1，商業地產供需兩旺。
近兩年，廣州大型商業廣場、五星級酒店、酒店式公寓、寫字樓、專業市場等商業地產項目建設不斷，廣州眾多大型房地產開發商致力於開發商業地產項目。
根據廣州市國土房管局2004年底公布的廣州近7年商鋪成交數據，從1.998到2004年上半年，廣州舊八區商鋪供應量為262.5萬平方米，成交量為221.96萬平方米，供需缺口為41.000平方米。從2001開始，廣州商鋪從“供大於求”變成了“供不應求”，這種現象在2004年上半年更加明顯。
2.市場明顯變熱了。
2004年第壹季度廣州前八區商鋪供應量為8.29萬平方米，但成交量達到654.38+03.33萬平方米。價格方面，從1998到2002年，商鋪售價在13000元/平方米的水平上保持小幅波動，但在2003年大幅下跌。主要原因是2003年東山區大量商鋪以批發形式出售，整體拉低了商鋪成交均價。到2004年第壹季度，老八區商鋪整體價格已經上漲到16489元/平方米，商鋪市場明顯轉熱。
二、廣州商業區的分布
三。各商圈商業項目介紹:
1，上下九商圈:
(1)荔灣廣場:荔灣廣場營業面積1.4萬平方米，分為南中庭和北中庭。上下九步行街附近的C區(C、D區南中庭)是壹個綜合商場，價格約150元每平米。北區A區和B區的3樓租金相對高於南中庭，是珠寶水晶批發市場。連接南北中庭的E區也定位為專業的珠寶水晶市場。這壹帶的價格比較低，每平米38-40元不等。
(2)明輝商場:明輝商場是下九路商業步行街指定樣板商場。已入駐明輝的品牌有維文、江南布衣、月亮島等。，而即將陸續入駐的品牌有麥當勞、ampm、皮匠之家、萊爾森、佛羅倫薩、鱷魚襯衫、Joy &；和平、東方眼鏡、國鑫通信等。其壹層臨街商鋪，每個售價654.38+0萬元。
2.北京路商圈:
(1)白光新翼:白光新翼位於北京路廣州百貨大樓西側，總占地面積約6500平方米，總面積45000平方米，總高度27層。這座塔是壹座辦公樓。此外，還有壹個四層樓的停車場，約500個停車位。白光新翼“魅力之城”商場以時尚為主題，采用獨立店鋪設計，1-9層與白光平行，全開放式泊位布局，由白光統壹管理，並設有特色中西餐廳、遊戲室、網吧等。出租價格為55元/平方米。
(2)明升廣場:明升廣場位於廣州市北京路廣州百貨大樓對面，總建築面積654.38+0.4萬平方米。是集購物、娛樂、餐飲、休閑、文化於壹體的商業建築，9層商業面積7萬平方米，20層寫字樓4萬平方米，3層停車場3萬平方米。有600個停車位。出租價格約100元//平方米//月。
3.環市路商圈:
(1)友誼商店:友誼商店總店位於環市東路，自有營業面積20000平方米，經營80000多種商品。在正在進行的“升級提升品位，轉型加速發展”升級工程中，友誼商城積極伸出“左手”——將“左手”接入世貿中心空中走廊，“右手”啟動的“西擴工程”接入白雲賓館、自由廣場等樓宇，打造以廣州友誼環市東總店為中心的國際精品購物圈。
(2)自由廣場(Liberty Plaza):位於環市東路白雲賓館旁的高端精品購物中心自由廣場，與著名的五星級花園酒店、四星級白雲賓館、友誼商店、世貿中心商場共同構成廣州高端品牌的頂級購物休閑商圈。自由廣場(Liberty Plaza)是全球頂級品牌在廣州數量最多的高端購物中心，包括:路易威登、愛馬仕、普拉達、迪奧、芬迪、塞琳、博柏利、雨果博斯、浪凡、傑尼亞、紀梵希、Polo Ralph Lauren、範思哲、Charriol、湯米·席爾菲格、D & amp；g和vs，等等。在眾多頂級品牌中，愛馬仕、普拉達、席琳、雨果博斯、範思哲和D & ampg .此外，麗亭酒店還擁有許多具有新設計理念的形象店，包括路易威登、迪奧、普拉達、傑尼亞和紀梵希。因為與友誼商店的聯系，兩者形成了廣州高檔服裝精品專賣市場。因此，自由廣場租金價格壹路飆升，壹樓達到1.800元/月，比同區域商鋪平均租金1.654，38+0.200元/月高出近壹半。
4.天河商圈:
