此類房屋租賃合同的效力，在無其他影響合同效力情形存在的情況下，應當分析我國法律和行政法規是否對改變房屋用途有強制性規定？如果存在強制性規定，此類規定是否屬於影響合同效力的效力性規範？
1、我國法律和行政法規對改變房屋用途設有強制性規定。
首先，根據我國“房地合壹”和“房隨地走”的基本政策，建築物及其他附屬設施的使用功能決定於所附著土地的用途，《物權法》第140條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條明確規定土地用途的改變應經有關行政主管部門批準。其次，房屋用途的改變涉及建築物使用目的的根本改變，屬於關系業主利益的重大事項。[2]因此《物權法》第77條規定業主將住宅改為商用的，應當遵守法律、法規、管理規約以及征得有利害關系的業主同意。
2、我國法律和行政法規對房屋用途改變的強制性規定屬效力性規範。
民法理論認為，違反強制性規定的法律行為並不壹定為無效，應將強制性規定區分為禁止性規範和效力性規範。如果法律並不否認法律行為的內容和結果，只是對法律行為的外部條件有所要求，則為禁止性規範，例如要求租賃合同應當辦理登記備案的規定就屬於禁止性規範，但未辦理備案並不影響合同效力;如果法律上禁止法律行為本身和其內容的實現，則為效力性規範，例如不得買賣毒品的規定，違反此規定必然導致合同無效。就未經主管機關批準的房屋用途改變問題而言，首先，如果將其作為禁止性規範，則房屋所有人的行為僅能依靠主管機關的處理或處罰加以糾正，如果在合同效力上不加以否認，就會導致房屋所有人逃避應補交的國家土地使用權的出讓金，影響土地分類管理、城市規劃和相鄰房屋權利人的利益，損害利害關系人的權益，同時也是對其他守規經營者的不正當競爭。其次，由於不同用途的房屋在消防、水電等方面的設計布局及程度均有不同，如果擅自改變房屋用途而沒有辦理配套的設施變更，則容易影響房屋的正常使用，甚至危及人身安全，損害社會公***利益。因此，可以推定，擅自改變房屋使用功能用於出租的行為是法律所不欲的，我國法律和行政法規對房屋用途改變的強制性規定應屬效力往規範，當事人違反此強制性規定即導致租賃合同無效。
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