商業地產的建築策劃是在市場研究的基礎上，承接項目業態規劃和方案設計之間的重要工作。商業地產的建築策劃對於項目建築方案的最終完成起著重要的影響和作用，是從規劃指標確定到建築方案完成之間的重要樞紐。因此，建築策劃在商業建築設計的全過程中具有承上啟下的作用。
但在目前的商業地產策劃中，關於這部分工作的定位卻很是模糊。設計院、顧問公司、招商代理公司及開發單位在工作協調中對此項工作的分工也不十分明確。在多年的策劃實踐中，本人遇到的此類問題也頗多。因此提出個人的幾點看法，希望與大家***同探討。
壹、認清策劃師在商業策劃中的作用
商業地產的策劃師和建築師在商業建築策劃中的作用是相互的，建築師處於核心地位，策劃師在項目整體設計過程中應起著引導與修正的作用。策劃師在項目方案構思過程中必須充分研究項目投資商、開發商自身的條件，對大量市場調研提供的數據和信息進行系統分析和整理。這些要素和條件都將成為建築師開展建築設計和規劃的前提。從商業地產項目的開發的過程上分析，策劃師的工作重點集中在以下三個方面：
1、從城市發展和商業發展的專業角度對土地進行的分析和研究。從經濟價值和商業運營的角度對項目土地價值進行分析，為項目開發決策、資金運作決策提供準確的依據。
2、通過消費者行為分析和品牌資源的研究，結合建築設計專業的知識、商業運營的模擬分析和國內外相似案例的調研，對項目規劃提出概念性設計原則。同時對開發的目標、規模、周期、商業運營模式、市場定位進行數量化、標準化提議，提供項目開發的可行性論證。
3、在項目業態規劃和設施規劃的的基礎上，與開發團隊配合，***同制定項目的開發計劃，並對後期的工程管理的重要節點提出工作安排。開發和工程管理規劃為建築師的建築設計提供了比較準確的參考依據，有助於項目建築策劃中對項目開發過程中的經濟效益、社會效益的評估。
商業地產的開發本著土地價值最大化、商業利潤最大化的原則，將各個開發環節進行系統整合，使各環節的增值程度加大，最終確保項目開發和運營的成功。商業項目的前期策劃與建築設計作為商業地產開發增值的主要環節更應重視和加強。商業地產的策劃師不僅要熟悉各種業態的生存條件和環境，還應對其所依存的建築空間十分清晰。
二、掌握現行商業建築設計規範的尺度
商業地產的設計規範是商業地產建築策劃的主要依據，也是項目市場價值體現的制約條件之壹。但我國現行的商業地產建築規範相對於行業的快速發展顯得滯後了。目前，對於我國商業地產領域的設計主要可以參考的設計標準有《商店建築設計規範》、《飲食建築設計規範》、《建築設計防火規範》、《高層民用建築設計防火規範》等有限的設計依據。而上面的準則對於設計日益復雜的商業建築來講，已經很難滿足市場的需求和發展了。
隨著商業地產的發展，相應產生的綜合性賣場、社區商業、產權型百貨商場等新型商業在策劃和設計時經常會出現市場要求和設計規範之間的矛盾。
以本人曾經參與策劃的商業項目為例，投資商希望適當減少面寬以增加臨街商鋪的數量，小面積的商鋪因其售價或租金相對較低，經營範圍靈活多樣，便於轉型等更適合個體經營者的經營和投資。但這種設計與現行的規範之間很難協調和統壹。
每個商鋪按照消防規範需要設兩個安全出口，但對於小面寬大進深的商鋪很難做到兩個出口。設計規範中對於壹個出口的商店有著明確的規定，根據《高層民用建築設計防火規範》，“除地下室外的兩個相鄰防火分區，當防火墻上有防火門連通，且兩個防火分區的建築面積之和不超過 2000m2的 1.4 倍的公***建築，可設壹個安全出口”。依據規範，開發商可以采取的方式只能是直接在相臨店鋪間預留防火門或增加店鋪的建築面積。但相鄰兩個商鋪的連通顯然不滿足商鋪日常經營的要求，而增大商業面積有與開發商實際銷售的最小單元不符。
