第三十三條房地產拍賣(出售)的估價應當遵循土地使用權和房屋所有權壹致的原則。土地使用權與房屋所有權不壹致的，應當向委托人說明情況。在征得委托人同意後，在委托書中明確表示，僅對受讓人從原所有權人處繼承房地產的合法權利進行評估，不對權屬發表意見，並在報告中予以披露。
第三十四條人民法院對涉及集體建設用地使用權的農村房屋進行評估時，應當在人民法院與國土資源管理、城鄉規劃等部門達成協議後，依據人民法院的裁定文書進行評估，但應當考慮受讓人到國土資源管理部門辦理國有土地使用權出讓時需要繳納的土地使用權出讓金及相關稅費。
第三十五條房地產拍賣(變賣)估價時，被拍賣房地產上的原租賃權和其他用益物權通常不因拍賣(變賣)而消滅。註冊房地產估價師應先對估價對象無租賃權及其他用益物權限制的房地產進行市場價值評估，再對有租賃權或其他用益物權限制的拍賣(出售)房地產進行市場價值評估。
拍賣房地產中的原抵押權等擔保物權通常因拍賣(變賣)而消滅，註冊房地產估價師通常不考慮其對價值的影響。
第三十六條註冊房地產估價師在對在建項目整體拍賣(出售)進行評估鑒定時，應當特別關註停工原因、工期延誤原因及其對竣工期和工程造價預測的影響，關註項目報建的合法性、實際建設狀況、所有規劃施工許可是否在有效期內、是否存在實際銷售等事項。
註冊房地產估價師在對在建工程進行部分拍賣(出售)的鑒定評估時，還應合理分配土地價格，並註意建築物權屬對估價的影響。
第三十七條對在建工程整體或部分拍賣(出售)的估價，涉及超計劃建設的，註冊房地產估價師應當與委托人協商。對於超出規劃許可的房地產部分，應當有評估的法律依據，必須經人民法院和城鄉規劃主管部門同意，不得擅自評估或者設定不合理假設，評估鑒定報告應當對此進行披露。
第三十八條房地產拍賣(變賣)鑒定、隱蔽工程鑒定和評估，註冊房地產估價師應當根據當事人提供的工程圖紙、隱蔽工程預決算，結合隱蔽工程投入使用情況進行鑒定和評估。
第三十九條註冊房地產估價師在以房地產為主的整體資產處置評估中，可以對動產和房地產壹並進行評估和估價。
第四十條以房地產為主營業務或者企業主要資產為不動產的，註冊房地產估價師可以在企業整體拍賣(出售)涉及的企業價值評估中，對企業價值進行評估，雖然不動產可以分離(從實物實體角度)，但不能脫離利用(使用方式)。
第四十壹條在企業整體拍賣(出售)所涉及的企業價值評估中，房地產可以從物質實體和使用方式上與其他動產和無形資產相分離。註冊房地產估價師可以對分割後的房地產進行單獨鑒定和評估。
第二節不動產損害賠償的鑒定與評估
第四十二條房地產損害賠償的鑒定評估，是指對因侵犯房地產所有權、用益物權或擔保權而造成的房地產價值損失的鑒定評估。
第四十三條房地產損害賠償鑒定評估是指對被侵權人所受損失的評估。被侵權人的損失難以評估，侵權人從中獲得利益的，其獲得的利益可以作為損害賠償的評估對象。
第四十四條從事損害賠償鑒定評估的註冊房地產估價師，應當根據損害賠償鑒定評估的種類、程度、範圍以及潛在的權利人，合理確定評估方法和技術路線。
第四十五條不動產損害賠償的鑒定估價方法包括成本法、損失資本化法、損害前後差價法、賠償實例比較法等。
成本法又稱修復成本法，是通過設定規劃許可，采取其他工程措施，采用最合理的修復方案，使估價房地產擺脫缺陷，恢復原有功能，估算房地產價值折舊的方法，主要包括拆除工程、修復工程、修復工程的費用和修復期間的直接經濟損失。
損失資本化法是通過計算凈收益損失期內房地產效益損失值與費用增加值的現值之和，或者計算無質量缺陷的房地產正常凈收益的現值之和與有質量缺陷的房地產在經濟耐用期內正常凈收益的現值之和的差額，來評估房地產價值損失的方法。
賠償的實例比較法是通過比較和修正與不動產損害相似的實際賠償金額來評估不動產價值損失的方法。
受損前後差價法是壹種計算房地產受損前的市場價值與受損後的市場價值之間的差額，從而評估房地產價值減值的方法。
第四十六條房地產損害的種類，根據損害的持續時間，分為暫時性損害和永久性損害；根據能否修復，分為可修復的損傷和不可修復的損傷；根據損害事實分為實質性損害、功能性損害和經濟性損害；按損害來源可分為地震、風災等自然災害造成的損害和非自然災害的他人侵權造成的損害。
