房地產就像雞肋。曾經那麽重要,是推動經濟發展的最大引擎。經過20年的發展,這根“錨針”早已銹跡斑斑,過度使用會成為吸幹經濟活力的毒瘤。這個時候國家已經復蘇,經濟發展的引擎就不止壹個房地產了。實體經濟、科技創新項目、互聯網也可以促進內部競爭力的提升。沒有房產,照樣可以過得很好。
因此,房地產的定位發生了很大的變化,不僅改變了房地產的格局,也改變了房子的屬性。同時也預示著曾經風光無限的地產已經到了謝幕的階段。
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央行降低RRR,釋放9000億。
但不會流入房地產。
地產圈講究上線下效應。上面的頭說話,下面的頭就會配合。漸漸地,金融界也開始下大力氣疏通與房地產的聯系。
以這個RRR切割為例。9月6日,央行宣布,為支持實體經濟發展,降低社會融資實際成本,決定於9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點(不含財務公司、金融租賃公司、汽車金融公司)。根據解讀,RRR下調規模近9000億元,其中RRR全面下調釋放8000億元,定向下調存款準備金率釋放6543.8億元。
壹般來說,每次放水,最終都會從四面八方流向房地產的窪地。今年年初的RRR降息推動了樓市的春天。乍壹看,9000億的海量資金,如果流入樓市,無疑是泛濫成災,房價不知道從哪裏起飛。
所以最近很多媒體和中介都像久旱逢甘霖壹樣誇大炒作。滿屏都是“楊媽樓市放水要在小陽春上演了,不買就沒機會了。”網絡如此發達,購房者理性的話很容易被各種輿論迷惑。
這提醒站長,8月下旬,央行發布了新的個人住房貸款利率調整公告。新發放的商業性個人住房貸款利率將以相應期限近壹個月的LPR作為定價基準。首套房貸利率不得低於同期貸款利率,二套房貸利率加60個基點。
這對剛需買房的人影響不大,但很多準備賣房的業主比較在意。站長的鄰居阿姨告訴我,她咨詢過中介,這個新政策可能會導致二手房交易價格下降。以前賣65438+20萬,現在可能降到35萬。
其實不管中介說新房早買還是二手房多賣點利潤,都是他們慣用的“小手段”,購房者不必聽風就是雨。從他們的角度來看,任何政策的改變都可以被解讀為“重磅利好”,因為他們是既得利益者,只有把新房價格吹到天上,才能顯示房產的價值,只有告訴二手房業主房貸利率可能上調,他們才能輕松砍價成交。
回到這9000億。其實跳中介很快就被打臉了,央行怕被過度解讀。它很快解釋說,這次RRR降息與以往不同,旨在有效增加金融機構支持實體經濟的資金來源,降低銀行的資金成本,加大對小微企業和民營企業的支持力度。不能和刺激樓市掛鉤,更不會演變成房地產“盛宴”。說白了,RRR降息是為了惠及實體經濟和金融,與房地產無關。
事實上,在RRR降息落地之前,房地產市場已經豎起了壹堵高墻,將房地產與寬松隔離開來,同時,這對開發商和購房者都是如此。
壹方面,監管層未雨綢繆,大幅收緊融資渠道,嚴控違規資金流入樓市,徹底切斷開發商的資金輸血之路,迫使其不得盲目拿地。沒有降價促銷就沒有別的辦法穩定現金流。
另壹方面,央行專門拿出了房貸利率,遵循LPR加浮動點的原則,設置了最低門檻。這邊降息,那邊利率不降反升,對沖RRR降息帶來的利好影響,所以我們看到最近蘇杭寧等地房貸利率大幅上調。不信的話,不妨關註壹下65438 10月8日新機制實施後,9月底的LPR利率和各城市銀行房貸利率的上調幅度,從中可以判斷央行和銀保監管窗口的指導意圖。
財經專家葉檀認為,RRR降息可以說是幾家歡喜幾家愁,股市是歡聚壹堂,而樓市卻是壹片慘淡。站長同意這壹點。之前資金的第壹出口是樓市,現在這壹站堵住了,RRR降息釋放的流動性無法“止住”。既然不能灌溉到房地產,必然會精準地流向其他實體經濟,股票等等。
當然,具體效果如何,實體經濟能不能搞活,誰也無法預測,也不排除有部分資金兜底,回流房地產。如果出現這種情況,決策層還可能再出招,把房地產的路堵得更緊。
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擴大特別債務項目
沒有房地產領域的投資
9月4日,國務院常務會議決定加快地方專項債券發行和使用的措施,將專項債券可用於的項目資本金範圍從4個領域擴大到10個領域。
具體領域多與民生相關。讓我們把它放在壹邊。值得壹提的是,會議明確提出,本次發行的專項債券額度不得用於土地儲備和房地產相關項目,也不得用於債務置換和可完全商業化的產業項目。
再好也是被這句話沖掉的。這既是對“房住不炒”的進壹步宣示,也表明了央行對房地產的態度。金融“爸爸”已經徹底拋棄了房地產。總之,銀行就算有錢,也不會給樓市。借用馬雲說的壹句話,房地產在不久的將來會跌下神壇。
隨著近20年來房地產的高速發展,老百姓的收入和購買力已經和房價相差甚遠。行業機構7月底發布的50城房價收入比數據顯示,2019上半年,我國商品房房價收入比達到8.4,創歷史新高。
如果繼續放任樓市暴漲,後果可能會很嚴重。年輕人過早地承受了債務的壓力,制約了他們的奮鬥和發展。相反,機會主義的危機正在出現。房地產現在需要的是穩定,房價回歸理性,為實體經濟發展騰出空間,對於剛需購房者來說是好事。
短期內資金不會流入房地產市場。購房者要考慮的不是房子未來會不會大幅升值,而是房子本身的宜居屬性。那些擔心新LPR機制是否會影響購房成本的人不必擔心。首先,對全款買房,使用公積金貸款的購房者沒有影響。其次,商業貸款購房者的利率在壹個月前就已經大面積上浮。新算法應該不會增加買房負擔,但是二套房貸成本增加,貸款難度增加。這意味著妳不能閉著眼睛選房子。妳需要更專業的視角,結合自己的財務狀況和個人征信情況,選擇合適的時機買房。