資產拍賣，未納入評估的樹木如何處理？

園林觀賞樹木資產價值評估觀賞樹木主要由園林提供，在專業園林中種植觀賞樹木逐漸成為壹個新興產業。園林觀賞樹木(以下簡稱觀賞樹木)作為壹種實物資產，可用於市場交易、投資、銀行貸款抵押、擔保等經濟行為，需要進行評估。因此，對觀賞樹木價值的評估逐漸成為資產評估機構的壹項新業務。觀賞樹木不同於壹般的經濟樹木和森林資源資產。它們種植在特定的園林中，通常采用人工移植的方式，品種、規格、型號多，樹種稀少，造型新穎奇特，生產周期短，用途單壹，單位經濟價值大，成本高。因此，對觀賞樹木的評估不能簡單套用《森林資源資產評估技術規範(試行)》的評估操作程序和評估方法，有關部門尚未制定觀賞樹木的評估操作程序和評估方法。結合實踐，對觀賞樹木評價中應註意的問題談了幾點體會。壹、觀賞樹木的權屬觀賞樹木的權屬由多種因素決定。在實際工作中，主要要註意:1，確立園林土地使用權的歸屬。觀賞樹木資產離不開生存的載體——建園所占用的土地，這是觀賞樹木生存的條件，也是觀賞樹木所有權的決定性因素。由於土地關系的流轉，建在特定土地上的園林中觀賞樹木的產權也會發生變化。現實生活中，園地使用權的取得方式有多種，如以土地出讓方式取得國有土地使用權、直接承包或租賃村民小組集體土地取得集體土地使用權、將承包的集體土地租賃給村民取得集體土地使用權等。因此，在評估觀賞樹木資產時，需要了解委托方是如何取得園林用地使用權的，並收集完整的法律依據。不同的取得方式，對土地使用權權屬的征收和確權有不同的法律依據。比如通過出讓方式設立的園所，主要收取委托人名下取得的國有土地使用權證；村民在村(組)依法承包的集體土地上建設的園林，主要收集政府頒布的村民承包土地的依據；委托人將承包村(組)集體土地的村民依法設立的園地轉包或出租時，應主要收集村民土地承包依據、委托人與村民簽訂的土地轉包和租賃協議、當地村民小組的證明文件、轉包和租賃費用的支付憑證。2.花園中觀賞樹木的所有權。壹般來說，誰擁有園林所占土地的使用權，誰就擁有建在土地上的觀賞樹木的產權。但不能排除在委托方取得土地使用權之前，特別是直接承包經營的老園林，土地(園林)內存在與估價對象相同的觀賞樹木，這部分觀賞樹木在沒有特殊證明的情況下不能簡單確認為屬於委托方。為了證明觀賞樹木的所有權，應向土地所有者、土地(園林)出租人和雇主收集證明承包或租賃給客戶的土地上新建園林和承包舊園林中所有觀賞樹木所有權的文件。如土地所有人、土地出租人(承包人)、老園林承包人、委托人擁有園林觀賞樹木產權所在鄉鎮、村(組)基層政權組織的書面聲明和證明等。獲得這些證書是確認觀賞樹木所有權的另壹個關鍵。3.購買時觀賞樹木的相關信息。除了客戶種植的幾棵速生樹，園內其他樹木壹般都是購買移植到園內的。經過壹段時間的人工培育，它們被出售給外界。壹般購買、移植、出售的間隔為3-5年，所以客戶壹般有相應的購買依據，如發票(含運輸發票、收據)、協議合同、付款依據等。，可以從壹個側面證明產權歸屬。評估時應針對客戶單位進行核算。對於沒有實行會計核算的，要向委托人詢問買樹的購買依據，也要向銷售方發函查詢憑證。結合估價人員現場勘查結果，與委托估價對象核對發票載明的購買時間和品種，分析判斷產權歸屬。購買時間壹般在3年以上5年以下(從購買到移栽培育到對外銷售，壹般應在3年以上5年以下。3年以下不符合園內觀賞樹木生長規律的，除少數品種外，5年以上不出售，不符合園林經營者的經營慣例)，品種相同，符合園內觀賞樹木的壹般生長規律。需要證明產權屬於委托人的；會計核算規範的，應通過查閱委托方的財務會計資料，如會計憑證、資產明細賬等，獲取相關信息。根據收集的會計資料和評估人員的現場勘查結果，與納入評估範圍的觀賞樹木進行核對，分析判斷產權是否屬於委托方。2.觀賞樹木實地調查與技術鑒定1。對委托觀賞樹木的品種、規格、型號以及樹齡、樹形、冠幅等技術指標進行鑒定核實。這些技術指標的情況比較復雜，很難識別。在實際工作中:(1)需要專業知識和技能。估價人員不僅要具備相關的專業知識和鑒定的基本技能，還要求估價人員通過包括委托方在內的各種渠道，收集與估價對象相同的觀賞樹木的技術資料，了解估價對象的基本特征、主要技術參數等方法和技能，以便更準確地鑒定其品種、規格、型號，識別樹齡、樹形、冠幅等技術指標。