壹二線城市嚴重供過於求 三四線城市面臨投資風險
上半年已過，商場虧損、倒閉、關店這些消息經常出現，讓人們為人流稀少、每況愈下的購物中心、百貨商場有了更多的擔憂。
商業地產飽和已是不爭的事實，然而，這並沒有阻止商業地產項目的大幹快上，壹座座體量龐大的購物廣場仍在拔地而起。如大連萬達就宣稱，壹年要建100座萬達廣場。人們不禁要問，地產公司熱衷開發商業項目是市場需要還是另有原因?
專家提醒，未來幾年二三線城市商業地產出現調整將很難避免，企業如何應對這壹挑戰?減緩調整對市場和經濟所帶來的沖擊必須引起足夠的重視。
總量過剩
“我認為目前我國商業地產總體上已經供大於求，壹二線城市過剩嚴重，部分三四線城市仍有需求。”商務部原部長助理、內貿專家委員會主任黃海在接受中國商報記者采訪時表示。
根據有關部門統計，2015年全國50個重點城市綜合體非住宅總體量已達5.64億平方米，同2013年相比增長率高達77%。2014年全球購物中心新開業面積為1140萬平方米，高於2013年的1060萬平方米。在全球最活躍新建購物中心市場前20名中，中國城市占據半壁江山，累計貢獻570萬平方米的落成面積。中國購物中心產業咨詢中心預測，從現在到2025年還會有7000家購物中心建成開業，屆時我國購物中心將超過壹萬家。
“壹線城市目前商業地產的總量已經達到飽和，甚至部分區域已經過剩。”北京京商流通戰略研究院院長賴陽在接受中國商報記者采訪時也表示了相同的觀點，他認為，商業地產供大於求，加上經營不善，導致零售商業銷售業績下降，不得不轉型或倒閉。
記者近日在采訪中發現，從去年開始的零售業倒閉潮並沒有減緩，由於購物中心等業態過剩，百貨店紛紛倒閉或轉型。據調查，百盛商業已有8家門店關閉，華堂在過去壹年時間裏關閉了北京4家門店，萬達百貨關閉的門店已達10家。據睿意德中國商業地產研究中心介紹，去年以來已有38家大型連鎖百貨關店。關店數量最多的百貨品牌為百盛、馬莎，各為5家;其次為伊藤洋華堂，關店4家。北京、杭州、青島、天津等城市關店現象嚴重。
從北京的王府井、西單、國貿到上海的南京路、淮海路，如今大百貨商場人煙稀少，乏人問津，很多國際大名牌不見了蹤影，二線品牌競相打折甩貨。從壹線城市到二三線城市，從東部沿海到中西部內陸，很大壹大部分實體店的銷售都在走下坡路。
在廣東的大城市已出現了商業地產招商難問題，對此廣東省商業地產投資協會會長黃文傑表示，近年來商業物業供應量爆發式增長，對優秀商業資源的爭奪日益激烈，同時商業地產行業普遍面臨招商難困擾。
黃海對中國商報記者表示，“國內商業地產租金過高，租金已經進入商業企業成本前兩位，難以承受。商業利潤率本來就低，近幾年銷售額增長回落加劇了困難，導致不少商場租約到期後，因房東提高租金無力續約，有的甚至租期中途就關門停業。”
黃海認為，“商業地產飽和也是相對的，而非絕對。壹線城市房地產市場逐漸成熟，市區土地資源已經十分，但部分新建居民區仍然需要建設商業地產。”在二三四線將出現供應高峰，2015年城市綜合體總量供應大部分將集中在二三線城市。
“我認為，不能總體上說是不是供不應求，需要細分。”RET睿意德策略顧問部高級經理張靜在接受中國商報記者采訪時認為，單從面積和體量上講，今年以來商業地產出現了爆發式的增長，北京出現了上百萬平方米的供應量，單個的體量不少已達到了十萬平方米的級別。這種趨勢要到2020年才可能逐步趨於平穩。
農村包圍城市
記者了解到，由於壹二線城市的商業地產市場基本飽和，房企開始把註意力轉移到三四線甚至五線城市的中心。有些開發商還選擇通過“農村包圍城市”的戰略來布局商業地產。
越來越多的房企開始盯上了商業地產這塊“肥肉”，近日萬科也在大手筆地開發商業地產。公開數據顯示，目前萬科商業地產開發已在全國60余座城市鋪開，在國內壹二線城市中心商圈已規劃了20余座城市商務綜合體項目，還具有巨大規模的社區商業和區域購物中心，如萬科紅廣場、萬科生活廣場等。從萬科最新公布的發展規劃來看，這家篤定轉型的企業正在尋求快速增加商業地產資產，萬科已經將商業地產提升至集團的發展方向和戰略高度。
商業地產已嚴重供大於求，為何仍有這麽多地產商對之趨之若鶩?
