在不增加收入的情況下凈利潤率大幅下降。
同花順數據顯示，截至3月30日，申銀國際行業分類下已有35家房企發布了2020年年報。35家房企2020年營業總收入達到1019893億元，較2019年增長20.85%；凈利潤合計984.03億元，較2019年度的105038萬元下降6.31%。從凈利潤率來看，35家房企中有25家下降，占比71.4%。
具體來看，招商蛇口2020年業務收入為1296.2億元，較2019年增長32.75438+0%；但歸屬於上市公司股東的凈利潤為654.38+022.53億元，較2065.438+09下降23.58%。信達地產2020年實現營業收入258.64億元，同比增長32.79%；凈利潤654.38+0.744億元，同比減少365.438+0.77%；歸屬於母公司凈利潤654.38+0.502億元，同比下降35.12%。
對於利潤下滑，招商蛇口表示，公司規模擴大，報告期內房地產項目結轉收入規模相應增加。但由於行業利潤率下降，以及房地產業務結轉的產品類型不同，房地產業務毛利率較上年有所下降。
大悅城凈利潤虧損。大悅城2020年營業收入384.45億元，較2065.438+09年增長65.438+03.76%。但歸屬於上市公司股東的凈利潤虧損3.87億元，較2019大幅下降118.88%；歸屬於上市公司股東的扣非凈利潤虧損506，543.8+億元，同比下降65，438+040.72%。
大悅城表示，歸屬於母公司的凈利潤下降是由於本年度結算項目中低毛利項目比例增加，商品房銷售毛利率較2065，438+09年的38%下降約65，438+00個百分點；另壹方面，受宏觀調控及疫情影響，公司部分在建及在售項目銷售價格未能達到預期，個別項目成本因疫情延遲而增加，公司對相應資產計提減值準備。
2020年，榮安地產實現營業收入1165438+7800萬元，較2019年增長67.77%，但利潤沒有增長。數據顯示，2020年歸屬於母公司的凈利潤為654.38+0.742億元，比2065.438+09年的654.38+0.889億元下降了7.75%。
嚴格監管和降低杠桿率已成為“強制性選項”
“三條紅線”政策的影響正在加深。中國房地產業協會、上海易居房地產研究院發布的相關報告顯示，2020年500強房企平均資產負債率為78.77%，同比下降0.89個百分點，為2012年以來首次下降；平均凈負債率為85.08%，較2019年下降11.62個百分點。
2020年8月，住建部和央行聯合召開房地產企業座談會，對12家試點房企的有息負債設定了“三條紅線”，包括剔除預付款後的資產負債率大於70%，凈負債率大於100%，短期現金負債率小於1倍。根據“三條紅線”，將房地產企業分為紅、橙、黃、綠四個等級，並在每個等級設置有息負債增長門檻。四個檔次的有息負債年增長率將分別定為0%、5%、10%、15%。
此外，除招商蛇口、華僑城、瑞安房地產、金鹿、和盛創展、SOHO中國、大悅城、龍湖、信達地產、中海地產、華潤置地外，越秀地產、惠今控股、中國金茂、遠洋集團、五礦地產、龍光地產、建發國際、法明集團、弘揚地產、華潤置地等
並非所有房企都實現了降檔。目前已有時代中國、美的地產、旭輝、花樣年、鄭融地產、新城控股、尚家集團、禹洲集團、新力控股、中國奧園等維持黃檔，首創置業維持橙檔，R&F物業和陽光100中國仍在紅檔之列。
遠洋集團相關人士表示，“三條紅線”政策的出臺將深刻影響行業發展趨勢和房企競爭策略。從中長期來看，行業仍將面臨壹系列考驗。雖然市場規模有壹定的增長空間，但行業將進入緩慢增長周期，從財務杠桿驅動的高速增長轉向穩定、均衡、高質量的增長。在行業集中度加速提升、階段性利潤下降的明確趨勢下，現金充裕、財務穩健的房企將獲得更多優質的市場資源和發展機會，註重企業內生實力、穩健經營、打造極致產品和服務的房企優勢將進壹步凸顯。
