作為首批100%自持住宅的中國鐵建理想家項目近期被爆涉嫌“變相銷售”，以“10年租金+20年押金”形式對外進行預租。該事件迅速引發市場關註，並受到北京市住房和城鄉建設委員會的緊急約談和調查。
針對外界關註的理想家“以租代售”是否屬實、項目開發和入市的時間表如何、租賃方案何時落地等問題，中鐵房地產集團北方有限公司營銷策劃部副部長李向鵬近日回應新華網記者稱，“10年租金+20年押金”系客服自己的推測加表述，企業並未存在違規情況，目前內部仍無明確的自持住宅租賃方案。
地塊原封未動
2016年下半年，北京土地市場開啟了“自持”競拍模式，當年拍出的3宗100%自持地塊中，萬科占了2宗，另壹宗則是由中鐵房地產以36.75億元總價拿下的大興黃村21號地塊。
由於該地塊緊鄰清源站地鐵口，南側即為購物中心，北側正對北京印刷學院，交通區位優勢明顯，生活配套已相對完善，壹度吸引到保利、中鐵建、國瑞、中鐵、萬科住總聯合體、龍湖首開聯合體、綠城九龍倉聯合體等7家拿地主體***同投報100%自持面積比例，而中鐵建在隨後的建築方案競標階段中勝出。
距離拍地已過去壹年多，當初力敵群雄攬獲這壹寶地的中鐵建，似乎仍不清楚要如何打造這壹租賃住宅。
記者探訪理想家現場，發現項目不僅尚未在圍擋外標出樓盤名稱及信息，甚至連樓盤地基都還沒打。透過粗陋的圍欄向內看，該地塊幾乎原封未動，地面有舊車和工地垃圾，多排葉落枯敗的樹木仍保留著，路邊走過的行人很難相信這是壹個即將要面世的樓盤。
壹位工地看守者向記者證實了這是中鐵建的項目，“現在什麽都還沒建呢，大概要明年才能動工吧。”
對此，中鐵建方面也確認了這壹情況，稱系由於北京目前出於“生態環保”需要，眾多企業進入停產期，故項目未實施作業，預計正式啟動將至少在2018年停產期限解除之後。
“變相銷售”系客服推測性表達
作為第壹批拿地的自持住宅之壹，按照出讓規則，項目需完全以租賃面貌入市。而以壹年為常規的住宅開發周期來算，中國鐵建理想家此時基本到了該進入租賃市場的階段，面對租房人的咨詢，項目客服人員卻給出了“出人意料”的答復：付10年租金，再交20年的押金!
對於熱切期待首個全租賃住宅項目入市以減輕住房壓力的剛需租客來說，中國鐵建理想家無疑給了他們壹記“暴擊”。按照每月5000元的租金計算，租房人需壹次性拿出180萬元才能租到房，這令“理想家”這壹夢想突然變得諷刺起來。
面對“變相銷售”引發的輿論發酵，北京市住建委迅速介入，第壹時間約談項目開發企業欣達置業有限公司相關負責人，並立即啟動了對該項目是否存在“以租代售”行為的調查。
根據北京市住建委發布的信息，開發企業壹旦被認定存在“以租代售”或通過其他方式變相銷售的行為，將被納入“黑名單”，面臨取消在本市‘拿地’資格和資質降級或註銷的嚴厲處罰。
北京市住建委雖然未在該項目發現存在違規收取租金和“收取20年押金”的實際銷售行為，但該項目存在客服人員未按要求進行押金及租賃信息表述的不當行為，市住房城鄉建設委已要求項目開發企業北京欣達置業有限公司立即進行全面自查和整改，進壹步加強和改進項目服務管理水平，嚴格按照《關於本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》(京建發〔2017〕145號，下稱《通知》)要求進行租賃。
新華網記者就該事件采訪中鐵房地產集團北方有限公司營銷策劃部副部長李向鵬，得到的答復是“該情況系客服人員在表達中加入了自己的推測，以及媒體對比周邊情況額外解讀所致”。
自持住宅落地成疑
自2016年起，自持競拍現象在北京大規模出現，不少央企或實力民企在尚無盈利模式和租賃方案的前提下紛紛加入“未來房東”行列，引發業內質疑。
亞豪機構市場總監郭毅解讀認為，北京土地、供地減少是近年來的客觀事實，對有全國化布局需求的大房企而言，勢必要在北京達到壹定的土地及項目儲備，這也是他們在土地競拍條件日益嚴苛的情況下仍不得不冒險拿地的原因。
自持70年不銷售，對於需壹次性付清土地款且背負高額貸款的房地產企業而言，無疑意味著巨大的資金運營壓力。傳統的樓盤銷售，按業內通用算法，至少需賣到土地樓面價的兩倍方可折回成本，而為了更快速地回款，開發商往往僅用8-12個月便建好新房，實現銷售。
相比之下，運營周期長達70年、利潤空間卻變小的租賃業務，大大提高了企業的資金風險和盈利難度，“目前的土地出讓制度和房企的開發貸款，仍延續著過去高速滾動開發時期的模式，對轉型做租賃的企業來說，需要提供壹些制度配套上的扶持和相應的租賃貸款，這些都需要探索。”有業內人士表示。
越早拿地就越早面對這壹困境，在記者采訪中，李向鵬坦誠中國鐵建理想家項目拿地壹年多仍未想出明確的租賃方案，如何落地成疑。