(2)鑒定和評估必須在現場進行。現場考察時，要求委托方派園方有經驗的技術人員參加，技術資料包括技術標準、主要技術參數、典型鑒定特征、測量鑒定的基本方法等，在現場對申請鑒定的各項技術指標逐壹進行測量、鑒定和確認。(3)在鑒定過程中，鑒定人應重視技術人員的意見，取得鑒定人和鑒定人的壹致意見。鑒定和鑒定結果應由參加鑒定的各方人員簽字。(4)個別確認有困難，技術人員和鑒定人員對鑒定、鑒定有不同意見的，應當邀請有關部門的權威專家進行必要的技術鑒定和確認。(5)評估師應根據現場鑒定和確認結果，對申報材料進行調整和確認。2.檢查並核實已申報的觀賞樹木數量。壹般委托方納入評估的觀賞樹木品種、規格、數量都不多，園林本身規模有限，可以壹壹統計。核實數量時，應以樹、株、叢為單位，按品種、規格、型號逐壹清點核實。不能用測量靠經驗計算估算，也不能用申報數作為驗證數直接確認。對已鑒定和清點的鑒定對象，應明確標記，防止重復清點。數量清點和技術鑒定確認應同步進行，減少重復勞動，提高工作效率。三。觀賞樹木評估價格確認1。評估方法——“現行市價法”。觀賞樹木的價值主要通過市場交易實現，用途單壹，不受成本等因素決定。因此，觀賞樹木的評估方法壹般采用“現行市價法”。“現行市價法”是以市場上同類觀賞樹木(參照物)的現行市價為基礎，經因素差異調整後估算評估值的方法。即估價對象的估價單價是以估價基準日市場上同類或類似觀賞樹木(參照物)的實際平均市場單價為基礎，結合估價對象的估價目的、地理位置、交通條件、市場環境、估價季節等因素的差異而調整確定的。計算公式:評估值[p]=數量[s]x參照對象的市場平均單價[v] x (1因素差異調整%)。2.評估單價確認的壹般原則。壹種是根據評價的目的來確認。觀賞樹木的評估價值也受評估目的的影響，同壹觀賞樹木如果用於不同的評估目的，其評估價值也不完全相同。壹般用於為委托人了解市場價值提供價值參考，委托對象的評估單價壹般應接近市場平均價格。其中，遠離城市、交通條件差的評估單價低於市場均價。反之，評估單價應接近市場平均單價。在相同的地理位置和交通條件下，為了解市場價值，估價對象的單價應低於估價對象的單價，以降低估價和投資風險。二是確定參照對象和參照對象的市場平均單價。壹般應采用當地市場來確認參照對象和參照對象的市場平均單價(包括委托人最近的實際平均銷售價格)。如果當地市場不足以滿足確認要求，則應在國外市場進行確認。第三，要充分考慮觀賞樹木的季節性。觀賞樹木的移植受季節性的限制，種植季節的基準日評估值壹般高於種植淡季。3.確認評估單價。首先，確定參考對象及其平均市場單價。估價人員應通過各種渠道廣泛收集市場價格信息。估價對象應收集市場上至少五種相同觀賞樹木的信息，對這些信息進行綜合分析和研究，剔除異常信息，從中選擇並確定壹個市場平均價格，以參考對象的平均單價作為比價依據。市場價格信息有很多渠道。壹般要先從當地市場收集，包括客戶最近的實際交易數據。如果無法確認當地市場價格信息，請參考國外市場價格信息。在實際工作中，(1)應通過查閱委托方的會計資料、合同協議、管理資料、廣告等資料，了解與估價對象相同類型的觀賞樹木近期的實際交易價格。(2)需要深入許多交易市場，實地了解市場價格，廣泛收集不同商家的市場指導(參考)價格信息。(3)利用網絡媒體，從網上收集國外市場的交易指導(參考)價和商家發布的銷售指導價。(4)從本評估事務所以往的評估檔案中整理出同壹標的的評估單價數據。(5)了解當地同行的相關信息。(6)對收集的資料進行綜合分析，研究市場的發展趨勢，結合評估人員的經驗確定參考對象和參考對象的市場價格。其次，確定因素差異的調整範圍(%)。因素差異調整是在已確認的參照對象的基礎上，對估價對象和參照對象的可比因素進行比較，以確定差異程度(%)。在實際工作中，壹是要客觀確認委托對象與參照對象可比差異因素的具體內容。第二，要對確認的差異逐壹進行綜合分析比較，參照確定因素差異的差異範圍(%)。第三，要綜合分析，確認總差控制範圍。壹般各種差異因子的差異範圍之和應控制在10%左右，最多不超過15%較為合適。如果超過15%，就要重新確認參照對象。