公房居住權的糾紛處理
八、公房居住權糾紛的調解處理 (壹)公房居住權糾紛概述 在諸多涉及公有房屋的糾紛中,居住權糾紛(反映在訴訟中則是遷讓糾紛)是較為突出、調解處理難度很高的糾紛類型。該類糾紛的當事人壹般都是同壹家庭成員,情況復雜多樣,主要有以下三種形式:壹是並非同住人的其他家庭成員不法侵占公有房屋引起的居住權糾紛,如成年已婚子女單位已分配住房或在外購買了商品房,但仍以上班不便、小孩讀書困難為由,擠占父母承租的公房,從而引發矛盾。二是公房承租人侵犯了同住人的居住使用權而引發的糾紛,如在公房動遷過程中,承租人與動遷人簽訂貨幣化安置協議,等錢拿到手後卻拒不對其他無房可住的家庭成員進行安置;或者承租人將公房承租權轉讓時向同住人保證解決居住問題,以換取同住人簽字同意,但事後卻對同住人的居住問題不管不顧,以致引發糾紛。三是正常使用公房過程中產生的居住權糾紛,如父母是公房的承租人,子女或其他親屬也並非不法侵占,而是符合***同居住人的各項條件,但因雙方矛盾非常大,房屋又比較小,壹方要求另壹方遷出房屋而引發的居住權糾紛。 處理此類糾紛,要著重把握三個因素:壹是房屋來源與貢獻。如果公房是單位分配所得,要查看原始調配情況,誰是受配人,誰是***同受配人口,準許遷入幾人戶口等;如果公房是市場購置所得,則要分析購置動因、出資、遷入戶口等情況。二是同住人身份的審查把握。對已享受過國家福利分房政策或單位貨幣分房補貼、居住並不困難的人,要嚴格把握其同住人的認定條件,體現對非法侵占公房者的制裁。三是遷出的現實可行性。對雙方均有居住權的爭議,如壹方有可遷之處,可在要求另壹方酌情補償的基礎上要求其遷讓,以避免矛盾激化。當然,如果壹方惡意侵占公房後,將其自有房屋出售給他人,造成無房可住的現狀,則不應過多考慮遷出的現實可行性問題,而應讓侵權者立即遷出,自行解決居住問題。 (二)公房居住權糾紛調解處理的原則和方法 1.準確把握同住人的含義 根據上海市房地局貫徹實施《上海市房屋租賃條例》意見(二)中的界定,***同居住人是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關系時,在該承租房屋處實際居住生活1年以上(特殊情況除外),而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人,結婚、出生可以不受上述條件的限制。該條款中對於***同居住人的界定有以下特點:壹是適用情形為承租人死亡或者變更租賃關系時;二是並不要求在本處或他處有本市常住戶口;三是原承租人、***同居住人的配偶、子女因結婚、出生在該處實際居住的,可以不受上述1年以及他處住房條件的限制。***同居住人不僅包括公用租賃房屋的***同居住人,也包括產權房屋內的***同居住人。因此,準確理解同住人的概念,有助於調解時明確的相關權利義務關系。 2.運用靈活方式實現居住權轉化 有些糾紛中,房屋內的家庭成員都享有居住權,但由於關系惡化確實無法繼續***同生活,因而調解時可采取靈活方式,在保障各方合法權益的情況下化解糾紛。壹是實現居住權和實際居住狀況分離,如在公房內有居住權的子女在外另購商品房的,可確認其對公房享有居住權的前提下,調解其至自購商品房內居住,並由父母保證該子女今後公房動拆遷時享有權益;二是采取換房等手段合理安排遷出家庭成員的居住處所,如壹套大戶型房屋可換成兩套小戶型房屋,供家庭成員分開居住,避免矛盾;三是無法采取調換房屋方式的,可對具有居住權但無法***同生活的家庭成員給予壹定的貨幣補償,在此前提下讓其遷出房屋。 (三)有關公房居住權糾紛的法律規定 中華人民***和國老年人 權益保障法(節錄) (1995年8月29日第八屆全國人民代表大會常務委員會第二十壹次會議通過,自1996年10月1日起施行) ...... 第十三條 贍養人應當妥善安排老年人的住房,不得強迫老年人遷居條件低劣的房屋。 老年人自有或者承租的住房,子女或者其他親屬不得侵占,不得擅自改變產權關系或者租賃關系。 老年人自有的房屋,贍養人有維修的義務。 ...... 