從R&F地產的角度來看，2020年，公司增加流動性以加速去杠桿化。雖然凈負債率同比下降68.7個百分點，但凈負債率仍高達65，438+030.2%。R&F地產董事長李思廉表示，集團將繼續尋找合作夥伴進行投資或合作，以降低項目風險，進壹步降低總債務水平，改善資本狀況。
“下壹步，首創置業將繼續控制負債，降低杠桿，確保現金流穩定。”首創置業副總裁兼首席財務官範樹斌表示，長期來看，“三條紅線”對房地產行業和房企都有積極作用，有利於房企更加註重提高抗風險能力，優化資產結構，實現健康可持續發展。
範樹斌表示，首創置業已啟動減債計劃，降低杠桿水平，嚴控債務規模。未來公司將繼續完善“三條紅線”指標，爭取早日達標。
集中供地和落地資金的優勢是關鍵
今年2月，自然資源部發文，對重點城市實行兩次集中供地政策，即集中發布出讓公告和集中組織出讓活動。公告原則上每年不超過三次。據業內人士介紹，上述重點城市覆蓋四大壹線城市和18熱點二三線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙。
隨後，青島、鄭州等地出臺文件確認政策細節，天津、長春、福州、南京等城市明確年內三次集中上市的具體時間。3月15日，長春掛牌出讓51首批商業用地，總面積400萬平方米。
中指院企業事業部研究部副主任劉水表示，上述22個重點城市均為核心壹二線城市，是中國最發達、產業結構和人口規模最具吸引力的地區，住房需求旺盛。據統計，2020年，22個城市商品房銷售額占全國商品房銷售額的39.9%，22個城市住宅用地出讓金占全國住宅用地出讓金的37%，占比近40%。
劉水表示，從之前的數據來看，2020年，22個城市100強30強房企拿地金額占企業拿地總額的56.5%。在22個重點城市中，杭州、北京、蘇州、廣州、上海等城市受到TOP30房企的青睞。
雅居樂集團副總裁王海洋表示，集中供地政策是中國房地產調控的長效機制之壹。雅居樂會加強對市場的分析，提前規劃城市投資布局和走地方方向，從而投入更多的優質土地。
世茂集團董事局副主席兼總裁許世壇表示，22個城市三次集中供地政策是平抑地價和房價的重要舉措，企業可以在穩定合理的地價下獲得更多優質項目。
劉水表示，集中供地政策加大了企業短期資金壓力，企業在壹次面臨大量供地時，需要科學判斷城市發展趨勢和板塊價值。
萬科董事會主席郁亮表示，“兩個集中”和“三條紅線”政策對行業最大的改變是，住房回歸居住屬性、房地產回歸工業屬性的趨勢非常清晰明確。
CRIC研究中心報告認為，在“房住不炒”的長效機制下，房地產行業發展方向已經明確，預計未來將進入無增長時代。從企業業績預期來看，2018以來房企銷售目標普遍謹慎，目標增速有所回落。行業平均目標增長率從2018年的41%下降到2020年的12%。
整體來看，在行業“三條紅線”新規的壓力下，房企控債降杠桿的壓力會加大，大型房企的業績目標會更加謹慎，整體目標增速也會趨於穩定。預計隨著房企投資和規模擴張動能的降低，大型房企增速放緩將成為常態。
世茂集團:繼續深化大灣區目標指向3300億元。
3月30日，世茂集團發布2020年業績報告，2020年實現營收6543.8+0353.5億元，同比增長2654.38+0.4%；期內實現毛利396.7億元，同比增長65，438+06.2%，毛利率29.3%。核心業務利潤65，438+0，965，438+0.4億元，同比增長24.9%。
世茂集團董事局副主席兼總裁許世壇表示，2021年，世茂可售資源超過5500億元，銷售目標3300億元，預期增長率超過10%。
銷售超預期，謹慎購地。
