商業空間設計，實際上是對於商業空間的分析判斷，其實我們認為，就是商業的這種建築設計也好、裝飾設計也好、環境設計也好，實際上還是要針對消費者去做。也就是針對市場去做。 如果沒有這個前提條件，後面的所有東西是沒有基礎去評判的。
我們不能簡單地去照搬國外的東西，我們也不能夠就是無視現代人的，就是現代中國消費者，各個城市的消費者，不同的消費需求。所以實際上，歸根到底是要創造壹個符合現代人們生活方式的壹個商業環境。 現在通過幾個案例來講。怎麽去滿足現代人的生活方式？
那麽我們去考量美國人的生活方式，歐洲人的生活方式，或者東南亞的生活方式，以及中國的不同城市的生活方式。
實際上，它是現在人們的生活水準和收入水平來決定它必須做這樣的商業設施了。我們可能現在我們的建築更多的是滿足我們購物店的模式更多是滿足美國的六七十年代、八九十年代，可能是這樣，這樣的建築模式和商業空間或者商業的組合可能跟它那個時候基本是吻合的，因為我們的消費水平，經濟發展水平決定了。
但是我們又欣喜地看到，實際上我們中國消費者追求的東西，從趨勢上又和他們很吻合，這是人類了的***性。比如說我們在上海、北京看到的壹些商業設施，它已經很靠近現在國外商業組合以及建築的環境。這是為什麽？
它的這個城市發展以及當地的消費，甚至當地的這個國外的大量的商業公司進來以後，帶動了這種消費，使得他在本地，在那樣的城市，能夠產生那樣的商業設施和商業組合。那麽我們每到壹地，如果做二、三線城市，或者中小的城市，可能不能夠這麽做。但是我們又看到就是未來的這些中小城市、二三線城市，也壹定會走這樣的路。因為人類追求美，追求消費，無論是精神、還是物質的，其實大家都***性的。只是由於發展的這個階段不壹樣，導致了這種在不同的階段有不同的追求。
所以就是要我們在做某壹個商業建築設計之前，壹定要對當地的生活方式、需求有壹個了解。同時我們還要考慮這種前瞻性，就是它還是要發展的，我們做壹個建築產品，我不可能僅僅滿足現代的需求，我要有壹定的前瞻性。
那麽有了這種需求，我們就判斷它的這個滿足這種需求的商業模式，也就是說我們現在我們在做建築產品之前，壹定要先做將來的商業組合，就是為了滿足這種消費需求。商業組合是什麽？
也就是剛才說的，比如主力面是誰？中小店鋪是誰？那麽餐飲是什麽樣的餐飲的組合？有沒有娛樂？娛樂又怎麽進來的？這是壹個不同的商業項目有不同的組合方式，這種組合方式是要滿足當地的剛才我們說的這個消費需求。
那麽這兩點實際上，就是說我們要每到壹個城市做壹個商業設計的時候，我們都要對這個特定的城市和特定的項目做壹個判斷。最後實現的手段，如果前面問題搞清楚了，最後只是壹個實現手段的問題。這個建築師會按照這個商業建築的規律去做。
為了說明上面我們這個觀點，有壹些案例。這是壹個歐美的典型的商業空間或者叫購物中心的幾種類型，其實上現在審視這幾種類型，由於我們現在國家的經濟發展水平和消費水平不壹致，就是處在不同的階段。
我們現在做得這些所有的商業空間的設計，其實還有很多類型沒有達到我們現在可以做的這個程度。現在有很多像這個表裏有壹些商貿類型在北京和上海已經開始啟動了，也就是說我們在逐漸更靠近歐美現在的生活方式。滿足這樣生活方式的這樣壹個質量的這麽壹個購物中心或者商業空間的類型。
實際上後面這個表，因為沒有來得及翻，實際上對每壹種商業空間，包括它的面積、規格、以及這個主力店的組合，中小店鋪的組合，都有壹個定義。它已經細分到對不同的消費者，有不同的購物中心或者商業空間出來。
針對妳特定的市場，去做特定的商業空間。如果大家選定這個商業項目要做商業空間，那麽我們去做哪壹種商業空間，我們先把商業定位。不要期望於我這個商業設施能夠滿足所有人的需要。其實妳滿足所有人的需要，也就是壹個失敗的東西。更多成功的東西，都是妳最初的市場研究的結果，妳最後決定做這個建築產品和商業組合是滿足壹類人的，他的生命周期會很長。如果妳打算所有人都滿足，這種商業的生命周期都是非常短的。
其實我們隨便舉個例子，比如說，歐美的世界500強的零售企業，現在真正進入中國的，也不過就是十幾家。那麽其實大量的店都沒有進入。其實我們也不是說，壹定要讓他們進入，就是說可以看到他們。他們500強的零售企業，500強什麽概念？