第四十七條實質性損害是指對房屋有形構件的損害，包括影響主體結構、圍護結構、裝飾裝修等的損害。不動產實體受損所致損害的鑒定評估、裝修糾紛中的損害鑒定評估是常見的損害鑒定評估類型。
功能性損害是指房屋及其居住區內外規劃的變化，如房屋高度、居住區綠道的變化，以及影響房屋采光、日照，從而對房屋功能產生負面影響的規劃變更。工程規劃變更導致的損害賠償鑒定評估，在房屋建設正式開工前比較常見。
經濟損害是指間接影響不動產外部環境，從而損害其價值的損害，如環境汙染造成的損害、異議登記不當造成的損害、房屋(土地)登記部門其他登記錯誤造成的損害、區域規劃調整造成的損害等。
地震、風災、環境汙染等災害，除了對房屋造成直接的物質損失外，有時還會帶來經濟損失。
第四十八條對於各種損害的鑒定和評估，損害事實的認定必須經過法律認定，才能作為評估的依據。
損害事實應當由人民法院認定。
第四十九條從事損害賠償鑒定評估的註冊房地產估價師應當區分可修復的損害和不可修復的損害，計算這種損害造成的房地產價值和市場價值的減損。
第五十條實際價值減值，是指修復房地產所需的材料、人工和其他投入，以及合理的稅金和利潤。衡量實體價值的減值，需要區分重建成本和重置成本。
房屋物理損壞的修復方案應在技術上可行、經濟上可行、合法。修復方案是鑒定評估的基本依據，當事人協商後可以簽訂協議。當事人不能就修繕方案達成壹致的，可以委托人民法院或者當事人委托具有相應資質的專門機構出具房屋實質性損壞的修繕方案。
第五十壹條市場價值減值，是指不動產受損後，市場主體對該不動產產生恐懼和排斥心理，使市場需求端減少，對市場租金和市場售價產生直接影響，從而帶來除實物價值減值以外的其他價值減值。
第五十二條可修復性損害的鑒定和評估通常從實體價值受損的角度進行。對於不可修復損害賠償的鑒定評估，通常從市值減值的角度進行鑒定評估。
註冊房地產估價師要知道，有些類型的房地產損害鑒定是可以修復的，但是對房地產價值的損害主要是市場價值的損失。
第五十三條工程規劃變更造成的損害賠償的鑒定評估包括:容積率變化導致總建築面積變化的；業主對建築物專有部分的所有權受到侵害，如建築物高度、建築面積與原規劃不符；業主對* * *除專有部分以外的部分部分的權利受到侵害，如減少綠地、占用公共綠地、占用公共出入道路等。
第五十四條不動產的物理實體因外界沖擊而受損，如果損害是可修復的，通常從實體價值減值的角度進行評估，必要時還應考慮搬遷或停業造成的損失；損壞不可修復的，先評估損壞前的不動產，再減去凈殘值，得到損壞賠償估價。
第五十五條註冊房地產估價師應當結合專業機構出具的環境影響評價報告，根據環境是否可以治理和修復，分別進行鑒定和評估。
第五十六條被汙染的環境可以治理和修復的，註冊房地產估價師應當考慮治理和修復的時間段，以實體價值和市場價值的減損情況為基礎進行綜合判斷，得出損害賠償估價。
第五十七條被汙染的環境無法恢復的，註冊房地產估價師應當根據環境影響評價結果，從市場價值減值的角度計算補償估價。
第五十八條因異議登記不當造成損害的鑒定評估，註冊房地產估價師主要從異議登記期間市場租金和售價變化的角度評估當事人遭受的損失。
第五十九條房屋(土地)登記部門的損害賠償鑒定評估，主要由註冊房地產估價師根據市場租金、銷售價格變動情況進行，登記錯誤，給當事人造成的損失進行鑒定評估。
第六十條裝修糾紛損害賠償的鑒定與評估包括:裝修當事人之間損害賠償的鑒定與評估；相鄰房地產裝修損害賠償的鑒定與評估。
第六十壹條裝修糾紛中的損害具有可修復性的，註冊房地產估價師通常從實體價值減值的角度，綜合考慮修復費用、相應的稅費、利潤等因素進行鑒定評估。
第六十二條裝修糾紛造成的損害不可挽回的，註冊房地產估價師通常在綜合實體價值減值和市場價值減值後，計算出損害賠償估價。
第六十三條區域規劃調整造成的損害賠償鑒定評估，如房改對商業、交通管制(單行道)造成的不動產損害賠償鑒定評估。註冊房地產估價師從房地產用途改變引起的價值減值、交通便利性改變、消費便利性改變對市場供求的影響、房地產市場價值損失等角度進行鑒定評估。
第六十四條地震、冰雹、大風等自然災害造成的損害賠償鑒定，註冊房地產估價師應當區分損害是否可以修復。對於可修復損害賠償的鑒定評估，註冊房地產估價師結合實體價值的減值和市場價值的減值，得出損害賠償估價。