“我認為其內在的原因是，大的開發商想迅速占領市場。”北京京商流通戰略研究院院長賴陽表示，“當前三四線城市商業業態結構不太合理，以低端的小商品批發市場為主，批發與零售相結合，以零售為主，此類市場由各類商家組成，商品品質較低，且管理較為混亂，存在安全隱患。這給了像萬達這樣的大開發商以機會。萬達、華潤這樣的大地產商在三四線城市可以說沒有競爭對手，他們搶先圈地，壹方面可以提升當地的土地價值，開發房地產市場，用房地產的盈利來彌補商業地產方面的損失。另壹方面，長期看可以擠垮其他競爭對手，達到獨霸壹方的目的。”
克而瑞的壹份報告認為，當前商業地產進入了第二波跑馬圈地時代，在各種退出機制逐漸建立、日益完善的現階段，進入商業地產或許是個不錯的時機，但眾多地產商以未來潛在價值大作為選址的重要標準，勢必將面臨更長的養商期，無論是自持還是售後回租都將承擔更大程度的資金壓力，為應對資金壓力，轉嫁給投資商或是主流的選擇。
“萬達廣場模式在三四線城市還會有很大的發展空間。”RET睿意德策略顧問部高級經理張靜有自己獨特的看法，她認為，在三四線城市，人們的消費水平和消費習慣還停留在10年前壹線城市對品牌的認知度，比如肯德基、麥當勞等還受當地的歡迎，而在壹線城市則不再搶手。因此，類似萬達廣場這樣的商業地產進入了快速增長期。
“三四線城市還有很多的市場機會，很多城市沒有購物中心，包括地級市、縣級市，經濟發達的地方，進入這些城市仍然有機會。”新城控股高級副總裁歐陽捷近日表示，“未來三四線城市只能建造1600多個購物中心，如果我們按照這幾年的購物中心建設速度來看，每年建造的購物中心的量，新開業的量大概是400多個，全國購物中心十年期間跑馬圈地的時代即將結束。”
經營思想的變革
雖然市場前景可期，但仍有業內人士指出其中潛在著很多問題和風險。雖然目前這些三四線城市並沒有很好的商業綜合體，但是萬達模式未必先進，未來隨著越來越多的房企加入，“貼身肉搏”或不可避免。
“當前商業地產同質化現象嚴重”。賴陽指出，房企要搶占這個市場的核心就是做出差異化的產品，否則在同質化競爭中容易出現風險。目前購物中心主要還是聚焦在購物和餐飲的環節，而真正讓購物中心成為壹種生活方式的還比較少。
“由於同質化使招商難成為經濟新常態下的普遍問題。”黃海認為，當前市場增長回落，商業設施需求隨之下降;商業地產供過於求，競爭激烈;商業地產項目建設裝修標準過高，租金無法下降;電子商務分流了大量商品需求，實體店雪上加霜。
從外部環境來看，隨著消費者消費習慣的轉變，註重體驗業態的購物中心對傳統百貨企業造成分流。綜合體以吃喝玩樂為主，消費者希望以體驗為樂，比如看畫展、看電影、遊泳、玩遊戲，在原有的購物中心模式裏沒有提供這樣的消費服務。因此，賴陽提出，老模式必須改進。商業經營不應再以業態、專業、品類劃分，而要圍繞壹類消費人群的生活方式整合商品和服務，近年來興起的生活方式中心正體現了這種經營思想的變革。