(1)天河城:天河城廣場總投資654.38+0.2億元，建築面積654.38+0.6萬平方米，營業面積654.38+0萬平方米。地上7層，地下3層，北面的露天廣場占地3000多平方米。天河城廣場項目是三位壹體的建築——由天河城(購物中心)、寫字樓(東塔樓)、公寓酒店(西塔樓)組成。
天河城2月9日建成開業，1996。它是廣州第壹家集購物、美食、娛樂、休閑、服務於壹體的現代化大型購物中心，取得了迄今為止經營上的最大成功。出租率100%，成為市民購物休閑的新熱點和遊客遊覽的新景點。自2001以來，其商場的年租金壹直穩定在2-3億元左右。
經過十年的經營，集購物、觀光、美食、娛樂、休閑、商業、廣告、資訊、會展、休閑娛樂等功能於壹體的天河城被譽為“中國第壹購物中心”。目前天河城日均客流量已達30萬，最高日達81萬。天河城年營業額約40億元。不僅促進了周邊地區的繁榮，也造就了壹大批成功的企業主。天河城的成功所帶來的“天河城效應”影響了全省乃至全國，使其成為廣州現代商業的標誌，成為市民和遊客購物、遊覽、休閑的首選之地，成為有關部門和新聞媒體學習的對象，成為趕超同行的目標。
(2)賈政廣場
被譽為中國最大、亞洲最大的購物中心，賈政廣場位於廣州，總用地面積54，654，38+0平方米，總建築面積39.6萬平方米。在建商業面積28萬平方米；遠期規劃建設48層寫字樓和30層酒店式公寓，建築面積116000平方米。從建設之日起，賈政就對項目周邊的土地起到了良好的帶動作用。2005年6月5438+10月65438+5月開業後，雖然首日開店數不足10%，但依然引起了業界和社會各界的廣泛關註。
位於廣州城市中軸線賈政廣場7樓，已有1000多家商業巨頭加盟，其中包括廣州最大的CEPA零關稅貿易區和壹些首次進入國內市場的旗艦國際品牌。廣場東、西塔樓有甲級寫字樓和五星級國際酒店公寓。
此外，還有65，438+0，000平方米的室內迪士尼式遊樂園、威尼斯水上餐廳、音樂噴泉展、水族館、兒童遊樂城、嶺南風情街等休閑餐飲場所。賈政廣場以體驗式購物為主題，采用劇場式商業空間布局，設計日客流量80萬人。是集購物、休閑、娛樂、餐飲、娛樂、商務為壹體的超大型購物中心。
四、廣州商業地產的發展趨勢
2004年6月5438+2月11，中國商業零售業全面對外開放，越來越多的國際商家開始進入中國市場。作為中國南方的壹個大都市，廣州將成為國際和本地商家爭奪市場的首選。因此，在2005年，廣州的商業地產面臨著巨大的機遇。綜合來看，我們認為將有以下發展趨勢:
1，商業地產開發公司越強，這個過程越加劇。
2005年，隨著國內各項商業地產調控政策的逐步落實，特別是房地產信貸門檻的提高和《城市商業網點規劃條例》的即將頒布，商業地產的盲目開發將受到壹定程度的限制。
商業地產門檻提高後，很多沒有開發實力或開發實力弱的小公司會被淘汰。同時，實力強的大公司發展集中度會大大提高。如R&F集團近十個商業項目的開發，將迅速確立廣州商業地產的強勢地位，改善商業地產投資開發的盲目局面，進壹步提升商業地產開發水平。
2.廣州商業房地產市場將迎來更多的外國客戶。
隨著2004年6月5438日+2月11日中國商業零售業的全面開放，中國的商業市場正吸引著越來越多國際商家的目光，尋找適合商家發展的商業地產項目已成為許多國內外商家擴大規模、占領市場的基礎。
廣州作為華南的門戶，在這方面有著無可比擬的吸引力:2005年，廣州將成為國外商業零售進壹步向中國拓展的重要陣地，商業地產需求將進壹步擴大。由於這些商業多為國際知名商業，商業物業的選擇標準會更加嚴格，物業結構適用性好、位置優越的項目會受到追捧，這也從另壹方面推動廣州商業地產向更高層次發展。
3.社區商業正在蓬勃發展。
2005年及未來，廣州的社區商業將顯示出巨大的發展潛力:以社區商業和相對集中的街區商業為主導的社區商業，不僅將促進城市商業的繁榮和昌盛，而且更加註重建設滿足普通百姓日常生活需求的商業和生活服務設施。