對於不可修復損害賠償的鑒定評估，註冊房地產評估師首先對自然災害損害前的房地產進行評估，然後減去凈殘值，得到損害賠償估價。
第三節房地產分割與合並的評估與評價
第六十五條房地產分割和合並估價時，註冊房地產估價師應當明確，分割和合並的房地產應當符合房屋登記和土地登記基本單元的規定。
第六十六條房地產分割合並評估中，註冊房地產估價師應當明確分割合並後房地產的市場價值有三種可能，即A+B=C和A+BC，其中A和B分別代表分割後或合並前兩個房地產的市場價值，C代表合並後或分割前房地產的市場價值。
註冊房地產估價師應當通過市場調查和分析，準確把握因分立、合並而評估的房地產價值的變化。
第四節國有土地上房屋征收與補償爭議的鑒定與評估
第六十七條國有土地上房屋征收補償爭議的鑒定評估包括三種情況:被征收房屋仍然存在；被征收房屋滅失，但證據保全的；被征收房屋滅失，未辦理證據保全。
第六十八條註冊房地產估價師應當按照住房和城鄉建設部頒布的《房屋征收估價辦法》進行估價。
第六十九條被征收房屋滅失，但有證據保全的，註冊房地產估價師應當根據保全的證據和征收時的房地產市場情況進行鑒定評估。
第七十條被征收房屋滅失且未辦理證據保全的，該房屋不符合鑒定評估條件。如果委托人明知被征收房屋不符合評估鑒定條件，且當事人在評估鑒定委托人處簽署了《房地產司法鑒定風險告知書》，註冊房地產估價師可以在限定評估依據的基礎上對被征收房屋進行咨詢評估。
第五節房地產估價糾紛的鑒定與評估
第七十壹條房地產估價糾紛涉及的估價可以是上述估價糾紛引起的估價，包括抵押估價、作價入股和其他估價。
第七十二條房地產估價糾紛涉及估價的，通常由比糾紛當事人資質高的估價機構進行；爭議涉及的鑒定評估機構為國家壹級資質房地產評估機構的，從事爭議鑒定評估的評估機構也必須為國家壹級資質房地產評估機構。
第七十三條房地產估價糾紛的估價目的包括原估價機構和註冊房地產估價師的主體資格是否符合有關規定，估價程序、方法和依據是否遵循估價行業規範，估價行為是否符合職業道德等。，然後是是否存在虛假鑒定，鑒定是否嚴重失實。
第七十四條註冊房地產估價師在房地產估價糾紛的鑒定評估中，應當按照估價規範和本章其他規定對糾紛所涉及的房地產價值進行鑒定評估。
第四章房地產司法鑒定評估報告和咨詢評估報告
第七十五條註冊房地產估價師從事房地產司法鑒定時，其註冊的房地產估價機構應當出具房地產估價報告，並使委托人和估價報告使用者了解估價對象的範圍，合理理解估價結果。
第七十六條房地產估價報告應當包括:充分的估價依據；必要的估價程序；估值方法、相關數據的來源與確定、相關參數的選擇與應用、主要計算過程等必要信息。
第七十七條房地產咨詢評估報告，是指註冊房地產估價師因客觀原因，在委托人或當事人明知評估依據不充分、必要的評估程序不能充分履行的情況下，出具的評估報告。
委托方和咨詢評估報告使用者需要在了解評估依據和程序存在重大缺陷的前提下，合理理解評估結果。
第七十八條房地產拍賣(出售)估價的估價時間，原則上為委托估價之日或者估價對象現場勘查完畢之日，但估價委托另有約定的除外。
如果評估日期不是完成現場勘測的日期，應該是在？鑒定評估的假設和局限性？本文揭示了估價對象在估價時點的狀況與完成現場勘查之日的狀況之間的差異，並指出這種差異對估價結果的影響，提醒估價報告使用者註意。
第七十九條房地產司法鑒定報告的名稱通常為？房地產司法鑒定評估報告？。咨詢估價，報告叫什麽？房地產咨詢評估報告？。
估價報告應當由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，並由至少兩名合格的註冊房地產估價師簽字。
第八十條房地產司法鑒定與評估，本意見未盡事宜，按照房地產估價規範執行。
第八十壹條房地產司法鑒定報告申請的有效期自鑒定報告出具之日起不超過65，438+0年。註冊房地產估價師預測估價對象市場價格將發生較大變化的，估價報告有效期可適當縮短。
超出房地產估價報告申請有效期使用估價報告的，相關責任由報告使用者承擔。鑒定報告在其申請有效期內使用的，除使用者使用不當外，相關責任由出具鑒定報告的鑒定機構承擔。
