收益法名詞解釋

收益法名詞解釋

收益法是根據估價對象的預期收益來求取估價對象價值或價格的方法；是預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數將未來收益轉換為價值得到估價對象價值或價格的方法。收益法分為報酬資本化法和直接資本化法。

擴展資料

收益法的本質是以房地產的預期未來收益為導向來求取房地產的價值或價格。以預期原理為基礎。

收益法估價需要具備的條件是房地產未來的收益和風險都能夠較準確地預測。

收益性房地產價值高低主要取決於三個因素：未來凈收益的大小；獲取凈收益期限的長短；獲取凈收益的可靠程度。

收益法的適用範圍適用於收益性房地產，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、遊樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、用於出租的標準廠房、用於出租的倉庫、農地等。還大量用於房地產損害賠償中房地產價值減損和相關經濟損失的評估。不適用於政辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產。

收益期是預計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間。收益期應根據土地使用權剩余期限和建築物剩余經濟壽命進行測算。建築物剩余經濟壽命與土地使用權剩余期限可能同時結束，也可能不同時結束，歸納起來有下列3種情形：

1、建築物剩余經濟壽命與土地使用權剩余期限同時結束。在這種情形下，收益期為土地使用權剩余期限或建築物剩余經濟壽命。

2、建築物剩余經濟壽命早於土地使用權剩余期限結束。在這種情形下，房地產價值等於以建築物剩余經濟壽命為收益期計算的價值，加上自收益期結束時起計算的剩余期限土地使用權在價值時點的價值。

3、建築物剩余經濟壽命晚於土地使用權剩余期限結束。分為兩種情況：出讓合同等約定土地使用權期間屆滿後無償收回土地使用權及地上建築物。房地產價值等於以土地使用權剩余期限為收益期計算的價值。

出讓合同等未約定土地使用權期間屆滿後無償收回土地使用權及地上建築物。房地產價值等於以土地使用權剩余期限為收益期計算的價值，加上建築物在收益期結束時的價值折現到價值時點的價值。