第二，如何更合理的規劃新城新區？現在新城新區有很強的擴張趨勢。要思考新區規劃區域是否有足夠的產業和經濟支撐。比如，南方某市提出要建設800多平方公裏的新區，實際開發面積約300平方公裏。但是這個概念提出已經20多年了，已經投入了65438+1000多億。這20年開發了20多平方公裏，也就是說原始投入造成了嚴重的浪費。當地有很多新區，都給自己營造了非常耀眼的光環。事實上，在新區問題上，新區之間壹直存在著強烈的投資競爭。不像深圳建的時候，全國各地的大量投資都可以集中在那裏。現在每個新城市新區都在招商引資，會有多少企業來找妳？新城新區的規劃空間很大，但在全國更多同質化空間的競爭下，很難達到想象中的招商引資目標。在區域競爭的格局下，新城新區的規模應該重新考慮。如果把新城新區的面積做小壹點，幾平方公裏，十平方公裏，還是有可能實現的，幾百平方公裏就有問題了。西部還有壹個省會城市，在這個城市和另壹個中等城市之間規劃了壹個500平方公裏的新城。這個省會距離壹個中等城市近百公裏，自身的聚集和輻射功能有限。從該省前幾十年的經濟增速和相關數據來看，不支持500平方公裏的城鎮化發展，只會造成嚴重的投資浪費。
第三，新城新區是以什麽形式出現的？現在的新區有兩種，壹種是工業新區，以工業發展擴張為支撐，壹種是以房地產開發為支撐，但兩種功能往往疊加在壹起，會產生意想不到的效果。新的工業區必須有大量的工業集中，吸引大量的外來務工人員。這個新區可能會為政府創造壹些稅收，但往往政府前期投入過多，產生的預期稅收無法抵消，只能通過房地產開發來彌補。兩個功能疊加在壹起就有問題了。想把房子賣個好價錢，肯定會把新區的居住空間設計得更高檔。但是，當這與大量的低收入人群結合在壹起時，這兩種功能就會發生沖突。在這裏工作生活的人買不起房子，買得起的人也不想住這樣的小區。如此壹來，新區的發展將走向畸形狀態。
當舊城區不能滿足新人口和老居民改善生活的需求時，新城新區就出現了。所以新城新區建設要更加註重服務業的發展，這和現在壹些地方設計的新區房地產開發模式是有沖突的。因為大部分房地產開發模式都是規模化、生態化的空間，服務業的開發成本太高。如果服務業沒能進入，這個新區可能會成為壹座死城。除了周六周日有人住，其他時間都是閑著。
第四，新城新區建設能否解決舊城改造問題？我們去很多城市調研，發現新城新區的建設並不能解決舊城改造的問題。老城區的人不想搬到新區或者幹脆在新區買房不在那裏住，因為老城區生活很方便，離就業地近，價格和整個服務業的成本都比較低。老城區的商業網點是新城區的幾倍。雖然老城區的居民生活和生態條件不高，但老城區可以滿足最便宜的就業和生活，而且方便，使得居民從老城區搬到新城區的美好願望落空。近年來，壹些政府當局甚至采取荒謬的措施，大規模拆除老城區，以便將老城區的居民驅趕到新城區。
第五，新城新區在空間上以什麽形式擴展？很多人特別害怕攤大餅的發展模式，這種模式意味著人口密度低、粗放，造成城市空間資源的浪費。但很多城市管理者認為，既然要避免擺攤，就應該以衛星城的形式在城市的不同方向建立幾個不同的功能群。雖然這個新區避免了攤位的浪費，但是新的問題也出現了。事實上，城市沿邊界向外擴張的成本是最低的，因為其基礎設施與老城區相連，這將導致服務業的自然擴散，因此無需重建線路或大規模拆遷。但如果在遠離老城區的地方建新區，或者組團建新區，就違背了城市發展最基本的規律。壹旦城市不是自然增長，而是按照少數人的設計來建設，而且建在遠離老城區的地方，必然會大規模拆遷，大規模加強基礎設施的供給，這就增加了房地產開發成本上的服務業成本。所以這種狀態下建立的新區成本很高，活力也會大打折扣。同時，非常容易造成更大範圍的居住與就業分離，產生新的交通壓力。
第六，新城新區壹定要調整行政區劃嗎？比如陜西西鹹新區，原本是xi安鹹陽的壹部分，鹹陽和Xi安都有開發的動力，讓兩個城市在發展的過程中自然而然的融為壹體。然而，為了避免攤大餅，當地政府已經建立了獨立的新區，並成立了新的政府機構。相反，雙方政府的積極性已經降低為零，新區在發展中很難得到原兩市政府的有效支持。
城市發展最基本的規律是，城市生長在自然的經濟社會環境中，沿著原有的城市居住區或生產服務區向外自然延伸，很少經過規劃。只有在計劃經濟體制下，才會用行政手段支配資源，靠主觀意誌推動新城新區建設。如果絕大多數新城、新區都是在主觀意誌下，在行政主導下擴張，只有壹種趨勢，必然導致“鬼城”的出現。那麽，城市應該努力降低行政成本，而不是壹味地通過建設新區來擴大城市層級。