下半年，成都即將進入交付高峰期。購房者在購買商品房的過程中應該如何依法維權？本期解密維權由北京市安博(成都)律師事務所陳軍、魏海軍、茍淩、黃磊、孫婷律師解答。
搜狐焦點網:開發商要制定什麽標準才能交房？對此，法律是否有明確規定？
北京安博(成都)律師事務所陳軍律師認為:
根據《建築法》第61條第二款規定，建築工程竣工驗收合格後，方可交付使用。未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。同時，《商品房銷售管理辦法》第七條第四項規定:“商品房應當符合下列條件: (四)已通過竣工驗收”，第八條規定“房地產開發企業應當在商品房銷售前，將符合商品房限售條件的房地產項目說明書及相關證明文件報送房地產開發主管部門備案。”可見，該商品房已通過竣工驗收，並取得房管部門核準的現售登記，開發商開發的商品房具備向購房者交付的法定基本條件。
當然，開發商與購房者約定的交付標準高於上述國家規定的交付標準的，應當按照雙方約定執行。比如雙方約定交付壹套可以拎包入住的精裝房，開發商要如期將裝修好的商品房交付給購房者。
搜狐焦點網:開發商交付的商品房雖然符合合同約定的交付標準，但交付的商品房存在裝修、設備標準不符合約定等瑕疵。這個時候，購房者是否有權拒絕收房？這時候購房者應該如何維權？
北京安博(成都)律師事務所魏海軍律師認為:
《合同法》第61條規定:“當事人應當按照約定全面履行義務。”開發商將不符合合同約定的裝飾、設備標準交付給購房人的，屬於未按合同約定全面履行商品房交付義務。但該商品房附屬的裝飾、設備已通過竣工驗收，且該商品房的法定交付條件未受到根本影響(如電梯品牌與約定不符)的，開發商交付的該商品房也應視為符合法定條件。購房者不能僅僅因為商品房附帶的裝修、設備不符合約定而拒絕收房。購房者可以在房屋收房後，依據合同和法律規定，要求開發商承擔更換、維修、賠償損失等民事責任。
搜狐焦點網:開發商交付的小區品質、綠化等配套設施與宣傳不符。購房者該如何維權？
北京安博(成都)律師事務所茍淩律師認為:
首先，如果購房者與開發商簽訂的《商品房買賣合同》對此問題有約定，購房者可以依據合同進行維權，追究開發商的違約責任；
其次，購房者可以根據《解釋》第三條的規定，將商品房的銷售廣告和宣傳資料作為要約邀請。但出賣人就商品房開發計劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和承諾是具體的，對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。即使商品房買賣合同中沒有說明和承諾，也應視為合同內容。當事人違反的，應當承擔違約責任。“發包人應當追究違約責任的規定。
最後，購房者還可以收集開發商在樓盤宣傳中使用的各類廣告資料，向當地工商行政管理部門投訴開發商的虛假宣傳，要求工商行政管理部門對開發商的虛假宣傳進行行政處罰。
搜狐焦點網友:開發商擅自更改計劃。購房者應該如何維權？
北京安博(成都)律師事務所黃磊律師認為:
根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十八條、第五十條和《中華人民共和國行政許可法》第三十六條、第四十條、第四十七條規定，開發商如要變更規劃，應向規劃部門提出申請，由規劃部門組織聽證會，征求購房者意見，再決定是否作出變更規劃的行政許可。
如果開發商未經規劃部門同意變更規劃，購房者可以向規劃部門舉報，要求規劃部門進行處罰；規劃主管部門未按照法定程序組織聽證征求購房人意見，而是作出變更規劃許可的，購房人可以提起行政訴訟，要求規劃主管部門撤銷變更規劃的具體行政行為。
最後，購房者還可以根據與開發商簽訂的商品房買賣合同，追究開發商的違約責任。
搜狐焦點網友:買房是大多數人壹生中最大的投資。購房者買房需要註意哪些問題？
北京安博(成都)律師事務所孫婷律師認為，購房風險始終存在，但如果做到以下幾點，或許可以最大程度地防範風險，維護購房者的合法權益:
壹是全面調查了解開發商的背景、實力和開發的物業；
二是通過司法網站查詢開發商參與訴訟和執行案件情況；
第三，保留開發商發放的書面宣傳資料，有條件的話最好用錄像的方式固定下來；
第四，核實開發商銷售的樓盤是否取得了合法的建設和銷售許可；
五是盡可能將開發商的口頭承諾等購房者非常關心的問題納入《商品房買賣合同》；
(以上回答發布於2016-11-24。目前的購房政策請參考實際情況。)
更多房產資訊、政策解讀、專家解讀，點擊查看。