第三批集中供地正次第開展。
11月3日，杭州市規劃和自然資源局發布第三批集中供地預告，擬推出51宗地塊。壹個明顯的變化是，杭州主城區地塊明顯增多。
這是壹個非常重要的信號。整體來看，全國第二批集中供地偏冷，撤牌流拍等現象增多。業內專家預計，全國第三批集中供地或將在下調保證金比例、增加租賃住房用地、減少捆綁限制等多個方面進行優化。
撤牌流拍率從6.5%到31.8%
第二批集中供地明顯偏冷。據中指研究院統計，截至10月21日，北京、上海和杭州等20個城市完成第二批地塊集中出讓，其中17個城市（長春、廈門和無錫8月前已完成二批次競拍）響應自然資源部要求優化土拍規則，嚴格購地自有資金審查等，市場降溫明顯。
超半數城市的宅地成交樓面價較首批次有所下滑，多數城市競價達上限地塊比重明顯下降。此外，20城第二批供地***計流拍70宗地塊，撤牌195宗地塊，整體流拍撤牌率達到31.8%（首批次為6.5%）。
中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜向《每日經濟新聞》記者表示：“壹方面，年內重點城市政策調控延續常態化，三季度房地產政策調控頻繁，涉及限購、限售和二手房成交參考價格等方面，疊加銀行按揭額度吃緊，市場觀望情緒上升，多數城市調整壓力增加下市場活躍度下滑明顯，房企拿地預期下降。另壹方面，中央持續完善房地產金融審慎管理，房企資金端持續承壓，銀行按揭額度吃緊下放款周期延長，影響房企回款節奏，個別企業違約事件也在壹定程度上影響房企的正常融資，疊加第二批供地嚴格購地自有資金審查等，房企拿地意願受到抑制。”
房企們的融資環境仍舊沒有改善。
根據貝殼研究院統計，2021年1-10月房企境內外債券融資累計約7993億元，較2020年同期下降24%，金額規模減少2463億元。前10月累計降幅較今年前三季度進步壹增大，2021年1-10月發債規模占比2020年全年約66%。
從2021年10月單月來看，情況也是類似。境內外債券融資***發行31筆，較上月減少31筆，發行規模折合人民幣約304億元，環比減少55.9%，同比減少56.1%。10月境外融資***發行6筆債券，發債數量年內第二次降至個位數；融資規模約101億元人民幣，環比下降63.3%，同比下降69.6%。10月境內債券***發行25筆，發行規模約203億元，環比下降51.1%，同比減少43.6%。
中小體量地塊或加大供應
整體來看，重點城市在優化第三批次地塊出讓條件時仍需圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，細化和完善供地土拍規則，落實好因城施策，借鑒實行“壹地壹策”。
陳文靜表示：“合理調整地塊的體量大小、初始價格、捆綁限制、試點規則等出讓條件，在壹定程度上保障房企利潤空間，逐步引導房企提升產品質量。具體而言，重點城市第三批供地或將在保證金、租賃用地、減少捆綁限制等三方面做出優化。”
陳文靜介紹，重點城市購地資金監管難言放松，部分城市保證金比例或將邊際改善，中小體量地塊加大供應。預計將降低房企參拍門檻，部分重點城市或將下調第三批次地塊保證金比例。
“長沙、重慶等流拍撤牌率較高城市保證金比例存下調空間，而武漢已經在第二批供地掛牌期間對部分地塊下調保證金要求。此外，北京等城市第二批部分大體量地塊遭遇流拍或撤牌，預計第三批或將拆分為多宗中小體量地塊掛牌，降低資金門檻。”陳文靜表示。
22個重點城市第二批供地保證金比例情況
增加租賃住房用地供應
根據此前自然資源部的要求，重點城市年度供地計劃中單列租賃住房用地占比壹般不低於10%，從土地端為擴大保障性租賃住房供給提供政策支持。但據不完全統計，第二批供地中至少有70宗涉租賃地塊未完成出讓，而長沙、武漢和廣州等城市雖保留“競自持”環節，但部分地塊以底價成交或遭流拍撤牌。
“部分城市租賃住房用地供應量未達到全年計劃，預計第三批地塊中涉租賃用地仍將保持壹定體量，其中長春已明確表示第三批地塊原則上不再供應住宅用地。重點城市第三批供地或將對地塊競自持、定自持/配建等出讓條件做出優化（不排除部分城市借鑒上海做法，推出純租賃用地），適度下調初始地價，保障拿地企業項目利潤空間。此外，部分城市或將上調近郊地塊保障性租賃住房面積比重，降低遠郊地塊配建或自持要求，並設置合理地價，引導房企理性拿地。”
減少捆綁限制以提高房企參與意願
中指研究院認為，部分城市第三批地塊或將優化試點規則，減少捆綁限制，逐步推進品質相關要求落地。
從第二批土拍結果來看，部分城市開展試點效果不佳，其中廣州南沙和黃埔區試點“限房價”並要求未來銷售50%傾斜無房家庭，三宗地塊流拍；杭州十宗地塊試點“競品質”並要求現房銷售，最終因報名人數不足全部撤牌；深圳二批供地重新掛牌後限制“同壹企業及控股子公司”參拍地塊數量，後又出臺補充公告放寬為“同壹企業”；長沙等城市第二批次地塊捆綁限制較多，涉及無償配建面積、引入上市公司，以及科技、醫療產業資源等，六成地塊遭流拍或撤牌。
“預計部分城市第三批供地將對地塊的試點規則、捆綁限制和品質要求有所優化，減少地塊捆綁限制，調整部分試點規則，提高房企拿地意願，並逐步推進品質要求落地。”陳文靜表示。
市場將回歸穩定
根據貝殼研究院重點觀察的25個壹二線城市網簽數據分析，2021年金九銀十受高基數影響，較2020年同期出現兩成以上下滑。綜合2020、2021兩年數據看，兩年9、10月銷售面積平均值與2019年同期處於相同水平、略高於2018年同期。分城市線級看：壹線城市2021年9、10月網簽面積高於2019年同期水平；重點關註的21個二線城市2021年9、10月網簽面積低於過去三年同期水平，但近兩年9、10月均值已接近2019年水平，高於2018年同期。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示：“目前城市地產調控類政策基本不再新增，維穩態度和措施逐步增多，預期在消化前期高基數影響後，市場將回歸穩定。”
陳文靜也表示：“9月底以來，中央連續釋放維穩信號，近期廣州、佛山等城市信貸端邊際改善，哈爾濱出臺政策緩解房企資金壓力並加大購房補貼，預計後續更多城市或將跟進微調政策，市場短期內有望改善，但房住不炒基調下政策調控難言大幅放松，房地產市場調整壓力仍在。預計第三批地塊土拍規則和出讓條件優化下，房企拿地預期或將邊際改善，整體流拍和撤牌情況或略有好轉，但市場熱度分化態勢依舊延續。”
“建議房企加快營銷節奏的同時，加強對市場及競品項目監測，利用數字化工具科學決策，更好地實現錯峰銷售。”