2017山東省物業管理條例
第四章 物業的使用與業主自治管理
第壹節 壹般規定
第四十四條 業主或者物業使用人使用物業應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定，不得有下列行為：
(壹)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為;
(二)違章搭建建築物和構築物、私開門窗等違反規劃規定的行為;
(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業***用部位、***用設施設備等違反物業管理規定的行為;
(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為;
(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為;
(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為;
(七)占用消防通道等違反消防管理規定的行為;
(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物幹擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為;
(九)法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。
物業服務企業、業主委員會發現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，並報告有關部門。
第四十五條 業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時管理規約和物業管理的有關規定，保持物業的整潔、美觀。
業主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業頂層的業主和物業服務企業應當予以配合。
業主應當按照垃圾分類收集的有關規定傾倒垃圾。
第四十六條 業主出租房屋的，應當告知業主委員會和物業服務企業。
業主不得違反法律、法規和管理規約、臨時管理規約，將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房。業主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房的，應當向業主委員會或者社區居民委員會提出書面申請，並經有利害關系的業主同意後，方可依法向有關部門辦理相關手續。
第二節 住宅物業的裝飾裝修
第四十七條 業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續;按照規定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。
業主拒不辦理登記、批準手續的，物業服務企業有權按照管理規約或者臨時管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。
第四十八條 業主或者物業使用人應當與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。
住宅裝飾裝修服務協議應當包括下列內容：
(壹)裝飾裝修工程的實施內容和實施期限;
(二)允許施工的時間;
(三)廢棄物的清運與處置;
(四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求;
(五)禁止行為和註意事項;
(六)裝修保證金的收取和退還;
(七)違約責任;
(八)其他需要約定的事項。
第四十九條 業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業主。
物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主不得拒絕和阻礙。
第三節 車庫與車位的使用
第五十條 車庫應當優先滿足業主、物業使用人停車需要。業主、物業使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標準按照有關部門發布的指導價格確定。在滿足業主、物業使用人需要後，建設單位將車庫出租給物業管理區域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。
物業管理區域內規劃用於停放汽車的車庫應當優先投入使用;車庫尚未充分利用的，不得在物業管理區域內占用業主***有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。
第五十壹條 占用物業管理區域內業主***有的道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。車位場地使用費屬於全體業主***有。
第五十二條 鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區規劃條件允許，並經業主大會和城鄉規劃主管部門同意的情況下，建設、經營車庫和立體停車設施，滿足業主停車需求。
利用地下空間建設、經營車庫的，縣級以上政府應當在容積率的認定等方面給予優惠。
第五十三條 業主需要在物業管理區域內停放汽車的，應當事先與物業服務企業商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。
業主對汽車有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。
第四節 業主自治管理
第五十四條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(壹)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會成員，並享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
(八)對物業***用部位、***用設施設備使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督專項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第五十五條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(壹)遵守管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業***用部位、***用設施設備的使用、公***秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第五十六條 管理規約、臨時管理規約應當對物業的使用、管理、業主公***利益、業主的權利義務、物業服務費的收交方式、違反規定應當承擔的責任等事項作出規定。
管理規約、臨時管理規約對全體業主及物業使用人具有約束力。對拒不交納物業服務費的業主，由業主委員會督促其交納，並可以在物業管理區域內的顯著位置予以公示。
第五十七條 提倡業主委員會直接向業主收取物業服務費，並按照合同約定將物業服務費支付給物業服務企業;業主委員會直接向業主收取物業服務費的，物業服務企業應當予以協助。
業主對物業***有部分使用所產生收益的分配，由業主大會決定;未作決定的，主要用於補充專項維修資金，也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業服務費。
第五十八條 業主委員會應當定期在物業管理區域內的顯著位置書面公告專項維修資金的籌集使用及***有部分收益的賬目等情況;業主委員會直接向業主收取物業服務費或者采用酬金制收費方式的，還應當將物業服務費的收支情況予以公告。
第五章 物業服務企業
第壹節 物業服務企業