就是說它壹定做到壹定規模，已經有連鎖品牌的發展，這500強意味著主商業形態非常多，剛才說的電器可以有十幾種形態，不是同質的，都是有差異化的。家居店也可能有二三十種不同的家居模式。這種商業的產品的豐富，它就是把消費者的需求細分化了，然後再去根本不同消費者的需求，做不同的店鋪形態，這種不同的店鋪形態又反映我們的建築上，是這麽壹種關系。現在可惜的是，實際上我們的商家更多的眼光、更多的思維並沒有放到這上面。我們發現這導致了我們的商業地產，也很難做。導致了商業地產最後的規劃設計是同質化的。
我們最終只能拿建築、環境去彌補這個同質化。其實大家做商業空間，可能裏面的東西都是壹樣的。不像北美、歐洲有不同的商鋪選擇。由於這種商鋪選擇組合把這個商業空間定義更清晰，它是滿足哪壹類消費者需求，這鏈條、這種產業鏈沒有形成起來。
最後形成我們同質化的東西。所以我們講到就是實際上講的這個，就是說基於中國現在復雜的這種情況，經濟發展的這個階段，它壹個跳躍式的階段，可能我們兩年後要經歷人家十年的商業發展階段。那麽我們要做項目的時候，做商業地產項目的時候，要有壹個切實的分析，就是現在怎麽應對，針對現在的市場怎麽應對。因為我們這個地產項目，我都是要有壹個長遠的回報。那麽我們要考慮若幹年後它也不落伍，這個商業定位就非常重要了。
這個可以拿壹個大家比較親切的例子。這是青島的壹個例子，就是中山路的商業街，這個因為大家都知道，這是壹個百年的商業街。以德式建築為主的。那麽在青島市政府或者市南區政府這兩三年都是想怎麽去把這條街整治起來。
因為這條街現在已經完全下滑了，整個的經營狀況，和街區的環境都很差。那麽現在做了大概應該有三、四輪的建築設計、改造方案，但是始終沒有壹個理想的改革方案能夠出來。我們的思路就是這樣，就是說不會壹上來就去做建築。建築怎麽做？取決於整個對這條街的定位。
這個定位怎麽來？那是實際上我們對整個青島市的商家，整個青島市的商業情況，包括這條街的商業情況，以及消費者的認知，我們再去做。先把商業定位做好，然後再去做這個，有了清晰的商業定位，這個建築自然就做出來了。
我們當時提出的這個設計原則就是這樣，就是說青島的消費者到底需要什麽？對這條街的期望是什麽？那麽我們整個對商業街現在的客流有壹個調查，主要是本地消費者。本地消費者應該占百分之四十多，外地消費者占五十多，這是壹個很有趣的現象。
在全國的商業街裏面應該是外地消費者占少數，像北京的王府井，外地消費者是外地四十多，本地五十多。我們這裏恰恰是以外地消費者為主，本地消費者為輔的。針對前幾年的歷史的考察，應該是在包括七八年以前，都不是這種比例。這個中山路的比例都是本地消費者為主的，也就是說現在這條商業街對本地消費者已經失去魅力了。
同時我們認為就是說，那麽妳壹定要滿足現代商業的需求。我們現在去看青島，這個中山路裏面的商業構成，這種構成已經不可能滿足現代人們生活、消費的需要了。不可能滿足了，自然它也就不可能有很好的銷售額。妳的銷售額上不去，商家得不到正常的利潤回報，整個的街區環境只能越來越差，好店都撤走了，留下的只是差的店，只能是惡性循環，包括街區環境越做越爛。
我們認為還是要找到青島本地消費者對這個條街的需要。而且不要看商業需求，現代人的消費方式，對這條街的環境感覺是什麽？我們要分析透了，當然大量分析過程我們不展示了。最後我們得出來，就是青島本地或者外地消費者到了這條街上，他們要什麽東西呢？
實際上，百年歷史老街確實是壹個吸引力，有大量了優秀歷史建築。但是僅僅是這樣是不夠的。要有現代商業景區，要有適應現代商業的這種環境，包括建築，建築的空間。也就是說，商業置換、建築的整個的環境設計也要體現現代人們生活方式的這種追求，因為我們也做了這壹個調查，就是說我們如果把這條街全部做成壹個歷史建築的老街。那麽消費者給我們的答案、統計結果，他們認為可能青島有很多地方，都能體現青島的這種歐式歷史建築的這麽壹個建築環境氛圍，有很多地方。不壹定非得這條街裏體現，如果說拿這條百年老街作為歐式建築作為這條街的賣點是遠遠不夠的。那麽必須要有現代人們的審美觀念和適合現代商業運作的這樣的商業建築出來。
我們就提出壹個觀點，就是說這條街的改造，應該是在創意性修復的基礎上。也就是說歷史建築不要動，不要去破壞歷史建築，因為原來的包括很多方案都是拆掉了很多的歷史建築，去做那個假的德式建築，然後去模擬壹個商業運作。所以這個建築方案遲遲定不下來，我們也認為也道理，就是妳沒有前期市場的分析判斷，我們提出來就是說壹定要保持原來這條街的情況做大膽修復，就是不去破壞這種原建築的主題結構，尤其是保持原歷史建築的風貌。