在中國，住宅地產和商業地產觸及“天花板”，呈下降趨勢；國家及時喊出“服務實體經濟”的口號，讓壹直默默無聞、默默耕耘的工業園區壹下子被推到了輿論的風口浪尖，成為撬動內需、促進國內經濟發展的有力杠桿。壹時間，住宅地產商、互聯網巨頭、基金大鱷等紛紛湧入這壹大浪潮，或開發、或投資、或運營服務，壹度讓壹些在產業園領域低調十幾年的老牌企業成為業界膜拜、爭相學習模仿的時代樣本。
但是時代不同了，榜樣的力量正在經受考驗。隨著國家產業結構的不斷轉型升級，產業鏈上下遊企業對園區的要求不再僅僅停留在“基地+資金”的層面，不再僅僅滿足於提供辦公設施的物理空間，提供人力培訓、法律咨詢、商標申報等基礎服務，以及成長各階段所需的出租股份、股權投資、PE退出等投融資支持；還要求園區要形成產業集群效應，園區要依托龍頭企業的聯動效應，讓產業鏈上的各個環節像緊密嚙合的齒輪壹樣滾動循環，形成閉環生態鏈，讓入園企業在可持續發展的沃土上成長。因此，過去僅依靠壹級土地開發、二級園區物業租售等商業模式賺取經濟利潤的工業園區運營商，發展空間會越來越窄。
工業園區的開發運營離不開“重資產”，沒有物理空間的承載，園區的後期運營服務就成了壹句空話。但是，壹旦“強調資產”，“資金”來源的話題就難免被回避。相對於住宅地產、互聯網巨頭們豐厚的資本凈值，產業園商家似乎更缺錢。畢竟，依靠寫字樓和廠房的租售和微薄的經營服務收入，工業園區商戶很難像住宅地產商那樣，輕易在土地和建設上花上億元，然後長期持有物業，慢慢等待物業升值和租金上漲帶來的“溢出價值”。
工業園區運營者原有的“資產導向”模式面臨資金周轉壓力，需要通過快速出售物業的收入進行下壹個項目的投資或異地擴張。其中，兩種模式最為常見。壹種是快速建廠房，通過強大的招商團隊快速銷售，快速實現品牌擴張。畢竟沒有足夠的市場份額，所以沒有行業地位，進而失去行業話語權；另壹種是以住宅配套建設開發所獲得的資金，為產業園的運營源源不斷地供血。或許是因為“資產導向型”資金的束縛，很多工業園區運營商的模式飽受詬病，始終無法擺脫“房地產開發”牟利的嫌疑。
然而，隨著產業園區領域的競爭日益加劇，“前端”的園區建設速度和規模無法與財大氣粗的住宅房地產開發企業相抗衡，因此產業園區運營商只能在“後端”的運營服務中深化創新，衍生價值。畢竟相對於住宅開發企業的外行，產業園運營者對“產業”屬性的理解和掌控還是很深刻的。
尤其是我們剛才提到的，“產業+基金”是目前產業園運營的主要方向和趨勢。產業是核心和基礎，需要進行合理的產業規劃，才能在產業層面滿足市場或行業的需求。這些產業園通過十幾年的精耕細作，在熟悉的產業領域的成長機制、發展特點、差異化組織等方面積累了足夠的經驗，因此能夠快速響應區域市場，哪些區域適合哪些產業，或者哪些產業的哪些環節具有增值潛力，避免了後期“孵化”過程中產生的投融資風險，使壹個產業園項目呈現良性發展狀態。而且後期的產業孵化運營和產業投融資帶來的豐厚經濟效益也成為了產業園商家的品牌拓展之路。
至此，很多人可能會問，產業園的“孵化企業”和“孵化產業”有什麽本質區別？因為在我們固有的思維中，孵化產業鏈的終端還是在孵化企業。為什麽非要說是孵化行業，還要戴這麽大的帽子？比如，以往工業園區作為孵化器的功能，重點在於如何通過各種服務媒介，讓壹個入園的小企業飆升至上市企業的終極目標，進而分享企業成長過程中的資本增值。而“孵化產業”是指，比如我們看重壹個入園的文化創意企業的原創“IP”，以這個IP為源頭衍生出壹系列內容，如電影、戲劇、培訓、遊戲等衍生品。這些衍生品都是增值點，衍生品的市場力量越強，產業* * *，使得園區的產業集聚效應凸顯。
說完了行業，再來說說基金。為了進壹步凸顯“孵化器”的功能，很多工業園區的運營者已經悄然轉變為“投資者”的角色，從最初的出租股份、股權投資到PE退出等。投資行為演變為當今前瞻性市場需求和科研開發技術的前沿，精準聚焦地方經濟轉型升級，培育特色優勢產業。再者，可以通過分享產業各環節的紅利來獲得資本增值，即從產業園區單個企業的“金融支持”到產業園區整個產業的“金融孵化”的升級轉型，讓金融不再是工具，而是推動整個產業園區可持續發展的重要抓手。
這種園區運營形式含金量很高，不僅要求產業園區運營者對聚集產業的可持續經濟效應有足夠的把握和理論依據，通俗點說就是專業性；還需要在投融資機制和結構設計上進行嚴謹的思考和科學的論證，使金融手段的運作貫穿從園區規劃、開發、建設、運營到資產證券化的全產業鏈各個環節，實現園區發展的資金閉環和可持續發展。
綜上所述，也就是說，產業園運營者要轉變發展思路，從“資產導向”向“資產導向”的經營模式轉變，同時關註產業和金融，分享產業發展和財產回報帶來的長期資本增值。