高檔物業管理方案
前 言
“悠悠XX，XX外灘”XXXX房地產實業÷慧眼獨具，在這高新薈萃、人傑地靈之寶地開發具有科技、生態、健康、文化特點的綜合性樓宇〖XX廣場〗。
XXXX房地產實業÷堅持“優質開發，優質管理”的原則，向社會公開招標選聘物業管理企業，對XX廣場實施優質管理服務，為業主創造良好的生活環境。
XXXX物業管理有限公司從公司實際出發，充分發揮人才優勢和集團支援優勢，堅持“用心”理念，提供高品質物業管理服務，讓XX廣場的業主家安、心安。
第壹部分綜合說明書
1.1
壹家註冊資金50萬元，三級資質的專業物業管理企業。公司現有員工80余名，大、中專以上學歷人員占員工總數的35%，各類職稱人員占員工總數的23%，在管和協議管理著濱江區55萬平方米的住宅小區。公司實行董事會領導下的總經理負責制，采用直線職能管理模式。公司組織制制完善，設總經理室、人事行政部、財務部、物業管理部、事業拓展部。壹室四部直接負責各管理處的協調、服務、指導、監督工作，同時也為業主提供優質服務創造了良好的組織保證。各管理處均設工程、保安、保潔、客戶服務等部門，直接為業主提供多項日常服務，形成了壹個條塊結合的管理網絡。
公司組織架構圖
1.2 管理業績：
管理業績是本公司此次競標的最大障礙，我們成立到現在還剛滿五個月，所接管理的都是我們XX集團開發建設的樓盤。但我們不滿足於現狀，積極參與物業管理市場競爭，堅持走“市場化、專業化”的發展之路。並把人才隊伍建設放在首位，分別從中國物業管理行業發展成熟的上海、廣州兩地邀請具有豐富（五年以上）物業管理經驗的人才加盟本公司。公司在成立之初，就導入ISO9000質量認證體系，提高公司的專業化水準，並重視自己的弱項，把技術要求較高的工程維護和綠化維護兩項，分別承包給具有國家二級資質的XX建設集團和XX園林公司。
1.3 管理優勢：
“尺有所短，寸有所長“，我們的優勢在於：
壹、 人力資源
公司初創人員，全部來自XX、上海、廣州三地的品牌物業管理企業，有豐富的物業管理經驗和服務理念，公司集合所有員工的智慧和經驗形成了壹套有“XX”特色的物業管理理念和操作程序。
二、 集團依托
“XX”集團領導非常重視物業公司的成長，在公司成立大會上，提出了“投入百萬，打造XX品牌物業形象”的口號。
三、 各子公司支援
集團各子公司在集團領導的號召下，紛紛從人力、技術、物資、資金上支援本公司，幫助我們成長。
1.4 總體思路：
1.4.1 堅持“壹個中心”
l 堅持“以客戶服務為中心”的質量管理原 則，通過各種信息渠道（如客戶意見征詢等活動）了解和掌握客戶的需求和期望，有針對性的向客戶提供各種服務，以滿足客戶的需求。
1.4.2 倡導“兩個體系”
l 人才是公司進行物業管理服務的基礎。公司 倡導“培訓”體系，走壹條“精挑選，嚴訓練”的人才隊伍建設之路，練就精兵強將，實施專業化、規範化的管理。
l 公司倡導“溝通”體系，以“溝通、協調、合作”作為內部服務宗旨，形成壹種“互相勉勵、互相學習、互相信任、工作緊張、氣氛輕松”的企業文化氛圍。公司通過員工例會制度、金點子工程、內部通氣會、有話大家說等多種溝通渠道，了解員工的需求，並盡力解決員工的後顧之憂，同時也讓員工了解公司的工作計劃和目標，使員工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的為業主服務和實現其自我價值。
1.4.3 理順“三方關系”
l 通過各種宣傳手段，讓住戶了解本公司和物業管理服務的各項內容及法律、法規賦予雙方的責任和義務，同時通過住戶訪問、投訴回訪、信息回饋等方式方法，以理順公司和住戶之間的關系，贏得住戶對本公司的信任和支持。
l 倡導“溝通”體系，理順員工與公司之間的關系。
l 理順與開發商、相關政府部門的關系。
1.4.4 實現“四贏目標”
l 通過公司員工的努力，住戶的支持，相關方的配合最終實現“住戶享受好服務，員工實現自我價值，公司贏得相應利益，相關方獲益”的“四贏目標”。
1.5 三年規劃：
公司成立壹周年，接管面積突破50萬平方米， 導入並通過ISO9000質量認證體系；
