1，需要區分定金和訂金的不同法律性質。“定金”是擔保的壹種，合同法、擔保法、擔保法司法解釋都明確規定了定金的條款。“押金”是預付款，壹般不適用雙倍返還。根據《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規定:“符合商品房銷售條件的，在訂立商品房買賣合同時，應當將房地產開發企業收取的費用抵作房價款；當事人未訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當將收取的費用返還買受人。可見，“押金”條款並不適用於雙倍返還。
2.如果買受人按合同簽訂正式的商品房買賣合同，但因部分條款無法簽訂商品房買賣合同，定金如何處理？這是司法實踐中常見的問題。但法律在這方面沒有明確規定，僅在《最高人民法院關於審理商品房合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第四條中規定:“...因不可歸責於雙方的原因致使商品房買賣合同無法訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”但這裏的“不可歸責於雙方”的範圍，法律並沒有界定。當然，筆者認為，既然認購書中的定金屬於合同定金，那麽如果買受人按照合同約定簽訂了商品房買賣合同，即使商品房買賣合同因某些條款不能簽訂，也不屬於違約，定金不應收取，應當返還。但如果雙方在簽訂認購合同時明確，因買賣合同條款的原因，雙方存在分歧，則可以遵循是否返還定金的約定。
3.簽訂認購合同時盡量說明商品房買賣合同的主要條款，以免日後對合同條款產生分歧，影響合同的訂立。在操作上，商品房預售或買賣合同文本可以附在訂購合同之後。
二、商品房買賣認購糾紛的解決
1.因壹方當事人原因不能訂立商品房買賣合同的，應當依照《定金法》的規定辦理。
(1)“因壹方原因未能訂立商品房買賣合同”的情形分析。
壹般認為，有效合同應當實際履行，除非出現不能履行的情形。有些人認為“應該要求雙方通過預約來訂立這種合同。如果預約中沒有列出該人的非主要條款，雙方不能達成協議，法院可以考慮交易慣例，作出取代當事人意願的判決。"
但商品房買賣認購書的內容只是簽訂正式的房屋買賣合同。雖然簽約行為受到預約效力的約束，但畢竟合同的訂立是壹個當事人意思自治的過程，既體現了合同自由的原則，又因為商品房買賣認購書畢竟只是預約。如果預約的效力可以強制雙方簽訂合同，其效力實際上與本合同並無區別。最高人民法院《關於商品房買賣合同糾紛的解釋》第四條並未賦予商品房買賣認購書訂立本合同的效力，而是認為“因壹方原因不能訂立商品房買賣合同的，依照《定金法》的規定處理。”
出賣人未取得房屋出售資格有兩種情形:壹是因《城市房地產管理法》第三十七條規定的情形禁止轉讓；二是預售人未取得預售許可證。商品房預售的，出賣人(預售人)必須具備商品房預售許可證明方可預售，否則會對預售合同的效力產生影響(最高人民法院《關於商品房買賣合同糾紛的解釋》第二條見本書對商品房預售合同效力的相關論述)。出賣人在規定時間內請求訂立預售合同，買受人以出賣人尚未取得預售資格、預售合同壹旦訂立即無效(出賣人起訴前仍不能取得預售許可證等預售條件，預售合同無效)為由，不願意履行訂立預售合同的義務，屬於因出賣人原因不能訂立房屋買賣合同的情形。
(2)違反商品房買賣認購書確定的簽約義務的責任。
商品房買賣認購對當事人的約束力表現為當事人締約義務的產生，即當事人約定的將來為訂立本合同而進行協商的義務。合同規定的是當事人對某壹具體行為的義務，而不是對該行為結果的直接確認。但對於當事人在什麽情況下不可以簽訂合同，並沒有明確的規定。實踐中，法官可以根據當事人不願意履行簽約義務的具體情況和審查當事人合同的目的，綜合認定。
當事人壹方因違反商品房買賣認購書約定的簽約義務而未訂立商品房買賣合同的，應當賠償履行利益還是信托利益？最高人民法院《關於商品房買賣合同糾紛的解釋》第四條規定:“出賣人以認購、訂購、預約方式接受買受人首付款作為訂立商品房買賣合同的擔保的，因壹方當事人原因不能訂立商品房買賣合同的，依照《定金法》的規定處理。”從該條規定來看，定金在這裏的作用是作為當事人對信托利益補償金額的約定。
2.因不可歸責於雙方的原因導致商品房買賣合同無法簽訂的，出賣人應當將定金返還給買受人。