如景俊花園、星河灣、祈福新村、漓江花園等街區商業都成為社區商業的成功典範，獲得業內壹致好評。可以預見，在廣州，壹些適合社區商業發展的商業形態，包括社區購物中心、鄰裏中心、現代生活廣場等，將會快速發展，逐漸成為商業地產中的新亮點。
4.長期利益將成為開發商最關心的問題。
廣州天河城的成功就是租賃業務的成功，這壹點在業內得到了廣泛的認可。隨著商業地產運營模式的理性回歸，以租賃為主的運營模式會越來越多，占比也會越來越高。開發商會越來越意識到，追求短期利潤是不現實的，獲得合理的收益和長期的利益，會讓市場發展更加有序。
比如2004年底正式開業的廣州天河賈政廣場，商業面積40萬平方米，大部分是租賃的，方便開發商統壹管理，同時開發商可以通過租賃獲得長期收益。另壹個例子是淩俊運營的白光新翼。除了壹層和二層，三層和壹至九層全部用於出租運營，給開發商帶來了長期穩定的收入。
5.開發量越來越大，類型多樣化。
隨著廣州商業地產的繁榮，更多的廣州房地產開發商，尤其是大型品牌房企，從單純的住宅開發“轉型”為商業地產經營，加緊開發商業地產。因此，2005年廣州商業地產的開發量將大幅增加，同時開發類型將從單純的寫字樓、商鋪、專業市場向多元化發展，出現酒店、產權公寓、商業廣場等多個項目。
據悉，和盛位於月華路的壹個高檔商業地產項目正在加緊建設；保利集團位於琶洲會展中心旁作為超甲級寫字樓的保利國際廣場也已奠基，將於2006年投入使用。太古集團在廣州天河有壹個投資40億，20多萬平米的商業項目。位於東圃的大型綜合購物中心花花世界，總建築面積27萬平方米，目前正在建設中。和盛創展也將於2005年推出面積超過10萬平方米的店鋪。珠江新城也有不少商業用地被各大地產商征用。僅R&F集團就在珠江新城拿下了7塊商業用地。此外，還有城建集團、時代發展集團、中海集團、李勛實業有限公司等商鋪正在或即將推出市場。可以看出，2005年將會推出很多商業項目，產品類型將會多樣化。
6.聯體商城將成為廣州商業地產的發展趨勢。
廣州已經擁有連接友誼商場和世貿中心的空中走廊，其“西擴”與白雲酒店集團大廈和自由廣場相連，開創了以廣州友誼環市東總店為中心的國際精品購物圈“商業合並模式”，取得了良好的商業效果。
目前，相關商務部門已提出將廣州新城市中軸線上的兩大購物中心——天河城廣場和賈政廣場“牽手”形成國內最大的連體商城的戰略構想。雖然目前仍處於審批階段，尚未正式實施，但從市場前景和商圈建設的角度來看，這壹思路無疑透露出連體商城將成為廣州商業地產發展的新趨勢。
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東莞寫字樓空置超過65438+萬平方米，中心區租金集體走低。
早在去年，隨著袁枚廣場、華凱廣場、第壹國際二期等中央CBD區域寫字樓的增多，人們普遍關註寫字樓過多是否會造成東莞寫字樓市場的泡沫。2006年第壹年，中心區寫字樓租金價格呈現集體下跌趨勢。這是寫字樓市場後勁不足還是租賃遇到瓶頸？
中心區的辦公樓數量是全市最高的。
在談到東莞中心區寫字樓的未來趨勢時，負責鴻禧中心項目的合富黃輝負責人陳敏強表示，十幾年前，廣深都沒有想到天河、華強的寫字樓市場會有今天這麽繁榮。同樣，東莞的行政中心五年前還是壹片荒地。很多人不相信寫字樓升值，原因是這個城市的未來發展存在壹些不確定因素。買家之所以要買寫字樓，很大壹部分原因是他們會比較寫字樓的位置，買家在形成之前會持觀望態度。目前中心區的辦公用地資源非常有限。從位置上看，這個區域未來的走向應該是相當清晰的。
的確如陳敏強所說，2005年，中心區寫字樓並沒有因為同質化產品更多而放緩銷售節奏。相反，由於升值潛力的巨大吸引力，它仍然成為東莞房地產市場的熱點產品。
根據東莞市統計局去年上半年的統計，截至去年上半年，東莞寫字樓建築面積達到193022平方米，其中今年新開工面積為63912平方米；去年市建設局批準預售的寫字樓分布在莞城區和程楠區，樟木頭、寮步、大嶺山、虎門等地也有少量放出。中心區的辦公樓數量達到了全市之最。
