壹、市場調研：
1，前言-----本次市調的背景、動機、運用手段、目的等；
2，市場分析------（1）當前市場分析（開發總量、竣工總量、積壓總量）
（2）區域市場分析（銷售價格、成交情況）
3，近期房地產的有關政策、法規、金融形勢
4，競爭個案項目調查與分析
5，消費者分析：
（1）購買者地域分布；
（2）購買者動機
（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公***設施、價格、付款方式）
（4）購買時機、季節性
（5）購買反應（價格、規劃、地點等）
（6）購買頻度
二、項目環境調研
1，地塊狀況：
（1）位置
（2）面積
（3）地形
（4）地貌
（5）性質
2，地塊本身的優劣勢
3，地塊周圍景觀（前後左右，遠近景，人文景觀，綜述）
4，環境汙染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）
5，地塊周圍的交通條件（環鄰的公***交通條件、地塊的直入交通）
6，公***配套設施（菜市場、商店、購物中心、公***汽車站、學校、醫院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）
7，地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）
三、項目投資分析
1，投資環境分析（1）當前經濟環境（銀行利息、金融政策、開
（2）房地產的政策法規
（3）目標城市的房地產供求現狀及走勢（價格、成本、效益）現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）
2，土地建築功能選擇（見下圖表）
3，現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）
4，土地延展價值分析判斷（十種因素）
5，成本敏感性分析（1）容積率
（2）資金投入
（3）邊際成本利潤
6，投入產出分析（1）成本與售價模擬表
（2）股東回報率
7，同類項目成敗的市場因素分析
四，營銷策劃
（壹）市場調查
1項目特性分析（優劣勢判斷，在同類物業中的地位排序）
2建築規模與風格
3建築布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）
4裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）
5功能配置（遊泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）
6物業管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內容等）
7發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）
8結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）
（二）、目標客戶分析
1、經濟背景
經濟實力 行業特征公司（實力、規模、經營管理、模式、承受租金、面積、行業）家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、
（三）、價格定位
1理論價格（達到銷售目標）
2成交價格
3租金價格
4價格策略
（四）、入市時機、入市姿態
（五）、廣告策略
1廣告的階段性劃分
2階段性的廣告主題
3階段性的廣告創意表現
4廣告效果監控
（六）、媒介策略
1媒介選擇
2軟性新聞主題
3媒介組合
4投放頻率
5費用估算
（七）、推廣費用
1現場包裝（營銷中心、示範單位、圍板等）
2印刷品（銷售文件、售樓書等）
3媒介投放
五、概念設計
1，小區的規劃布局和空間組織
2，小區容積率的敏感性分析
3，小區道路系統布局（人流、車流）
4，小區公***配套布局安排（學校、會所、購物等）
5，小區建築風格的形式及運用示意
6，小區建築外立面色彩的確定及示意
7，小區戶型比例的搭配關系
8，小區經典戶型的功能判斷及其面積劃分
9，小區環境綠化概念原則
10，小區環藝小品主題風格確定及示意
六、識別系統
（壹）核心部分
3，標準色
4，標準字體
（二）運用部分
工地圍板2，營銷中心
門楣標牌 展板規範 臺面標牌3，工地辦公室
經理辦公室4，功能標牌
請勿吸煙 防火、防電危險 火警119 消防通道1?建築規模與風格；
2?建築布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）；
3?裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）；
4?功能配置（遊泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）；
5?物業管理（收費水平、管理內容等）；
6?發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）；
7?結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）。
二、主力客戶群定位及其特征描述
三、價格定位
1．理論價格（達到銷售目標）
2．實際價格（在預期內順利達到銷售目標的成交價格）
3．租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）
4．價格策略
入市時機並非指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麽時候進入市場，是賣樓花還是賣現樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。
五、廣告策略
1．廣告的階段性劃分（準備期、導入期、推廣期、成熟期、鞏固期）
2．階段性的廣告主題
3．階段性的廣告創意表現
4．廣告效果監控
六、媒介策略
1．媒介組合
2．軟性新聞主題
3．投放頻率
4．費用估算
七、推廣費用
1．現場包裝（VI設計、營銷中心、示範單位、圍板等）
2．印刷品（銷售文件、售樓書等）
3．階段性廣告促銷費用
八、營銷管理
銷售實務與人員培訓