國有土地使用權出讓最高年限根據下列用途確定:
1，住宅用地七十年；
2、工業用地五十年；
3、教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；
4.商業、旅遊、娛樂用地四十年；
5、綜合或其他用地五十年。
擴展數據
國有土地使用權轉讓可以采取以下方式:
1，協議；
協議出讓國有土地使用權，是指國家在壹定期限內以協議方式將國有土地使用權轉讓給土地使用者，土地使用者向國家繳納出讓金的行為。
國有土地使用權出讓，除依照法律、法規和規章的規定應當招標、拍賣或者掛牌的以外，可以協議出讓。
協議出讓國有土地使用權應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
協議出讓國有土地使用權的出讓金不得低於按照國家規定確定的最低價。
協議出讓最低價不得低於已繳納的土地使用費、征地(拆遷)補償費和按照國家規定應當繳納的相關稅費之和；有基準地價的，協議出讓最低價不得低於出讓地塊所在級別基準地價的70%。當價格低於最低價時，國有土地使用權不得轉讓。
國有土地使用權出讓方案經批準後，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、網絡等媒體向社會公告。
2.投標；
土地交易招標可以是公開招標或邀請招標。
下列情況下的土地交易應當公開招標。
(1)具有特定的社會公益建設條件或其他綜合目標；
(2)土地用途有嚴格限制，只有少數單位或個人可能有出讓意向。
對土地使用者有資格限制或者特殊要求的，經市、縣人民政府批準，可以邀請符合條件的土地申請人投標。
采用招標方式進行土地交易的競買人少於三個的，競買結果無效，招標人可以重新組織競買或者轉為拍賣、掛牌方式。
招標人應當在投標截止時間至少20日前發布招標公告或者投標邀請書。
因特殊情況需要變更、補充或者撤回公告的，應當在開標日前不少於3天通知有關當事人。
投標人應當按照招標文件的要求編制投標書。投標人為單位的，應由法定代表人書面簽字並加蓋公章；如果投標人是個人，應由投標人簽字。投標人應在投標截止時間前將投標書密封投入指定的標準箱，並交納投標保證金，投標保證金按周邊土地市場價格的5%收取。
招標公告中告知允許郵寄標書的，投標人應以掛號信方式郵寄，有效期至投標截止時間前招標人收到標書為止。
投標人向招標人提交的投標文件應包括以下內容。
(1)完成國有土地使用權招標；
(2)投標人的有效營業執照復印件；
(三)企業法定代表人證明；
(四)法定代表人的身份證明；
(5)以個人身份投標的，提交身份證復印件；
(6)履約保證金到達招標人指定賬戶的證明；
(7)招標人認為應提交的其他證明文件。
招標文件發出後，招標人不得隨意更改其內容，並對其報價內容負責。
投標人將投標書放入標箱後不得撤回，並對投標書及相關書面承諾承擔法律責任。
招標人應當在招標文件規定的時間和地點召開開標會議，召集所有投標人參加，宣布評標、定標的原則、方法和標底。土地交易機構應當指派人員擔任開標會議秘書。
評標和定標由招標人依法組建的評標小組負責。評標小組成員由5名以上單數成員組成，並推選壹名評標小組組長。評標小組壹般在開標前24小時內組成，其成員由監察機關派駐國土資源部門的監察人員從專家庫中隨機抽取，並予以保密，直至確定開標人。
專家應根據待評估項目的情況主動申請回避。
評標小組成員有必要向投標人提出回避請求的，監察機關應當派出國土資源部門的監察人員進行審查，並報國土資源局領導決定。評標小組成員壹經確定，必須參加開標和評標。
土地交易的開標和評標按下列程序進行:
(1)算標書；
(二)公開招標；
(3)審查投標書及其附件，宣布不符合要求的投標書無效；
(4)評標和定標，確定中標人；
(5)向中標人發出中標通知書；