第五十九條 物業服務企業，是指依法設立、取得相應資質從事物業管理活動的企業法人。
物業服務企業應當在其資質等級許可的範圍內從事物業管理活動。
物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。
第六十條 物業服務企業應當具有相應的專業工程技術人員，具備為業主提供專項服務的能力。
從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第六十壹條 物業服務企業可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業管理區域內的全部物業管理壹並委托給其他單位或者個人。
第六十二條 物業主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理，定期對其服務質量進行考核，促進物業服務企業提高服務水平。
物業服務企業應當向物業主管部門定期報送信用檔案信息、統計報表等相關資料。
第六十三條 物業服務企業的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用和提供無償服務。
第二節 行業自律
第六十四條 物業服務企業應當在物業主管部門的指導下，建立行業自律組織，規範行業行為，促進誠信經營，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。
第六十五條 物業行業自律組織可以依照國家和省有關規定，制定物業服務規範和等級標準，建立和完善物業服務企業以及物業服務從業人員的自律制度，配合物業主管部門建立健全信用檔案。
第六章 物業服務
第壹節 物業服務內容與合同
第六十六條 物業服務內容主要包括下列事項：
(壹)物業***用部位及***用設施設備的使用、管理和維護;
(二)公***綠化的維護;
(三)公***區域環境衛生的維護;
(四)公***區域的秩序維護、安全防範等事項的協助管理服務;
(五)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;
(六)物業維修、更新、改造費用的賬務管理;
(七)物業服務檔案和物業檔案的保管;
(八)其他物業管理事項。
第六十七條 業主委員會經業主大會授權，與通過招投標或者協議方式選聘的物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同。
物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。
物業服務合同應當對物業服務企業在有關業主、物業使用人人身、財產安全防範方面的義務和責任作出約定。
物業服務合同簽訂後，業主有權進行查詢。
物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起十日內，向物業主管部門備案。
第六十八條 解除或者終止物業服務合同，應當依據合同履行必要的通知義務;合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。
物業服務合同解除或者終止後，物業服務企業應當與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理退出手續，並履行下列交接義務：
(壹)移交保管的物業檔案、物業服務檔案;
(二)提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料;
(三)移交物業服務用房;
(四)清算預收、代收的有關費用;
(五)法律、法規規定的其他事項。
物業服務企業未依據合同履行通知義務並辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。
第二節 物業服務收費
第六十九條 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。普通住宅類物業服務收費，實行政府指導價;其他物業的物業服務收費，實行市場調節價。
實行政府指導價的，價格主管部門應當會同物業主管部門，根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等，制定相應的基準價和浮動幅度，並每年向社會公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以另行約定。
第七十條 物業服務費可以采取包幹制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務的各項資金的收支建立臺賬，並接受業主委員會的核查。
第七十壹條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主另有約定的除外。
物業交付後長期空置的，其物業服務費收費標準應當在物業服務合同中約定。
第七十二條 物業服務企業違反規定及物業服務合同，擅自擴大收費範圍、提高收費標準、重復收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。
物業服務企業依約履行義務的，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄***有權利為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。
第七十三條 專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。
物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。
專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第七章 物業的維護
第壹節 建設單位的保修責任
第七十四條 建設單位應當建立健全物業售後維修服務體系，按照國家和省有關規定的保修期限、範圍，承擔物業的保修責任。
建設單位可以將物業保修的有關事宜委托物業服務企業承擔，並簽訂委托合同，向物業服務企業支付相應的報酬。
第七十五條 新建物業實行質量保修金制度。
建設單位應當在新建物業交付前，按照物業建築安裝總造價百分之三至百分之五的比例，壹次性向物業主管部門設立的賬戶交存物業質量保修金。
建設單位購買了工程質量責任保險的，所承保物業可不交存物業質量保修金。
通過住宅性能認定的物業，建設單位交存物業質量保修金的比例可以適當降低。
第七十六條 建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經物業主管部門核實後，維修費用在物業質量保修金中列支。
第七十七條 物業分部工程質量保修期限屆滿後，建設單位履行了法定保修責任的，物業主管部門應當與分部工程相對應的物業質量保修金本息余額及時退還建設單位。
第七十八條 物業主管部門應當對物業質量保修金的交存、使用、管理和退還實施統壹監督管理。具體辦法由省建設行政主管部門制定。
第二節 專有部分的維護
第七十九條 物業保修期屆滿後，業主專有部分的養護、維修，由業主負責。
業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公***利益及其他影響物業正常使用情形時，業主或者物業使用人應當及時養護、維修，相鄰物業業主應當提供便利。
第八十條 業主長期空置物業時，應當告知物業服務企業，並與物業服務企業就專有部分的養護、維修、管理等事項進行協商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發生。
第三節 ***用部位及***用設施設備的維護
第八十壹條 物業保修期屆滿後，物業管理區域內***用部位及***用設施設備的維護和管理責任，由業主***同承擔;業主可以將其委托給物業服務企業承擔。