2020年，世茂集團全年合同銷售額達3003億元，同比增長15.5%；累計合同銷售面積1712.6萬平方米，同比上漲16.8%。值得壹提的是，期內可售價值整體換手率達63%，連續四年實現高質量增長。
從土地儲備來看，截至2020年6月65438+2月31，世茂集團土地儲備約為81.75萬平方米，其中2020年新增1.535萬平方米。
"審慎補充優質土地儲備."世茂集團相關負責人表示，世茂集團在拿地方面奉行審慎積極的投資策略。2020年上半年，受疫情影響，土地市場交易降溫，世茂集團積極抓住機遇，新增土地儲備1232萬平方米，占全年新增土地儲備的80%。隨著疫情得到控制，在寬松的貨幣環境下，2020年下半年土地市場將繼續升溫，地價將維持高位。世茂集團在補充土地儲備方面趨於謹慎。
截至目前，世茂集團擁有434個項目，分布在中國65，438+000多個核心城市。土地儲備價值達到1.38萬億元，同比增長6%，可滿足三年以上的開發需求。在商品價值分配上，壹二線占72%，三四線占18%。具體來看，大灣區的貨值為3950億元，長三角貨值為3450億元，華北貨值為2500億元，福建貨值為2400億元。土儲優質均衡，抗風險能力強。
對於此前22個城市集中供地的新政，許世壇表示，在房地產市場回暖的背景下，2020年四季度至今年壹季度，長三角、粵港澳大灣區等地地價漲幅明顯，拿地競爭明顯。22個城市三次集中供地政策是平抑地價和房價的重要舉措，將給予資金充裕、穩定、渠道多的房企更多機會，企業可以在穩定合理的地價下獲得更多優質項目。
世茂集團執行董事、財務管理中心負責人唐飛表示，世茂集團長期堅持穩健的財務政策和積極的現金流管理，資金雄厚。同時，世茂集團與多家銀行和金融機構探索地產基金模式，認為世茂集團在後續集中供地中具有拿地優勢。
加入“零步線”，不斷優化資本結構。
對於監管部門提出的“三條紅線”指標，世茂集團表示，到2020年底，世茂集團已全面達到“三條紅線”財務指標要求，成功從“黃檔”降為“綠檔”。
具體來看，2020年，世茂集團凈負債率為50.3%，比2019年的57.4%下降了7.1個百分點。剔除預售，資產負債率為68.1%，同比下降2.5個百分點；現金短期負債率達到1.16倍。
報告指出，世茂集團通過適時適度配股和物業管理業務獨立上市，積極優化資本結構，擴大股東基礎，增加權益。此外，世茂集團的債務結構健康，現金覆蓋的短期債務比例高，融資渠道穩定。世茂集團境內5年期公司債利率低至3.2%，境外10年期美元優先票據利率低至3.45%。
"“三條紅線”指標已成為集團內部財務管理指標."唐飛表示，世茂集團壹直堅持穩健的財務政策，堅持有質量的增長。近年來，世茂集團推出了壹系列控制杠桿、保證收益和增加還款的措施，積極控制負債率規模。目前，世茂集團雖已降至“綠檔”，但未來仍將嚴格控制債務規模，優化債務結構，降低融資成本。
唐飛表示，2021年，世茂集團將繼續通過提升銷售額、確保房貸支付、促進資金回籠等方式加強管控，同時合理安排投資計劃和預算，實現經營性現金流為正。
繼續培養大灣區。
報告指出，為防範潛在金融風險，促進房地產和金融市場平穩健康發展，監管部門仍將加快房地產金融監管，進壹步收緊房地產行業信貸。同時，“宅不炒”的主基調不變。在穩定地價、房價和預期的目標下，預計房地產市場調控政策仍將持續，全國商品房銷售節奏將略有放緩。此外，隨著新型城鎮化的持續推進，壹二線城市整體房地產市場將保持穩定，三四線城市房地產市場下行壓力加大，城市分化將更加明顯。
基於以上原因，世茂集團將繼續深耕重點領域。許世壇表示，大灣區已成為世茂集團最大的土地儲備區，占世茂集團全部土地儲備的近30%。同時，世茂集團在大灣區的土地儲備多為高能儲備，其中近600億元位於港，在穗核心區也有多個項目。雖然有些投資周期長，但利潤和前景會更好。
中國金茂:核心財務指標實現高增長。