上海市老年人權益保障條例(節錄) (1998年8月18日上海市第十壹屆人民代表大會常務委員會第四次會議通過,自1999年1月1日起施行) ...... 第十四條 老年人對自己合法的收入和其他財產,依法享有占有、使用、收益、處分的利權,享有占有、使用、收益、處分的權利,子女或者其他親屬不得幹涉。 有獨立生活能力的成年子女要求老年人經濟資助的,老年人有權拒絕。成年子女或者其他親屬不得以無業或者其他理由,強行索取、克扣老年人的財物。 老年人有依法繼承父母、配偶、子女或者其他親屬遺產的權利,有接受贈予的權利。子女或者其他親屬不得侵吞、搶奪、轉移、隱匿或者破壞應當由老年人繼承的遺產。 老年人依法立遺囑處分個人財產或者與他人簽訂遺贈扶養協議,子女或者其他親屬不得幹涉。 第十五條 贍養人應當妥善安排老年人的住房,不得強迫老年人遷居條件低劣的房。 老年人自有的或者承租的住房,子女或者其他親屬不得侵占,不得擅自改變產權關系或者租賃關系。房屋土地管理部門或者公安部門的承辦人員在辦理老年人自有的或者承租的住房轉移、過戶、交換和戶口遷入等手續時,應當當面征得老年同意,並查驗老年人簽名的書面材料。 老年人與子女或者其他親屬***同出資購買、建造的住房,老年人依法享有相應的房屋所有權和居住權。子女或者其他親屬出資購買老年人原來承租或者居住子女的住房,應當簽訂書面協議,保證老年人繼續居住的權利。 子女或者其他親屬經老年人同意,借老年人房屋使用的,到約定期限應當及時歸還,不得無故拖延。 居住在老年人自有住房中的子女或者其他親屬獲得單位分配住房或者自購住房的,如老年人不同意其繼續居住,應當及時遷出。 子女所在單位分配住房或者動遷、改建住房含老年人份額的,老年人享有與子女同等的權利。 老年人自有的住房,贍養人有維修的義務。 ...... 中華人民***和國物權法(節錄) (2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過,自2007年10月1日起施行) ...... 第三章 物權的保護 第三十二條 物權受到侵害的,權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。 第三十三條 因物權的歸屬、內容發生爭議的,利害關系人可以請求確認權利。 第三十四條 無權占有不動產或者動產的,權利人可以請求返還原物。 第三十五條 妨害物權或者可能妨害物權的,權利人可以請求排除妨害或者消除危險。 第三十六條 造成不動產或者動產毀損的,權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。 第三十七條 侵害物權,造成權利人損害的,權利人可以請求損害賠償,也可以請求承擔其他民事責任。 第三十八條 本章規定的物權保護方式,可以單獨適用,也可以根據權利被侵害的情形合並適用。 侵害物權,除承擔民事責任外,違反行政管理規定的,依法承擔行政責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。 第二編 所有權 第四章 壹般規定 第三十九條 所有權人對自己的不動產或者動產,依法享有占有、使用、收益和處分的權利。 第四十條 所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利,不得損害所有權人的權益。 ...... 第六十四條 私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。 ...... 第六十六條 私人的合法財產受法律保護,禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。 ...... 第壹百零六條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權: (壹)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的; (二)以合理的價格轉讓; (三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。 