《最高人民法院關於商品房買賣合同糾紛的解釋》第四條第二款規定，因不可歸責於雙方的原因不能訂立商品房買賣合同的，出賣人應當將首付款返還買受人。
商品房銷售認購書的性質
所謂商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方正式訂立的。
房屋買賣合同
之前簽署的文件同意以後簽訂正式的房屋買賣合同。目的是對雙方房屋交易的相關事項進行初步確認，往往以壹定數額的定金作為協議的擔保。實踐中，商品房買賣認購書的條款各有不同，如意向書、購房訂單、購房預訂單、訂購房屋協議等，並大量出現在商品房預售、遠期交付等房屋交易中。
在最高人民法院《關於商品房買賣合同糾紛的解釋》公布之前，關於商品房買賣認購書的性質和效力，尤其是關於商品房預售認購書的問題，壹直存在不同意見。有人認為只是壹種合同意思表示，對當事人約束力不大；有人認為，如果出賣人(預售人)不具備預售條件，未取得預售許可證，其商品房預售資格尚未取得，根據有關規定不能預售。采取商品房認購書的形式購買是壹種變相的預售，是對法律禁止性規定的規避。因此，認購協議無效；有人認為，商品房買賣認購書的性質是預約合同，其效力應當得到認可。
最高人民法院《關於商品房買賣合同糾紛的解釋》第四條規定:“出賣人接受買受人定金作為認購、訂購、預約方式訂立商品房買賣合同的擔保的，因壹方當事人的原因不能訂立商品房買賣合同的，依照《定金法》的規定處理；因不可歸責於雙方的原因致使商品房買賣合同無法訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”該規定認可了商品房買賣中認購的效力，重點是定金條款的適用。從其內容分析，《解釋》認可商品房買賣認購書的性質為預約。
1，關於約會
所謂預約，就是約定將來訂立某種合同，也稱預備合同；履行約定後訂立的合同就是這個合同，也就是正式合同。也就是說，雙方約定產生的義務是在規定的時間簽訂本協議。因此，預約是壹種臨時合同，它指向簽訂這種合同本身的行為，並在當事人之間產生締約義務。
壹般來說，任命的組成需要考察兩個因素:
(1)預約的形式。如果要簽訂的正式合同(本合同)以強制形式規定“不允許通過預約繞道。如果預約的內容已經具有約束力，無論是否需要訂立主合同，都應當在預約中適用與主合同相同的正式條款，以防止逃避法律的追究。”
(2)保留的確定性。“如果沒有充分界定預約所確立的合同義務，並且不能解釋預約的內容，其義務和預約本身都將無效。”比如，當事人之間“我們願意共同設立公司”的約定是不充分的，因為當事人還沒有約定公司的目的、地點和法律形式，只是表示願意合作。這種意圖沒有具體的履行內容，即使賦予了履行的效果，在實踐中也因為履行的變量太大而無法履行。但是在什麽情況下，任命的確定性就足夠了呢？在預約具備本合同全部條款的條件下，預約稱為預約，實際上就是本合同，所以不需要區分預約和本合同。兩者的平衡往往難以把握，法官需要根據每個案件的不同情況加以區分。
2.商品房預售認購書的預約性質。
就商品房買賣認購書而言，從其目的來看，簽訂合同的目的是為將來訂立正式的房屋買賣合同作出約定，在目的上符合預約的基本特征。
(1)商品房買賣認購的內容必須是確定的。從商品房買賣認購書的內容來看，因為預約必須是確定的，所以應該有將來要訂立的這個合同的主要內容。作為商品房買賣的預約，商品房買賣認購書的內容壹般包括:雙方的基本情況；房屋的基本信息(包括位置、面積等。);價格計算；簽訂正式購房合同的期限。如果商品房買賣認購書的內容不夠確定，只能認為商品房買賣認購書只是合同意向書，沒有法律約束力。
(2)區分商品房買賣認購書與房屋買賣合同的實質要件:出賣人已經按照約定接受了購房款。最高人民法院《關於商品房買賣合同糾紛的解釋》第五條規定:“商品房認購、訂購、預訂的協議具有《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，出賣人按照約定接受了購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”該規定突破了約定具有本合同內容即構成本合同的壹般理論，認為即使商品房買賣的認購具有買賣合同的內容(約定的效力達到本合同)，也不能認為商品房買賣的認購的實質已經是買賣合同。要直接認定以商品房買賣認購書名義簽訂的合同(預約)為房屋買賣合同，必須存在買受人支付購房款的行為和出賣人接受購房款的行為。