在賴陽看來，新常態下的商業發展主要分為兩大類趨勢，城市內部的商業主要向“生活方式中心”轉型，而在城郊地帶的商業，則逐漸向著“休閑娛樂目的地”的方向發展。如東方新天地、西單大悅城的吸客能力極強，很多傳統百貨業態面臨轉型，調整品牌結構，加入了餐飲、休閑、娛樂、教育等新業態，增加了更多樂趣體驗，滿足不同層次的消費需求。金源新燕莎MALL不斷調整品牌結構，以生活、休閑為主調，打造家庭MALL的理念，並結合新媒體營銷，成功吸引了大批年輕家庭的消費客群。北京SKP(新光天地)連創佳績，去年以75億元銷售額位列全國重點商場/購物中心第壹名，坐穩“錢百貨”的交椅。
“創新和轉型是必由之路”。賴陽表示，實體店只要緊貼市場需求創新，越早創新和轉型的企業，越容易掌握先機。面對電子商務的快速崛起，依然幸存的傳統百貨企業的當務之急是加速轉型。
RET睿意德策略顧問部高級經理張靜認為，雖然商業地產整體過剩，但真正有特色的、差異化明顯的實體店仍然。“如果店面千篇壹律，毫無區別就會過剩，如果別具壹格就會脫穎而出。”北京朝陽大悅城突出了玩的特色，去年銷售額躍上20億元臺階，比上年增長30%; 藍色港灣 以濃郁的異域風情吸引著熱戀中的俊男靚女;設計獨到的芳草地購物中心以其優雅的藝術氣息別具特色。“商業新項目的出現也是好事，對那些僵化的傳統的舊項目是個挑戰，經過優勝劣汰競爭法則，大浪淘沙，留下的都是精華”。
沒有擺脫類商業地產運營模式的老業態必將被淘汰。專家預計，以傳統商場為代表的商業業態不調整、轉型和升級，將面臨著巨大的生存壓力，因此，壹場混戰不可避免。
圈地存在巨大風險
“雖然三四線城市商業地產仍有發展空間，但由於三四線人口在不斷下降，需求空間有限，因此那些急於在三四線城市圈地的開發商有可能面臨投資風險。”賴陽表示。
與之有相同觀點的摩根大通中國首席經濟學家朱海斌指出，商業地產在未來壹兩年將面臨更大的風險，其調整的幅度和速度將超過住宅市場，對經濟可能帶來的負面影響應盡早引起警惕。
目前商業地產供大於求的現象在很多二線城市非常明顯，在有些城市，計劃新增供應甚至超出目前的存量總和。而在需求方面，商業地產的需求可能出現萎縮。朱海斌更擔心的是，“壹旦商業地產急劇下行，在政策方面很難有調整空間。”此外，商業地產的開發和融資模式相對更容易導致市場的劇烈調整，壹旦市場不振或資金鏈出現問題，很容易導致出現整體工程爛尾的現象。事實上，最近幾年的數據顯示，商業地產投資的波動幅度遠遠超出住宅投資。
從對宏觀經濟的影響來看，雖然商業地產投資在全部房地產投資中占比30%左右，遠低於住宅投資。但是從對上下遊行業的影響而言，商業地產的影響絲毫不能忽視。朱海斌舉例說，以對鋼材的需求為例，房地產和建築貢獻了60%左右的需求，但這其中來自住宅和商業地產的需求基本相等。也就是說，商業地產單位投資對鋼材的需求幾乎是住宅的兩倍。
如何面對商業地產可能面臨的風險?從供求關系情況判斷，未來幾年二三線城市出現調整將很難避免，更現實的是企業如何應對這壹挑戰，如何減緩調整對市場和經濟所帶來的沖擊。
朱海斌認為，“從開發商的角度，商業地產開發應更關註市場供需的變化，並提高項目的特質性。從融資模式而言，可以發展基於資本市場的創新融資手段，如不動產投資信托REIT、商業地產抵押貸款支持證券CMBS。而從經濟政策而言，應盡量在穩增長和調結構之間尋求壹個合理的平衡點，避免以穩定為借口幹預市場正常調整帶來的後果。”