(6)與中標人簽訂國有土地使用權出讓合同。
有下列情形之壹的投標為無效投標:
(1)投標文件未密封；
(2)投標文件未加蓋投標人及其法定代表人或授權委托人印章；
(三)未提供投標保證金的；
(4)招標文件規定的其他非標準投標條件。
無效投標應當在開標前由招標人當眾予以確認和宣布。
開標會議結束後，招標人應在10天內確定中標人，並向中標人發出中標通知書，同時通知未中標的投標人。
中標人應按中標通知書約定的時間和地點與招標人簽訂《國有土地使用權出讓合同》；因特殊原因不能在約定時間簽訂的，經招標人同意，可另行約定簽訂時間，但最長不得超過15天。
中標通知書發出後，如果中標人因被吊銷營業執照、被取消資格等原因喪失履約能力和條件。，招標人可以取消中標人資格，中標通知書無效。招標可以確定排名第二的中標候選人為中標人。
如果投標人未能中標或在開標會前放棄投標，招標人將在中標後5天內退還投標人預付的保證金(無息)。如果競買人中標，所交保證金可用於沖抵土地使用權出讓金。投標人在開標後撤回投標，或中標後拒絕簽訂合同，或喪失履約能力和條件的，所交保證金不予退還。招標人拒絕簽訂合同的，應當向中標人雙倍返還保證金。
標底泄露的，招標人有權終止招標活動，並通知投標人。
3.拍賣。
拍賣土地使用權，應發布拍賣公告，拍賣公告應在拍賣前20天發布。
因特殊情況需要變更、補充或者撤回公告的，應當按照本規則第壹條的規定辦理，並在拍賣日前不少於3日通知當事人。
拍賣公告發布後，競買人應當在規定時間內向拍賣人提出書面競買申請，交納競買保證金，並提交下列材料:
(1)營業執照復印件；
(二)法定代表人證明；
(3)法定代表人身份證復印件；
(4)資信證明；
(5)委托投標的，應提供法人委托書；
(六)拍賣人認為應當提交的其他文件。
根據公告可以郵寄投標申請文件的，投標人應當以掛號信方式郵寄，在投標申請截止時間前由拍賣人收到的為有效。
拍賣人應當在接到競買申請後3日內，向符合條件的人發出公告、拍賣文件和有關資料。不具備競買資格的，拍賣人應當將申請材料退還競買人。
拍賣文件發出後，拍賣師不得隨意更改其內容，並對報價內容負責。投標人應對投標申請書的承諾負責。
有下列情形之壹的為無效申請:
(1)投標申請截止後收到申請文件；
(二)申請文件不壹致或者不符合要求的；
(三)申請文件字跡不清、難以辨認的；
(四)保證金未能到達拍賣人指定的賬戶。
拍賣人向合格的競買人發放編號競買號牌。投標標誌代表投標人的資格。
競買人壹旦競買，即具有法律效力，不可撤回；如果其他買家出價更高，原出價將無效。
競買人口頭提出當場加價，符合競價原則的，可以接受其報價。
拍賣師應當在拍賣文件規定的時間、地點召集競買人舉行拍賣，並宣布拍賣規則、程序和方式。
拍賣應當按照下列程序進行:
(1)競買人出簽，主持人清點競買人；
(2)主持人介紹土地的位置、面積、用途、使用年限和規劃條件；
(三)主持人宣布起拍價、競價增價幅度和拍賣規則；
(4)主持人宣布開始競價；
(5)投標人應投標；
(6)主持人連續三次宣布最終叫牌，再次叫牌失敗，主持人將落槌；
(7)主持人宣布最後壹名競買人為競買人；
(八)拍賣人和競買人簽署拍賣成交確認書。
拍賣成交確認書應包括以下內容:
(1)拍賣人和競買人的名稱和地址；
(二)拍賣標的；
(三)拍賣的有效時間、地點和價格；
(四)簽訂國有土地使用權出讓合同的時間和地點；
(五)違約責任和爭議解決方式；
(六)其他需要約定的事項。
拍賣人可以對拍賣的土地設定保留價。設定保留價的，主持人應當在拍賣前予以說明。競買人最高應價未達到保留價的，競買無效，主持人終止拍賣。
4、依照前款規定，土地使用權出讓的具體程序和步驟，由省、自治區、直轄市人民政府制定。
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