第八十二條房地產司法鑒定評估的依據包括:委托人轉交的經質證後人民法院認可的鑒定評估材料；委托方依據職權調查獲得的評估和評價資料；當事人補充並經人民法院認可的鑒定評估資料；評估機構自身獲得的評估數據。
評估報告應充分披露估價依據，並註明其類別。對於缺乏估價依據的，應揭示原因；缺少重要鑒定依據的，不能出具房地產司法鑒定的鑒定報告，在委托人認可的前提下出具咨詢性鑒定報告。
第八十三條註冊房地產估價師應當對估價對象進行現場勘查，將估價對象的現狀與有關權屬證明材料記載的內容逐壹進行比較，全面、仔細地了解估價對象，做好現場勘查記錄，並拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況、周圍環境、景觀的照片。內外部情況照片作為評估報告的附件。
如果因為各種原因不能拍攝內部情況的照片，要和當事人溝通。委托人書面同意的，可以對該小區同壹戶型除估價對象裝修情況以外的其他房產進行實地查勘，委托書中載明估價對象裝修情況的，可以進行鑒定評估，但應當在鑒定評估報告中予以披露。
現場勘查記錄應當由實施現場勘查的註冊房地產估價師、人民法院工作人員和其他在場人員簽名，勘查記錄應當作為鑒定評估檔案妥善保存。
第五章房地產司法鑒定與評估的質證
第八十四條註冊房地產估價師有義務出庭接受詢問。註冊房地產估價師應當對委托人和當事人提出的有關鑒定評估的問題進行解答、說明和答復。需要回答的問題包括但不限於:房地產估價師及其所在機構是否符合評估師和估價機構的專業條件，是否具備專業勝任能力；是否保持評估的獨立性，即評估機構的執業行為是否存在沖突，如評估機構及其附屬機構是否為壹方當事人提供律師、註冊會計師等咨詢代理服務；註冊房地產估價師等評估師在鑒定評估中是否遵循職業道德；房地產評估程序或操作流程是否符合評估行業規範，房地產司法鑒定評估報告的合法性、公正性和客觀性。
第八十五條關於估價報告的相關內容，註冊房地產估價師出庭接受詢問時，應當就下列問題準備答案: (壹)估價報告的完整性，即估價報告是否存在重大遺漏或者遺漏事項；(二)鑒定報告附件的來源、真實性、合法性和完整性；(3)房地產司法鑒定的方法、技術路徑和參數是否不當或違反行業規範；(四)鑒定結果是否存在重大差異；(5)評估人員和評估機構是否簽字蓋章。
第八十六條出庭接受詢問的註冊房地產估價師，經法官同意，可以拒絕回答當事人及其代理人和聘請的專家助理在質證範圍以外的問題。
第八十七條從事房地產司法鑒定的註冊房地產估價師應當出庭接受訊問，房地產司法鑒定質證結束後，應當及時離開法庭，不得參加庭審。
第八十八條從事評估業務的註冊房地產估價師因正當理由不能出庭接受詢問的，應當在接到出庭通知後，及時向人民法院提交書面申請，闡明不能出庭的原因，並就當事人就評估業務提出的問題提交書面答復。從事鑒定評估的註冊房地產估價師是否出庭，由人民法院決定。
第八十九條註冊房地產估價師出庭質證後，應當核對人民法院提供的質證筆錄，並簽名。
第九十條具有房地產司法鑒定資格的註冊房地產估價師，經當事人聘請，申請人民法院批準，可以作為鑒定人或者專家輔助人出庭，就房地產估價的專門性問題和案件評估情況進行說明。
第九十壹條作為鑒定人出庭的註冊房地產估價師，應當回答法官和當事人有關房地產估價的專門性問題的詢問，經法官許可，可以向從事房地產司法鑒定評估的註冊房地產估價師提問。經人民法院許可，申請以專家輔助人身份出庭的註冊房地產估價師，可以就案件中的房地產估價問題進行對質。
當事人委托的註冊房地產估價師作為鑒定人或者專家輔助人出庭說明案件房地產估價的專門性問題，由房地產估價機構統壹收取，收費的項目和標準在國家規定的標準內與當事人協商確定。
第六章附則
第九十二條仲裁涉及的房地產司法鑒定評估參照本指導意見執行。
第九十三條從事房地產司法鑒定評估的註冊房地產估價師，應當掌握訴訟程序、證據法等相關法律知識，不斷提高鑒定評估的專業能力和法律素養。房地產估價機構應當盡可能指派具有本科以上學歷、執業3年以上並具有壹定鑒定評估經驗的註冊房地產估價師從事房地產司法鑒定評估工作。
第九十四條本意見由四川省住房和城鄉建設廳負責解釋。
第九十五條本意見自發布之日起施行。
；