中國金茂近日發布2020年度業績報告。2020年，中國金茂營業收入約600.54億元，同比增長39%；實現利潤121.1.4億元。
具體來看，雖然受疫情影響酒店收入下降，但房地產銷售逆市增長。年報顯示，2020年，中國金茂實現銷售金額2311億元，同比增長44%，這也是中國金茂銷售收入首次突破2000億元。銷售面積方面，中國金茂2020年合同銷售面積為65，438+065，438+029.1，000平方米，同比上漲50.9%。
2016年至2020年，中國金茂銷售額同比增速分別達到61.1%、42.8%、85%、25.6%、44%，連續五年位居行業前20名房企銷售增速榜榜首。
RealData高級分析師潘浩表示，中國金茂在融資和土地資源方面優勢明顯。中國金茂提出2020-2022年三年短期業績目標分別為3000億元、2500億元、3000億元，沖擊規模勢頭依然強勁。
負債方面，年報顯示，截至2020年6月65438+2月31，公司短期有息負債277.7億元，貨幣資金520.8億元。剔除受限資金，可支配貨幣資金434.6億元，完全可以覆蓋短期有息負債，債務短期風險較低。此外，公司實現凈負債率465，438+0.1%，不含預收賬款的資產負債率為66.7%，低於70%的紅線。
中國金茂三項指標均符合紅線要求，成功進入“綠色房企”。債務結構優化後，公司平均融資成本由2019年的4.9%進壹步降至4.42%，其中中化建築CMBS 22億元發行利率低至2.65%，25億元中期票據利率低至3.1%。
潘浩表示，中國金茂的償付能力大幅增加。數據顯示，截至2020年末，中國金茂現金及銀行余額(不含受限現金余額)約為434.56億元，同比大幅增長65.438+0.426.5438+0%。公司通過發行新股、出售股票、融資券等方式實現了資金流動性的快速補充。同時，通過合資企業等方式減少了資產負債表上的債務。2020年，公司無限售條件現金短期負債率為65，438+0.56，較去年同期改善約0.89，現金流管理效果顯著。
中國金茂表示，公司始終遵循以城聚人、以城促產的城市運營邏輯，積極推進兩個配套、兩個同步落地，提升城市形象，提升城市功能，城市運營成效得到充分認可。
截至2020年底，加上當年新收購的7個城市項目，中國金茂共運營了27個城市項目。值得壹提的是，2020年全年，來自城市運營的項目為中國金茂貢獻了265，438+0%的當期銷售業績，較2065，438+09年的65，438+04%大幅提升。中國金茂表示，城市經營優勢逐漸顯現，有效幫助公司獲得優質土地資源。同時，2020年，公司成功進入太原、煙臺、石家莊、泰州四個新城市。在此背景下，中國金茂進入全國51城市，持有項目約270個。
另壹方面，2020年，中國金茂將在壹二線核心城市進壹步占據領先的市場地位。公司在北京、上海、南京、長沙、蘇州、青島、溫州等七個城市的年銷售額將超過10億元。
除地產業務外，中國金茂通過設立“地產科技”創新加速營、簡化創新投入流程、搭建科研管理平臺、建立創新管理專業序列等方式，進壹步完善創新機制，營造支持業務創新的氛圍，不斷提升綠色戰略競爭力。截至2020年底，中國金茂累計獲得265，438+09項綠色建築認證或標識，在綠色智慧能源領域廣泛布局，區域智慧能源項目65，438+00個，擁有兩大數據中心。
中國金茂董事長寧表示，在合同銷售金額進入2000億元規模的新階段，中國金茂將堅持科學至上、城市經營的發展理念。未來五年，中國金茂將在“雙輪兩翼”的全新戰略指引下，加強科技創新，狠抓提質增效，構建“十四五”公司發展新格局。
華潤置地:逆周期實現高質量增長
3月30日，華潤置地披露了2020年業績報告。2020年，華潤置地實現營業收入654.38+079.59億元，較2065.438+09年增長265.438+0.2%。其中，開發物業營業收入1571.4億元，同比增長23.5%；投資性房地產租金收入6543.8+027.9億元，同比增長4.5%，超額完成年度目標。