從這壹點來看，中心區的寫字樓市場形勢似乎壹片大好，但從近期寫字樓市場的租賃情況來看，這壹片光明的市場似乎夾雜著壹些烏雲。第壹國際，壹個位於東莞中心區寫字樓核心區域的樓盤，目前市場租價在每平方米25元-35元之間，最低為每平方米18元。這個價格是個別現象，還是東莞寫字樓市場的普遍水平？
第壹國際的銷售經理貝海濱說，出租和出售的寫字樓價格大多取決於租戶。目前，中心區尤其是第壹國際存在大量寫字樓是業內公認的事實，這也是短期內無法實現寫字樓繁榮的原因。因此，許多租戶不得不降低租賃價格，以增加出租概率。
辦公室銷售不受影響。
目前中心區寫字樓還在緊鑼密鼓的建設中，第壹國際三期將於今年面向市場。不僅是第壹國際，在中心區規劃的很多商業地產也將在今明兩年推出。這種情況是否對中心區的寫字樓銷售造成較大壓力？
東莞市商業中心發展有限公司R&D部經理雷菲菲表示，東莞的商業升級有壹個過程。程楠是壹個新區，創造壹個新的商業環境需要壹些時間。隨著中心區住宅和商業配套的完善，商圈繁榮後，東莞寫字樓市場的租金自然會上漲。“目前我們百安中心賣的很好，快結束了。我們可以用和房子壹樣的價格買到寫字樓，這在廣州和深圳是不可想象的。寫字樓的低價門檻對投資者來說還是很有吸引力的，加上中心區寫字樓不可復制的資源，目前寫字樓的低價租金不會對整體銷售產生影響。
自去年出售中環廣場以來，銷售壹直穩定。據世聯地產負責人藍尊介紹，今年年初，中環廣場只剩下幾個高層和大戶型，也屬於同期產品中價格最高的部分。讓開發商沒想到的是，這些產品三天賣出了12套。“從這裏不難看出，東莞的投資者並不是普遍青睞中心區的寫字樓，中心區寫字樓的環境優勢仍然是其最大的賣點。
此外，去年商鋪的持續熱銷，使得商鋪的供求關系逐漸穩定，商鋪的投資回報率壹直保持在5%-6%之間。目前寫字樓均價3800-4300元/平米，租金35-45元/平米，回報率壹般在6%-12%左右，高於商鋪。而且相對於住宅，寫字樓的租戶相對穩定，租金按時支付。無論從租金還是售價來看，東莞的寫字樓都處於比較低的價位，還有相當大的提升空間。
空缺是個大問題。
寫字樓市場的繁榮得益於東莞大規模的城市建設和不斷加快的城市化進程，也與東莞的產業結構調整密切相關。但連續兩年的爆發式增長，對於東莞這個剛剛成長起來，還需要培育的市場來說，無疑是壹次嚴峻的考驗。
據了解，根據2005年東莞市房協房地產市場監測預警系統公布的數據，東莞寫字樓空置面積為654.38+00.26萬平方米，比2004年底的654.38+07.08萬平方米多出8.48萬平方米，增長了近5倍。但是這個統計數據中的空置面積只是預售系統中的數據，還有很多已經售出但未租出的面積。而且寫字樓的集中布局非常明顯。新開發的寫字樓多集中在中心區，多在莞太大道、鴻福路沿線。
廣東商學院副院長許銀洲在接受記者采訪時表示，從對東莞的幾次深入考察來看，東莞從制造業向商貿流通業重點發展並不容易，而鄉鎮經濟的差異化發展也對其整體的中心化營商環境產生了壹定的影響。
經過兩年左右的發展周期，眾多寫字樓如雨後春筍般拔地而起，外觀靚麗的寫字樓成為東莞的壹道風景。對於這些寫字樓來說，大部分都有不錯的銷售業績，尤其是早期。對於東莞市場來說，寫字樓在批量銷售之初就取得了令人羨慕的成功。現在發展周期到了節點，消化這些投資品的租房市場並沒有人們預期的那麽火爆。於是，寫字樓市場陷入了冷靜期，投資者也在觀望。
突出差異化或許是解決空缺的好辦法。
也許降低租金是解決空置問題的辦法，但從區域角度來看，增加中心區的商圈氛圍才是目前最必要的措施。采訪中，加強政府規劃，解決區域間的功能分化，成為開發商最普遍的心聲。
中心區的成長不能靠壹兩個開發商，還需要政府的整體布局和協調。如果只規劃建設而忽略後續事宜，沒有壹定的科學指導，區域的增長也會放緩，所以中心區的核心優勢無從談起。
當然，在這樣的情況下，開發商要保持清醒的頭腦，不要在某個區域多做同類型的辦公產品，這樣必然會導致惡性競爭。但是，保持清醒的頭腦才是開發者最應該做的事情。開發新產品，突出差異化，是對東莞整個寫字樓市場投資環境的負責，也是東莞房地產行業健康發展急需的。