對付物業最有效的辦法都有哪些方法？

壹、籌建業主大會選舉業主委員會 1.發起籌備：需要征集5%(人數和專有面積均須超過)以上的業主簽名，支持成立業主大會，選舉業主委員會。 2.向所在街道辦事處申請予以協助：根據《 物權法 》和《寧波市物業管理辦法》，街道辦事處有責任提供籌備協助。 3.組建業主大會籌備組：需要4-10名業主代表和壹位開發商代表。根據現在的行政文件，籌備組長由辦事處指定。 這裏需要特別註意：第1，業主代表至少應有8名以上，才能保證不被分化瓦解;第2，籌備組長應要求由公益 律師 擔任，居委會工作人員和其他小區業委會主任等均無力承擔相應責任。 4.籌備工作：包括起草《管理規約》和《業主大會議事規則》，征集業主委員會候選人，準備業主大會會議方案等。 這裏需要註意的是： 第1，政府指導意見和指導文件，均不具備強制力; 第2，《規約》和《規則》要盡可能保證將來能順利開展工作，政府的示範文本不可照搬;第三，此階段應盡可能擴大宣傳面，讓業主們都了解到進展情況;第四，要習慣於把開會過程錄像，每次籌備會議都要有簽到和決議簽字，和政府工作人員意見往來，關鍵問題都要有書面文件備存，要求對方簽字蓋章。第五，每壹個籌備步驟都要讓籌備組長簽字，簽字文件至少2份以上，其中壹份要保存在最為可信的業主代表手裏。 5.組織投票：此階段應盡可能多地收集表決票，至少在65%以上，才能確保籌備成功。 6.公示及備案：按照現在的行政規範，只要文件齊全，當時即可完成備案。　《 民法典 》（2021年1月1日起實施）第九百四十壹條6868物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責。　物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解後分別轉委托給第三人。　第九百四十二條6868物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主***有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。　對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律 法規 的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告並協助處理。 二、由業主委員會提出解除現有物業公司業主大會通過 如果業主需要更換物業公司，應召開業主大會，由業主集體商定或書面表決來決定。解聘或選聘物業公司需經二分之壹以上業主同意。 三、選聘新的物業公司解決業主問題 在召開解聘原有物業公司後，由業主委員會與業主大會新選聘物業公司簽訂 物業服務合同 。 業主可以自己籌建業主委員會，進行相應的治理。對小區的環境和衛生等不足的地方提出整改的意見。如果物業還是不能夠滿足的話，業主可以重新選擇物業進行管理自己的小區。