受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。 當事人善意取得其他物權的,參照前兩款規定。 ...... (四)有關公房居住權糾紛的案例 未連續居住滿1年不能 成為公房的***同居住人 魏某是吳某的小兒媳。魏某夫婦於1987年通過調配取得了本市梅隴二村房屋租賃權,租賃戶名為魏某。 1990年,魏某將梅隴二村房屋通過交換取得本市江寧路某處房屋的租賃權,租賃戶名為魏某。1997年,魏某丈夫從系爭房屋將來可能動遷的因素考慮,將吳某戶籍由本市梅隴三村遷至本市江寧路住房內。梅隴三村住房是吳某與其大兒子壹家***同受配的公有住房,承租人為吳某的大兒子。 2006年2月,吳某向法院起訴,要求確認其在本市江寧路房屋內有居住權。魏某辯稱,吳某的戶口雖然在江寧路,但從未在該房屋內居住,而是居住在梅隴三村。吳某不是江寧路房屋的***同居住人,不同意吳某的訴請。 法院認為,根據《上海市房屋租賃條例》以及上海市房屋土地資源管理局關於“***同居住人”的相關解釋,“***同居住人”為:在公有房屋內實際居住生活1年以上(特殊情況除外),而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人,結婚、出生可以不受上述條件的限制。結合本案實際情況,首先,吳某在1992年享受過國家分配的公有住房,已成為梅隴三村房屋的***同居住人。其次,吳某的戶籍雖在涉訟的房屋內,但據吳某陳述,其在梅隴三村與江寧路的房屋內輪流居住。所以,吳某並未以涉訟房屋為長期穩定的居住地,在涉訟房屋內實際也未連續居住滿1年。再次,吳某也沒有上述解釋中所稱的結婚、出生這壹特殊情況。故吳某不是涉訟的本市江寧路房屋的***同居住人。據此,法院判決駁回了吳某的訴訟請求。 公房承租人已入他國國籍是否還有承租權 朱甲、梅某系夫妻關系。20世紀80年代,朱乙壹家先後出國定居加拿大,朱乙租賃的上海市南京西路某處房屋因故由朱甲、梅某夫妻倆入住,朱乙女兒侯某的戶籍尚保留在系爭房內。數年後,朱乙取得加拿大國籍。 1990年6月,侯某的戶籍被註銷。同年11月,朱甲的戶口報入系爭房內。1997年,朱乙曾回國探親,未提異議。2000年12月,梅某的戶口亦報入系爭房內。2006年4月,系爭房屋所屬地塊拆遷。2006年4月16日,朱甲、梅某與上海某房地產發展有限公司簽訂《上海市城市居住房屋拆遷補償安置協議(適用價值標準房屋調換)》。該協議的乙方被拆遷人壹欄,載明房屋承租人為朱乙,協議落款乙方的簽名為朱甲、梅某。協議約定,甲方(拆遷方)補償乙方貨幣金額851383元;甲方安置乙方的房屋在上海市延平路,房屋建築面積120.29平方米,總價1472147元;安置房屋與貨幣補償款的差價為620764元。協議的其他事項約定,根據乙方的要求:延平路某房屋產權人為朱甲,***有人為梅某(原承租人朱乙定居加拿大)。同日,朱甲、梅某出具承諾書,內容為原承租戶朱乙1984年3月赴加拿大定居,現已失去聯系;若日後因動遷發生糾葛,我們願按市政府有關文件予以協商妥善解決。嗣後,朱甲、梅某與拆遷方之間履行了拆遷協議。現朱乙以其系訟爭房屋的承租人,該房屋的拆遷安置費應歸朱乙所有為由,訴至法院請求判令朱甲、梅某及拆遷單位***同償付房屋動拆遷補償安置費963297元。 法院經審理後認為,朱乙於1984年註銷戶口赴加拿大定居,數年後取得加拿大國籍。根據《上海市房屋租賃條例》的有關規定,只要承租人戶籍遷離本市的,該租賃戶內的同住人可以申請變更租賃權,無需經過原承租人的同意。2006年4月拆遷時,拆遷單位考慮了被拆遷房屋未變更租賃戶名這壹因素,在保留朱乙權利的情況下,與實際居住人朱甲、梅某簽訂協議,並表示朱乙的份額應由雙方協商解決。法院認可拆遷單位的意見,認為本拆遷戶的安置工作,應首先保障解決國內公民的居住問題,其次平衡各方利益。由於雙方對具體金額分歧較大,法院綜合考量上述情況,判決酌情確定朱乙應得的拆遷安置費為200000元,由朱甲、梅某償付給朱乙。