近日，壹方面，以“首付貸”為代表的業務已經暫停，另壹方面，以機構為中心發起的“眾籌炒房”又熱鬧起來，煽動投資者不要錯過樓市大跌前“發大財”的末班車。
傳統的眾籌買房，壹般是幾個朋友和熟人湊錢壹起買房，升值後賣出，獲得收益。但隨著互聯網平臺興起，也讓更多的人能夠參與進來，部分互聯網金融平臺宣稱，千元即可起投，收益高達30%以上。
雖然都叫眾籌買房，但具體的操作模式並不壹樣。大部分投資者關心的只是收益率，那麽“眾籌炒房”都有哪些類型，它又有怎樣的是與非呢？
“眾籌炒房”究竟是個什麽鬼？
據了解，所謂“眾籌”買房，就是幾個朋友湊首付，備好兩年月供左右的月供資金，大家簽訂壹個合約，以其中某壹位的名義買房，約定房價上漲到某個點時拋出，獲利按出資比例分成。聯合炒房的極端是“包樓”，即壹些有實力的投資客會抱團，在看好某個新樓盤後，與開發商協商以某個價格承包下整棟樓，留著自己慢慢賣。
“眾籌炒房”常見類型有哪些？
類型壹：開發商發起營銷型眾籌
營銷型眾籌往往是開發商發起的。例如萬科、遠洋地產等推出的以樓盤營銷為目的的眾籌，用較大力度的優惠活動吸引投資者購房，購不到房的投資人會獲得壹部分收益回報。這種眾籌方式有些類似於團購，優惠大部分來源於開發商及合作企業讓利。
類型二：熟人操作“眾籌炒房”
在深圳工作的王小姐看到房價不斷上漲，去年和幾個朋友壹起湊錢去深圳周邊的城市買房投資，“我們是幾個朋友壹起去買的，因為大家都是熟人，是在信任的基礎上操作。”
王小姐表示，雖然是熟人，但在操作時也簽訂了非常嚴格的合同，並且有具體的約定，她們主要是按份額操作，5萬元壹份，每個人可以出資購買壹份或者幾份，然後將房產放在幾個人的名下，計劃持有三年左右，但是也可能根據房價的變動和市場情況作出調整，比如當持有房產壹半以上的人同意賣出，就會選擇時機賣出。
朋友間合作的眾籌買房算是比較常見的方式。深圳地區壹位互聯網金融人士表示，其實這種模式壹直以來都有，但這種模式是熟人操作，操作的空間也比較有限。
類型三：基於互聯網平臺的房產眾籌
除了熟人模式，互聯網平臺的興起也給了普通投資人更多可能。過去壹段時間，基於互聯網的房產眾籌受到了業界非常高的關註，對普通投資者而言起點不高，模式也有多種，有的是通過投資份額獲得比較固定的收益，也有的是到壹定期限後，房產升值後獲得浮動收益。
就固定收益模式而言，針對的人群相對來說更接近壹般購房者。以佛山的壹家房產眾籌平臺為例，該平臺上發布的眾籌項目是1000元起，投資後可獲得部分商場、鋪面的投資收益，投資期限分別鎖定3～24個月不等。
據該平臺官網介紹，其具體操作模式，第壹階段僅針對意向購房者開放，參與者根據眾籌項目要求進行份額認購，獲得房產相應比例的權益，認購份額最高者獲得房產產權，與其他參與者壹樣同時可獲得相應收益。第二階段面向全網開放，第壹階段剩余的眾籌份額（如有）可供全平臺投資者開放參與投資，投資人可獲得相應收益。
驚！部分浮動收益模式收益竟有70%
相比固定收益模式，浮動收益類型平臺的操作模式“炒房”意味明顯。據了解，目前這類房產眾籌項目的收益主要來源於房價溢價收入。部分平臺介紹，平臺會會組織團隊進行現場考察並且評估，雖然目前不保證投資人收益，但是目前的幾個項目收益都超過了30%，最高的甚至超過了70%。
此外，還有壹些在微信平臺的“眾籌炒房”模式，門檻可以高達百萬元。據羊城晚報此前報道，壹個叫“×××創業社區”的微信平臺發布信息稱，投資100萬起，由運作團隊專門負責炒樓事宜。該平臺負責人宣稱炒樓運作團隊不經手資金和產權，利潤或虧損投資方、運作方均按七三分成。
當前房地產眾籌的風險主要來自以下幾個方面。
首先，周期性風險。
當前中國房市是壹個以投資為主的市場，這種市場情況下的市場供需、價格形成機制和運行機制都與以消費為主導的市場有根本性的區別。如果市場預期發生逆轉，那麽房市就會開啟周期性調整，雖然短期內投資者對房市的預期仍然向好，但長期來看，房產作為壹種投資品，這種風險是不可避免的。
其次，平臺跑路風險。
目前法律上並沒有對眾籌有壹個明確的概念，對眾籌買房更是沒有法律保障。壹旦發生虧損，或者因其他原因平臺老板跑路，必將對投資客造成難以挽回的損失。2016年2月16日，壹家做房產投資的鑫琦資產平臺高層被警方帶走，19億資金無法兌付正是給想要進入房產眾籌試水的消費者提了個醒。
最後，房地產眾籌最重要的風險點來自於政策和法律風險。
以“眾籌炒房”為例，嚴格意義上說，眾籌炒房平臺本質上是壹種“偽眾籌”。壹直以來，眾籌炒房都遊走在法律的邊緣地帶，在某種程度上已經滿足未經有關部門審批、公開通過網站宣傳、承諾本息和向社會公眾吸收資金，已經涉嫌非法集資。但目前實踐中，由投資者個人直接發起的眾籌買房以及平臺宣傳中僅承諾預期的方式都不能構成非法集資的要件，不屬於非法集資。現階段，我國與眾籌有關的監管仍然處於缺失狀態，相比之下，美國於2012年出臺了JOBS法案，對眾籌項目中投資人資質、項目權益關系、操作規範、風險和收益等均做出了較為清晰的規定。對房地產眾籌而言，不僅投資者要做足功課，監管同樣不能掉隊，但怎樣避免“不管不行，壹管就死”的局面，對政策制定者和市場參與者而言都是壹個挑戰。
（以上回答發布於2016-03-11，當前相關購房政策請以實際為準）
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