***用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;***用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和***用設施設備使用的房屋等。
電梯、區域鍋爐等屬於業主***有的特種設備，由物業服務企業或者業主根據物業服務合同約定，按照特種設備管理法律、法規的有關規定，委托專業服務單位負責維護、保養。
第八十二條 住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主，應當在入住前將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關規定執行。
其他非住宅物業參照住宅物業交納專項維修資金。
第四節 專業經營設施設備的維護
第八十三條 住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位，應當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。
專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時，業主應當予以配合。
第八十四條 專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務企業承擔，物業服務企業可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。
專業經營設施設備的維護、保養等費用，不得從專項維修資金中列支。
第八章 社區物業管理與舊住宅區物業管理
第壹節 社區物業管理
第八十五條 街道辦事處、鄉(鎮)政府的社區管理機構，具體指導、協調物業管理的有關工作。
第八十六條 物業管理、城管執法、公安、城鄉規劃、環境保護等部門應當建立違法行為投訴登記制度，並在物業管理區域公布聯系人姓名和聯系方式，對違法行為及時作出處理。
第八十七條 實行物業管理聯席會議制度。
物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉(鎮)政府負責召集，由社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和城管執法、物業管理等部門參加。
聯席會議主要協調下列事項：
(壹)業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況;
(二)物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題;
(三)物業管理區域內發生的突發事件;
(四)物業管理與社區管理的銜接和配合;
(五)需要協調的其他物業管理事項。
第八十八條 業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，應當自行協商解決;協商不成的，可以向社區居民委員會或者聯席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。
第八十九條 有關部門、單位在物業管理區域內開展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務活動以及突發事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業主、業主委員會、物業服務企業和專業經營單位應當給予協助、配合。
第二節 舊住宅區物業管理
第九十條 設區的市、縣(市、區)政府對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環境質量較差的舊住宅區，應當采取措施進行改造整治，並將改造整治規劃和年度計劃向社會公布。
舊住宅區的範圍，由設區的市、縣(市、區)政府劃定。
舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務、文化體育、安全防範、物業服務用房等配套建築及設施設備改造建設資金，由政府承擔;開發項目設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，其建設支出由相關專業經營單位承擔;業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。設區的市、縣(市、區)政府對投資責任另有規定的，從其規定。
第九十壹條 舊住宅區改造整治中，經有利害關系的業主同意，在規劃許可的情況下，可以按照有關規定建設物業服務用房和壹定比例的經營性用房。經營性用房可用於出租經營，經營收益作為舊住宅區維護管理費用的補充資金，由業主大會監督使用。
改造整治前由相關部門、單位承擔的環衛綠化、市政設施養護等費用，改造整治後仍由其給予補助。
第九十二條 舊住宅區改造整治完成後，街道辦事處、鄉(鎮)政府應當組織業主成立業主大會，由業主大會決定選聘物業服務企業或者其他管理人管理物業。業主大會成立前的物業管理，由社區居民委員會組織實施。
第九十三條 未建立專項維修資金制度的舊住宅區，業主應當按照國家和省有關規定交納專項維修資金;物業服務企業可以根據物業服務合同約定，代業主歸集專項維修資金。有車位場地使用費等***有部分收益的，主要用於補充專項維修資金。
第九章 法律責任
第九十四條 違反本條例規定的行為，法律、法規已作出處罰規定的，按照其規定執行;法律、法規未作出處罰規定的，按照本條例的規定執行。
第九十五條 違反本條例規定，有下列行為之壹的，由物業主管部門予以處罰：
(壹)物業服務企業未按照規定報送信用檔案信息、統計報表等相關資料的，責令限期改正;逾期未改正的，處以三千元以上壹萬元以下的罰款;
(二)物業服務企業擅自撤離物業管理區域、停止物業服務或者未辦理退出手續、履行相應義務的，處以五萬元以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷其資質證書;
(三)建設單位未依法交存物業質量保修金的，責令限期改正;逾期未改正的，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。
第九十六條 違反本條例規定，專業經營單位無正當理由拒絕、拖延投資建設或者接收專業經營設施設備的，由設區的市、縣(市、區)政府責令限期改正。影響房屋交付使用、業主正常生活或者造成人身、財產損害的，專業經營單位應當承擔相應的賠償責任。
第九十七條 業主或者物業使用人違反本條例第四十四條、第四十五條規定的，由物業主管部門或者其他有關部門給予警告，責令限期改正;逾期未改正的，處以兩千元以上壹萬元以下的罰款。給其他業主造成損失的，應當依法承擔民事責任。
第九十八條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
第九十九條 物業主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)政府和其他有關部門的工作人員在物業管理工作中，有下列行為之壹的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(壹)在進行建設工程規劃審批和設計審查時，未就住宅小區配套建築及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設標準征求房地產開發、物業管理等部門和專業經營單位意見的;
(二)未按照本條例規定對住宅小區綜合驗收、交接進行監管的;
(三)未按照本條例規定籌備、組織召開業主大會會議的;
(四)挪用物業質量保修金和專項維修資金的;
(五)未按照本條例規定召集或者參加物業管理聯席會議的;
(六)發現違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的;
(七)其他玩忽職守、循私舞弊的行為。
第十章 附 則
第壹百條 業主自行管理物業的，參照本條例的有關規定執行。
第壹百零壹條 本條例自2009年5月1日起施行。
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