房地產公司開發報建需要去哪些部門?

幫妳從網上找了下，整理完給妳看下，希望有些幫助：\x0d\　　房地產公司運作、開發報建流程\x0d\　　1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段\x0d\\x0d\　　土地證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是進行房地產開發的前提。　　\x0d\　　土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批復由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊建築密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復裏體現出來，包括現在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件裏體現出來。\x0d\\x0d\　　壹般來說，壹塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證（以下簡稱地規證）之後，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。\x0d\\x0d\　　新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。\x0d\\x0d\　　以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同後，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。\x0d\\x0d\　　城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。\x0d\\x0d\　　2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質\x0d\\x0d\　　這四項幾乎是每壹個項目要開始的時候必須要搞的東西。　　\x0d\　　立項主要考察的是項目的投資額及可行性。操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環保局，就讓他們給我推薦環境評估報告的編制公司，然後讓這些公司負責把這些手續辦出來。編制費用稍微給多點都沒關系。　　\x0d\　　房地產開發資質就比較有技術含量壹點，關鍵是專業技術人員難找。　　\x0d\　　3、總平面審查階段\x0d\\x0d\　　這個階段各地的叫法不壹樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細規劃審查”。這個階段就是審查小區的總平面規劃圖紙。\x0d\\x0d\　　審總平面是整個開發報建過程中最有技術含量的活，這個過程壹般都要2到3個月，往往都要和規劃部門反復修改扯皮\x0d\　　4、管線綜合審查、排水許可證\x0d\\x0d\　　管線綜合審查是規劃部門的專業審查內容之壹，　　\x0d\\x0d\　　排水許可證是市政部門發的，專門針對小區的排水。現在都是要求雨汙分流了。就是雨水和生活汙水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然後這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是壹回事。我就不多說了。\x0d\　　5、單體審查、建築工程規劃許可證規劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對於總平面規劃，就比較容易通過壹點。\x0d\　　審完單體設計，設計公司再細化壹下出建築施工圖，就可以申領建設工程規劃許可證。這個過程比較沒什麽技術含量。不值得多說。我就壹筆帶過了。\x0d\\x0d\　　6、消防和人防專項審查\x0d\\x0d\　　先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構，這個大家心裏要有數。　　\x0d\　　人防部門屬於政府部門，不是軍隊編制。用於人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發產權證。　　\x0d\　　因為人防用途部分的車位只不過是壹種暫用的性質，不能賣，所以開發商絕對會想辦法減少人防面積。　　\x0d\　　7、節能審查、施工圖審查\x0d\\x0d\　　在領取建設工程規劃許可證之後，設計公司在建築施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節能設計，做壹個節能計算書，就可以開始這兩項審查了。\x0d\\x0d\　　8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可\x0d\\x0d\　　噪音排放許可，是指只能在規定時間，用規範的，噪音較輕的方式施工。這個是環境保護部門管著的。　　\x0d\　　9、質量監督、安全監督\x0d\\x0d\　　質量監督站和安全監督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續。　　\x0d\　　在現實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監辦；不需要檢測，壹般用肉眼就能發現毛病的，就屬於安監的職責。　　\x0d\\x0d\　　10、施工招投標、監理報建\x0d\\x0d\　　首先，我必須說明，按照我國現行招投標法，私營房地產公司（無國有經濟成分），其房地產項目不需要做建築施工招投標，他們可以直接發包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什麽企業施工，都必須做招投標。\x0d\\x0d\　　到建設局備案新增人員資料。監理報建是完成這個監理免招標或招標手續之後的事情，做壹個監理規劃和監理細則，交建設部門審核壹番，認為OK了，發壹個監理審查意見。通過了就是\x0d\\x0d\　　下壹步，施工許可證。\x0d\\x0d\　　監理規劃和監理細則，老實講，在我個人的經驗裏面，我從來沒看到建設部門真的做過審核。\x0d\　　11、施工許可證\x0d\\x0d\　　施工許可證所須材料基本上是上面全部手續壹個匯總。\x0d\\x0d\　　12、放線、驗線\x0d\\x0d\　　這個就簡單的說壹說吧。圖紙畫出來之後，要把圖紙上的建築物在實地上落實壹個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標。這個活就叫放線。正式放線的前提是領取了施工許可證。放線後，測繪院會發出壹份放線冊。\x0d\\x0d\　　在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。　　　　\x0d\　　這個驗線工作跟日後的驗收有莫大的關系。所以測繪院也得要像皇帝老子壹樣供著，尤其是在提前放線的場合。\x0d\\x0d\　　13、預售許可證\x0d\\x0d\　　在房地產已經成為了壹個產業的城市，預售許可都要求在網上辦理，全程公示。　　　　預售許可最重要的條件是：高層建築結構完成3分之2，低層建築結構封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不壹樣：無論層數高低，全部封頂才能放貸。因此現在高層建築往往在完成3分之2的結構，取得預售許可證之後，開發商在推盤時都不積極。　　　　\x0d\　　在預售許可方面還有個值得壹說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據開發商提供的圖紙，事先算壹個面積。這個叫預測繪。在竣工之後，到實地測量，就是實測了。\x0d\　　14、關於預售中的土地解押\x0d\　　先從土地抵押說起。現在關於土地抵押的規則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之後才能抵押貸款。貸款額現在基本上都是根據施工許可證載建築規模來確定和發放的。\x0d\　　根據現在越來越嚴厲的銷售管理規則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道壹個事實就是：任何開發商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要麽還貸，要麽更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。\x0d\\x0d\　　還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那麽多實物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經拿去抵押融資了，還等到現在啊。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。現在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。\x0d\\x0d\　　此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這裏說明壹下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合並的地方也能用。\x0d\　　15、規劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓\x0d\\x0d\　　規劃驗收主要是驗收各項規劃指標是否超標。在封頂之後，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。質量驗收現在非常簡單了。竣工之後，施工單位、開發商、監理單位，合在壹起整個驗收報告出來就行了，然後交給質監站備案。這就完成了。\x0d\\x0d\　　質量驗收和各專業驗收都完成了，規劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案。這個備案就沒什麽好多說了。\x0d\\x0d\　　竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業主可以拒絕收樓。