公司成立兩周年，接管面積突破80萬平方米，創建壹個以上XX市優秀示範小區（大廈），企業取得物業管理二級資質；
公司成立三周年，接管面積突破100萬平方米，創建壹個以上全國物業管理示範小區（大廈），初步形成企業規模效應和品牌形象，搶占濱江區物業管理服務制高點。
第二部分
主要管理人員資歷
第三部分
物業管理策劃方案
3.1 XX廣場物業概況
l 地理位置：
（l） 物業類型：
XX廣場***有10幢呈行列式布局的高層、小高層樓宇，是集住宅、商場、寫字樓、酒店式公寓為壹體的綜合性物業。
l 總占地面積：45332平方米
l 總建築面積：133001平方米
住宅面積：70000平方米，寫字樓面積：17000平方米，酒店式公寓面積：7100平方米，商場（商鋪）面積：16000平方米
l 綠地率：42.24%
l 公***設施設備及公***場所：
屋頂水箱4只；生活水池1個；消防水池2個；配電房3間（壹只專變，兩只***變）；電梯44部（西子奧的斯）；消防控制中心2間；綜合布線控制是電信機房3間；水泵房3間；集水井36個；A、C有中央空調（約克主機）；攝像監控系統；可視對講系統；電子巡更系統；地下車位479個，地上臨時停車位40個； IC卡車庫管理系統。
l 戶內配套設施：
有線電視；PDS綜合布線；預留管道煤氣接口；可視對講系統；壹戶壹表（水、電、雙路供電）。
3.2 編制依據
《XX市物業管理條例》
《XX市物業管理收費實施辦法》
《全國城市物業管理優秀住宅小區達標評分細則》
《XX廣場物業管理招標文件》
《XX廣場物業管理招投標答疑》
國家及省市有關物業管理政策法規
3.3 XX廣場物業管理整體設想及策劃
3.3.1 XX廣場物業項目認知
n XX廣場是XXXX房地產投資集團投資開發建設的房產
n XX廣場所處位置既是未來發展繁華的區域，又是文化的社區、自然的景區，具有獨特的居家資源優勢。發展商精心研究消費者居住需要、時代特征和建築發展趨向，提出了科技、生態、健康、文化的開發思想，以超前的理念對XX廣場進行高水平規劃，註重人、建築、自然與時代的和諧，並以簡單化的設計風格、多元化的樓型、生態化的設計理念創造性地實現了XX廣場的人居開發模式，滿足新時代人們對居住、商務新的需求。
n 為使XX廣場的物業管理與科技、健康、文化，簡單化、多元化、生態化的房地產產品定位相適應，滿足新世紀人們親近自然，尋找自我、營造自由家園的需求，作為XX廣場的物業管理單位，必須要正確認知和深刻把握科技、生態、健康、文化的這壹開發模式的核心內涵，設計出以科學的管理方式、多元化的服務形式來營造XX廣場全新的物業管理模型，以滿足業主居住健康的要求，多元化的個性需求，生態化的歸宿需求。
3.3.2 XX廣場物業特征理解
◆智能化
XX廣場作為高新區的時尚家園，其設計與建築體現出現代建築理念與現代科技理念。首先體現在現代科技技術在房產中全面應用，自動監控系統、可視對講系統、電子巡更系統、小區管理網絡系統（以物業管理軟件為平臺），通過對現代科技的充分利用為小區的現代化管理提供方便，為業主的生活提供快捷的服務。
◆簡單化
簡約、通透、硬質酷感是建築設計師的設計理念，主要體現在淺色的外墻，委婉流暢的頂部輪廓，整潔統壹的窗體設計，顯示出XX廣場明晰的建築風格：“做減法式的建築”
◆生態化
XX廣場建築設計的出發點就凝聚著“生態、綠色、健康、文化”的特點。生態保護是二十壹世紀人類關註的主題，綠地、自然景觀的營造必然成為日後XX廣場物業管理追求的主題。
◆多元化
XX廣場***有10幢小高層含科研辦公樓、會展中心、展銷用房、居家辦公樓、專家公寓，是集辦公、居住、會展為壹體的綜合性物業。物業類型的多元化要求配套設備設施、配套服務的多元化。我們根據社區不同消費群體的需要，提供不同層次的高品質、高質量的服務。充分利用XX廣場各類資源為業主提供最大的便捷、享受。
3.3.3 XX廣場物業管理的基本理念
XX廣場作為XXXX集團XXXX公司奉獻給XX市民的21世紀高水平的小康居住、商務典範，面對這樣壹個壹流地理環境、壹流設計、壹流監理、壹流施工的高檔居住、商務的項目，必須要有專業的人員、超前的服務思想融入到該項目的管理及服務