此外，對於策劃為上下兩層的獨立商鋪內設置樓梯的寬度也與實際經營矛盾。根據規範，“營業部分室內樓梯，每梯段凈寬不應小於 1.4 米。”按照上面的規定，勢必減少商鋪內可用於經營的面積。對於經營時裝等物品的零售型商業來講，樓梯的寬度必然影響其產品的陳列和擺放。此外諸如商業建築內的安全疏散距離、商業每層的人口疏散寬度等等規範要求，都對後期商業的經營產生影響。
因此，對與商業地產的策劃人來講，如何給建築人員提供更具商業價值性的參考意見，如何借鑒成功項目的經驗，如何做好項目的適當變通等都是十分重要的課題。
三、把握商業與設計二者之間的有效聯系
建築策劃對於商業項目起到的作用是多方面的，對於建築師設計思路的引導和修正更是起著不可替代的作用。但商業項目的設計必須要與商業價值相融合，否則再好的作品也很難成為好的產品。下面以城市中心商業綜合體項目為例，進行壹些簡單說明：
1、高層樓體的選位與布局
城市中心的商業綜合體建築，主樓壹般為超高層建築。建築本身的選位對於建築物本身的使用及和周圍環境都會造成重要的影響。高層建築對於道路形成的壓迫感，會對在區域內工作、消費、生活的人們產生心理緊張，降低建築本身帶給人們的舒適度。因此，在很多實際案例中，高層建築沿主路都進行了適當的退讓，形成部分城市綠地廣場，擴展了建築本身的外部公***空間。這對於商業業態的人流的聚集和疏導會產生積極的作用，但退讓部分形成的視覺空間，對於商業項目本身的形象展示帶來壹定的影響。因此，在道路、公***空間、商業入口進行必要的商業過渡對於人流與車流的合理引導將起著非常重要的作用。
2、商業項目的交通與人流處理
當今的商業建築強調人流步行的通暢性和公***交通的易達性。建築物入口的位置和口部的尺度要充分考慮項目人流的時差和高峰期間的擁擠程度。車輛的進出要考慮到對步行人群的影響。臨街易設計多個臨時停車空間，以滿足臨時購物的需求和緊急需要的考慮。分散停車是大型商業項目設計的發展潮流，例如日本的六本木新城項目：為解決項目龐大的交通及停車問題，在新城的不同位置中設計了多個停車場，平面往復式的停車設計完全實現了人車動線的分離，即使在車流量較多的情況下，也可以保持停車空間的有序和充足。此外，商業項目的停車也要兼顧與周邊商業的互動和商業的展示要求。
3、項目整體使用功能的布置
商業建築本身的功能組合十分復雜，多種業態使用功能的平衡與協調需要充分考慮。對於商業、居住、辦公相互混合的綜合體項目，處理的難度會更大。從本人接觸的壹些項目上看：商業及公寓部分經常布置於建築低端，辦公和酒店放在高端。這種設計的好處可以便於樓體管線的布置；低端平層中讓出的核心筒位置有利於衛生間的設置；高端部分的景觀優勢更有利於項目高價值的產品。但在具體項目中，還應充分考慮建築本身的豎向交通效率對商業產生的影響。在建築平面布局的設計中，空間的使用效率也要同建築形式、結構做法相結合。例如很多高層項目在設計是采用了轉角的做法，按照經濟性的測算，這種做法可以增加大約30%的經濟回報，但在具體的項目中要註意不要對街角形成破壞。
總之，商業地產的建築策劃是壹項系統性的工作，是多學科、多知識領域相互結合的產物，也是商業地產價值增加過程中的重要途徑。因此，對此進行更為深入的研究對於商業地產的開發將是十分重要的工作。
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