從壹起購房集體訴訟案看“優惠服務費”的效力
序
近年來，隨著國家和各級政府陸續出臺各種政策限制房價過快上漲，房地產開發企業往往引入第三方服務公司提高銷售價格，讓購房者與服務公司簽訂服務合同，從而給予購房者優惠價格。本文通過筆者承辦的壹個案例，分析了在這種情況下，如何確定買方與第三方服務公司之間“優惠服務費”的法律效力。
壹個法律案件的事實
2016年，保利房地產投資咨詢有限公司上海分公司(以下簡稱服務公司)出示壹房壹價出街價目表，多名涉案購房人擬按壹房壹價出街價目表金額購買上海保利建景房地產有限公司(以下簡稱房地產公司)開發的上海市浦東新區蘭電路保利杜梅的房屋。同時，根據業務員推薦的優惠活動，多名涉案購房者在繳納數萬至數十萬不等的優惠服務費後，可享受項目購房優惠金額兩倍的優惠活動，並與服務公司簽訂了購房優惠通知書。《購房優惠通知書》中規定，購房人享受的購房優惠僅限於購房單位使用，在購房時從購房總價中扣除，不再另行扣除；該通知僅用於確定優惠目的，並不構成任何其他承諾。《商品房買賣合同》壹經簽訂，即視為服務公司的服務已經完成，所收取的優惠服務費不予退還。之後，多名涉案購房者向服務公司和房地產公司完成了交款義務，房地產公司拿走了購房者應持有的定金合同和購房優惠通知書，並與其簽訂了《上海市商品房預售合同》(以下簡稱《預售合同》)，約定了爭議房屋的價格，預售合同才得以履行。
2016年底，上海市政府嚴格執行購房相關政策時，該房地產公司在銷售大廳張貼了上海市物價局制定的、房地產交易所備案的備案價格。此時購房者發現自己預訂的房屋總價高於備案價，購房者實際上並沒有享受到購房優惠。
多名涉事購房者認為，房地產公司與服務公司惡意串通，擡高房價，虛假優惠，捏造不存在的服務事實，欺騙消費者，違反了國家發改委[2011]548號通知的規定，包括商品房經營者銷售商品房時應當公開標示商品房價格、相關收費等影響商品房價格的因素，實行明碼標價。。據此，請求法院認定購房優惠通知書無效，要求房地產公司和服務公司返還優惠服務費本息。
裁判的觀點
法院認為，雙方當事人應當提供證據證明其主張所依據的事實，或者反駁對方的主張。當事人不能提供證據或者證據不足以證明其主張的，由負有舉證責任的壹方承擔不利後果。法官認為，本案多名涉案買家以《購房優惠通知書》無效為由要求返還優惠服務費的證據不足，不予支持。
法律分析
1.基於房產公司與服務公司惡意串通，虛構交易原價，能否認定購房意向通知書無效？
2011.5.16《上海市發展改革委關於執行國家發展改革委商品房銷售明碼標價規定的通知》第十二條:“對已取得預售許可證或備案現房銷售的房地產開發項目，商品房經營者(含中介服務機構)應在規定時間內壹次性公開全部房源，嚴格按照備案價格對外銷售。”
《國家發展改革委關於禁止價格欺詐的規定》和《關於禁止價格欺詐的規定>:有關術語解釋的通知》所稱“原價”是指經營者在本次促銷活動前七日內在本交易場所所作交易單的最低成交價格；如果前七天內沒有成交，本次促銷前最後壹次成交價格為原價。“原案”和“備案”是兩個不同的概念。商品房和壹般消費品有不同的屬性。壹般消費品可能是批量生產的，同壹批貨批的價格壹樣，所以有可比的“原件”。但是，沒有完全相同的商品房，因為它們的位置、面積、朝向、樓層和房型不同而價格不同。目前絕大多數商品房都是壹房壹價銷售，所以商品房銷售沒有“原價”這個概念。“備案”是近年來政府為抑制部分城市房價過快上漲而采取的壹項行政措施。“備箱”屬於政府指導價，不同於商品的“原價”。因此，房地產公司和服務公司不構成因惡意串通、虛構交易價格而導致《購房優惠通知書》無效。
2.是否認為房地產公司、服務公司利用虛假的或者使人誤解的價格手段，誘騙消費者或者其他經營者與其進行交易，違反《價格法》規定的購房優惠告知無效？
《中華人民共和國價格法》第十三條:“？經營者不得以高於標價的價格銷售商品，不得收取任何未予標明的費用。”第十四條:“經營者不得有下列不正當價格行為: (四)利用虛假的或者使人誤解的價格手段，誘騙消費者與其交易。”同時，第四十壹條:“經營者因價格違法行為致使消費者多支付的，應當返還多支付的部分，造成損害的，應當依法承擔賠償責任。”
基於上述法律規定，是否可以認定“購房優惠通知書”無效？首先，價格法的規定屬於管理規範，不是有效規範。其次，結合案例，房地產公司和服務公司並沒有欺騙或誤導眾多涉案購房者完成交易。房屋買賣屬於重大交易，原告應充分考慮房屋價格後再決定購買。在整個簽約過程中，買受人簽署的《購房優惠告知書》明確記載了可享受的優惠折扣、實際應付價款等內容，買受人無法提供證據證明對房款及優惠服務的金額和性質存在認知錯誤。因此，不應認為房地產公司、服務公司利用虛假的或者使人誤解的價格手段，誘騙消費者或者其他經營者與其進行交易，違反價格法的規定，認定購房優惠告知無效。
標簽
購房“優惠服務費”對購房者的利益影響很大。購房者在購房過程中應明確居間服務合同的法律效力，以便更好地處理與開發商的購房合同，盡量避免各種法律風險和導致的經濟損失。
銷售總價高於備案價。差價可以退嗎？
不能
購房人在簽訂商品房買賣合同後，以實際購房價格高於政府“備案價格”為由請求法院判決退還差價，壹般難以得到支持。首先，高於“備案價”的銷售雖然違反了備案相關的行政法規，但不違反法律、行政法規的強制性規定。情節嚴重的，開發商最多受到行政處罰。
中標後可以更改分項報價嗎？
為什麽中標後分項報告單不能改？中標單位的中標金額由中標項目的專家評審、審批和公示確定。中標金額為分項報價之和。如果修改分項報價，肯定會影響中標金額，不可更改。招投標是嚴肅的，具有法律效力。如果投標價格不對，可以和甲方協商降價，但不能漲價。
房價浮動幅度0.2是什麽意思？
0.2的房價浮動幅度，意味著房價的實際售價可以在備案價的基礎上下調0.2個百分點，也就是人們習慣所說的8.8折。當然，0.2的浮動區間也包括2個百分點的浮動幅度。這句話的意思是限制漲跌幅度，不能隨意定價格。