壹、 按揭貸款等額本息還款計算公式
1、 計算公式
每月還本付息金額=[本金×月利率×（1+月利率）還款月數]/（1+月利率）還款月數-1]
其中：每月利息=剩余本金×貸款月利率
每月本金=每月月供額-每月利息
計算原則：銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，後收本金；利息在月供款中的比例中雖剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。
2、 商業性房貸案例
貸款本金為300000元人民幣
還款期為10年（即120個月）
根據5.51%的年利率計算，月利率為4.592‰
代入等額本金還款計算公式計算：
每月還本付息金額=[300000×4.592‰×（1+月利率）120]/[（1+月利率）120-1]
由此，可計算每月的還款額為3257.28元人民幣
二、 按揭貸款等額本金還款計算公式
1、 計算公式
每月還本付息金額=（本金/還款月數）+（本金－累計已還本金）×月利率
每月本金=總本金/還款月數
每月利息=（本金-累計已還本金）×月利率
計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的減少而減少
2、 商業性房貸案例
貸款本金為300000元人民幣
還款期為10年（即120個月）
根據5.51%的年利率計算，月利率為4.592‰
代入按月遞減還款計算公式計算：
（第壹個月）還本付息金額=（300000/120） + （300000-0）×4.592‰
由此，可計算第壹個月的還款額為3877.5元人民幣
(第二個月) 還本付息金額=（300000/120） + （300000-2500）×4.592‰
由此，可計算第壹個月的還款額為3866.02元人民幣
(第二個月) 還本付息金額=（300000/120） + （300000-5000）×4.592‰
由此，可計算第壹個月的還款額為3854.54元人民幣
再依次類推，我們就可以計算出任何壹個月的還本付息金額了。
三、 兩種還貸方式的比較
1、 計算方法不同
等額本息還款法——即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。
等額本金還款法——即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減。
2、 兩種方法支付的利息總額不壹樣
在相同的貸款金額、利率和貸款年限的條件下，等額本金還款法的利息總額少於等額本息還款法。
3、 還款前幾年的利息、本金比例不壹樣
等額本息還款法前幾年還款總額中利息占的比例較大（有時高達90%左右），等額本金還款法的本金平攤到每壹次，利息借壹天算壹天，所以二者的比例最高時也就各占50%左右。
4、 還款前後期的壓力不壹樣
因為等額本息還款法每月的還款金額是壹樣的，所以在收支和物價基本不變的情況下，每次的還款壓力是壹樣的；等額本金還款法每次還款的本金壹樣，但利息是由多到少、依次遞減，同等情況下，後期的壓力要比前期輕得多。
5、 要考慮資金的時間價值
貨幣資金在不同的時間點上具有不同的價值。壹般來說，年初的壹元錢價值要小於年底的壹元錢，這是由於資金在周轉使用後會產生增值。時間越長，資金實現的增值越大。不同時期的資金不能簡單的比較大小，更不能相加。在比較不同時期的資金大小時，應根據資金的時間價值折算到同壹時期才能進行比較。在比較兩種還款法的償還本息多少時，如果直接將各期應償還的絕對值相加進行比較是不客觀的。通過考慮時間價值，導致不同支付之間產生不同利息的因素，兩種還款法的數量上是壹致的。
6、 兩種還款適合不同人群
兩種還款方式從本質上是壹致的。人民銀行之所以規定兩種住房貸款的還款法主要是為了指導商業銀行為按揭購房者提供不同程度的信貸支持。比較來年骨折的還款金額，可以看出等額本金還款法的年還款額是逐年遞減的，但前期的年支付金額要大於等額本息還款法，負擔較重，適用於有壹定積蓄或前期收入較豐厚，但後期收入逐漸減少的借款人，如中老年人等。等額本息還款法每年的還款額相等，適用於預期收入穩定或遞增的借款人，如青年人。計劃貸款買房的人可以根據自身的經濟狀況和特點，包括各項收入、保險證券等其他借錢渠道等綜合情況，與銀行協商確定采用還款法，並訂立合同。
四、 提前還貸的計算方式
1、 提前還貸的類型
供房者提前還貸，並非是減少利息支出。在我國，不同的銀行有不同的提前還貸方式，綜合來說有全部提前還貸和部分提前還貸兩大類。其中，提前全部還貸從理論上說，利息支出是做少的，但是它當然也是最考驗還款人的經濟實力——及還款人要有合理的計劃，要有安全的資金流。在個人量入為出的前提下，這種方式是最優的。
2、 提前還貸的方式選擇
部分提前還貸方式相對比較復雜，不同的銀行分門別類也有不同的還款方式可供參考選擇。大致有三種部分提前還款方式：
a. 部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。
b. 部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。
c. 部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。
如何選擇提前還貸方式，消費者要仔細算壹下，按照不同的方式，綜合考慮自己的經濟實力來制定。
3、 提前還貸方式的比較
王先生2003年向銀行借貸10年期商業性貸款35萬元。第壹次還款時間為2003年11月份，提前還款時間為2005年11月份，如果部分提前還貸，則提前還貸15萬元（不含當月還款額）。
選擇方式壹：壹次性提前還貸
經計算，王先生原月供3719元，在這種提前還貸方式下，2005年11月，當月壹次還款294563元，則可以節省利息支出62474元。
選擇方式二：部分提前還貸，縮短還款期限
經計算，王先生原月供3719元，在這種提前還貸方式下，2005年11月，當月壹次還款153719元，下月起月供3714元，則新的最後還款期為2009年3月，可節省利息支出51048元。
選擇方式三：部分提前還貸，減少月供
經計算，王先生原月供3719元，在這種提前還貸方式下，2005年11月，當月壹次還款153719元，下月起月供1770元，至最後還款期為2013年10月，可節省利息支出33385元。
通過上述個案分析，選擇不同的方式節省的利息支出是不同等的，壹次性提前還貸節省的利息支出是最大的。在部分還貸中，此外還有將每月還款額減少，同時將還款期限縮短，改變還貸方式——例如有等額本息換成等額本金還款方式。在選擇之前，計算出不同方式下的還貸結果後，要結合經濟實力，綜合考慮時間、機會成本來確定自己的最佳方式。
4、 兩類人不適宜提前還貸
a. 第壹種類型
月供壹樣且貸款快要到期的客戶。對於選擇了等額本息還款法的消費者來說，如果現在貸款已經償還了壹大部分，那麽提前還貸就不壹定劃算了。目前購房者貸款買房選擇的主要是來年兩種還款方式，即等額本金還款法和等額本息還款法。而絕大多數消費者選擇的都是等額本息法。等額本息法每月還款額是固定的，但壹開始還的大多是利息，到後面主要還本金。比如貸款10年已經還到八九年了，那環的基本上是本金，提前還貸沒有意義。而遞減法是利隨本清，客戶什麽時候還都可以為自己節省出相應的利息。
b. 第二種類型
近期有投資計劃的客戶。不少消費者已經習慣了壹旦手上有錢就拿來提前還貸，而碰上好的投資項目有貸款去投資經營，但經營性貸款利率要比房貸高得多。因此，在提前還貸前，消費者最好考慮清楚近期有沒有投資計劃，如果手上有好的投資項目，收益能夠超過房貸利率的，就應該考慮投資而不是提前還貸。