華潤置地實現核心凈利潤241.4億元，較2019增長11.6%。公司宣派末期股息每股65438元+0.102元，同比上漲17.5%；全年分紅合計每股65，438+0.252元，同比上漲65，438+07.4%；全年分紅率37.0%，比2019高出2個百分點。
華潤置地的長期穩健發展，體現了核心房企的抗風險和逆周期增長實力，同時凸顯了有效為股東創造長期價值回報的大藍籌責任。
穩而遠之，綜合競爭優勢領先
2020年，華潤置地合同銷售金額約2850.3億元，較2019年增長約17.5%，增速較2019年提高2.4個百分點。合同銷售面積65，438+0，465，438+0.87萬平方米，同比上漲7.1%。按照2620億元的年銷售目標，達成率為109%。
據RealData統計，按照“三條紅線”的融資新規，作為首批被約談的12家重點房企之壹，剔除預付款後的資產負債率為59.7%，比上年提高約3.3個百分點；凈負債率29.5%，與上年基本持平；現金短期負債率為2.50，比上年下降約0.53。由此，華潤置地2020年度指標全部達標，壹直保持在零踩線的“綠檔”陣營。
截至2020年末，華潤置地現金及銀行余額約894.5億元，同比增長38.3%，短期負債與現金之比為2.50，流動性充足，償債能力較強。同時，良好的信用評估和開發規模，華潤置地更容易獲得多渠道、低成本的融資。2020年加權平均融資成本為4.08%，較2019年下降37個基點。
近年來，有關部門壹直致力於建立和完善房地產市場的長效機制，“三條紅線”監管指標就是在這種背景下出現的，新的監管將改變房地產市場的運行機制。
企業的競爭優勢體現在商業模式上，最終也會在盈利能力和財務指標上得到驗證。從行業主要核心房企來看，2020年華潤置地盈利能力將進壹步提升。公司綜合毛利率30.9%，其中開發性物業29.1%，投資性物業(含酒店)66.4%。
整合的多業務生態戰略釋放價值
為了適應時代的變化，房地產企業試圖多元化和突破轉型。
目前，華潤置地已形成開發銷售業務、經營性房地產業務、輕資產管理業務三大主業與生態圈重點業務有機銜接、有機融合的“3+1”業務模式，打造城市投資、開發、運營生態圈。
從十三五的“2+X”業務模式到十四五的“3+1”業務模式，重要的變化是強調輕資產管理業務(即華潤萬象人壽)的重要性。華潤萬象人壽於5438年6月+2020年2月成功拆分上市。
另壹方面，近年來，華潤置地不斷發展代理運營業務。截至2020年底，華潤置地已獲得超過65，438+040個代理運營項目，合作超過65，438+00個主營業務項目，其中包括北京大興國際機場綜合服務樓層面的多個標誌性建築。
在房地產開發方面，華潤置地進壹步加強多元化資源獲取能力。年內新收購項目69個，集中在粵港澳、長三角、京津冀、成渝經濟圈四大區域和九個國家中心城市及其他壹二線城市。公司土地儲備總面積6809萬平方米，股權土地儲備面積4801萬平方米。土地儲備的布局和結構是高質量的。
城市更新作為“十四五”規劃的重點方向，正迎來快速發展的紅利期。華潤置地加碼城市更新，主導了大灣區多個城市更新項目，涉及舊工業區、城中村、舊居住區、大區域整體等多種類型的改造，承擔著實施主體、前期服務商、城市更新項目顧問等多種角色。
此外，華潤置地也是國內TOD領域實力最強的龍頭企業。截至目前，已在31個地鐵城市落地76個TOD綜合體，覆蓋90余條地鐵線路，建設規模超過3500萬平方米，地鐵裏程近3000公裏。有分析認為，作為各大城市商業價值匯聚的交通樞紐，華潤置地無疑可以長期從中國經濟發展中收獲豐厚紅利。(經濟參考報)