方向，關鍵在於監管。作為民生行業，相關部門應加強事前事中事後監管，出重拳整治市場亂象，切實保障城市困難群眾住有所居。