學區房博弈或許迎來了最具重量的壹根稻草。
8月25日，北京市教育“雙減”工作新聞發布會上，北京市委教育工委副書記、市教委新聞發言人李奕介紹，新學期，北京市將大面積、大比例推進幹部教師交流輪崗，東城區、密雲區為第壹批兩個試點區，2021年年底之前，再啟動六個區的幹部教師交流輪崗試點。
東城區教委主任明確，力爭用三年時間，實現東城區義務教育階段學校幹部教師100%交流輪崗。
教師是學校最主要也是最重要的資源，教師100%輪崗如果能切實落實，將實現義務教育資源的根本性均衡，“名校”壹旦消失，“學區房”壹詞也將被掃進歷史的垃圾堆。
“這次教師輪崗如果真的能做到全員化、制度化，將是巨大的改革，意味著以後就沒有名校了，不只是學生派位，老師也派位了，‘牛校’都會成為歷史，學區房隨之煙消雲散。”
“千萬不要低估政策的執行力度，很多價格太高的學區房的確危險了，但只要鎖區存在，更大的可能性是削峰填谷”；
“如果實施徹底，以後都沒有‘名校’概念了，最多只是片區均衡，對學區房價格是根本的打擊”；
“釜底抽薪，期待北京沒有學區概念，也不用折騰換房焦慮上學了，十多年前的幸福指數要回來了”；
上述觀點分別為教育界專家、房地產分析師、房產經紀人、北京家長給到21世紀經濟報道記者的分析，涉及學區房的幾個主要角色形成了認知閉環，市場演進也在這樣的預期下進行著。
以受影響最大的頂級學區為例，西城德勝、月壇片區的多位房產經紀人告訴記者，北京西城7月初執行多校劃片政策後，市場驟降，教師輪崗政策則讓已經降過壹輪的房價又受到了新的沖擊。
“原本降價100萬左右的幅度吸引了部分買家，有幾個客戶本打算這周末去和賣家談合同，教師輪崗政策壹出來，能買的也都不買了，都想等壹等。”
雖然教師輪崗制度推進仍有諸多現實阻力，但聚焦到“學區房”話題下，狂熱的價格炒作進壹步崩塌，推升學區房價格的兩大主因在逐步瓦解，“買了就有好學上，轉手壹賣就增值”都不再是顛撲不破的真理。
從“信心可買千金”，到“千金難買信心”，如果“學區房”失去“學區”，炒房預期預計也將自然而然潰散。
新政凜冽
教師輪崗制是推進義務教育均衡發展的重要措施，但並非新概念，本次北京試點會如何發揮影響，對學區房為什麽有釜底抽薪的作用，21世紀經濟報道記者就此采訪了相關專家。
回溯可以發現，教師輪崗早在2010年發布的《國家中長期教育改革和發展規劃綱要(2010-2020年)》就提出，要建立健全義務教育均衡發展保障機制，實行縣(區)域內教師、校長交流制度。2014年，由教育部等部門發布的《關於推進縣(區)域內義務教育學校校長教師交流輪崗的意見》更明確要求，力爭用3至5年時間實現縣(區)域內校長教師交流輪崗的制度化、常態化，城鎮學校、優質學校每學年教師交流輪崗的比例不低於符合交流條件教師總數的10%，其中骨幹教師交流輪崗應不低於交流總數的20%。
21世紀教育研究院院長熊丙奇告訴記者，從全世界範圍看，實行學區制管理與教師交流輪換，是推進義務教育均衡的重要措施，但現實情況是，已經實現縣(區)域內校長教師交流輪崗制度化、常態化的地方並不多。
“眾所周知，義務教育學校不均衡，主要是師資不均衡。教師100%輪崗意味著重構基礎教育生態，從根本上公平化，名校、強校都不復存在。”
熊丙奇指出，北京此次提出將大面積、大比例推進校長教師交流輪崗，既是落實國家之前已經發布的意見，又是在這壹基礎上，邁出更大的步伐。如果能切實落實，將實現義務教育資源的均等化配置，縮小學區內、區域內以至全市範圍內的學校辦學質量差距，消除學區房、學位房熱。
李奕在發布會上也表示，推進過程當中，家長對教育供給側結構的改革認識，肯定會影響到對學校的選擇，對學區房的認定等，肯定是帶有化解作用的。
“如果教師真的能實行全面輪崗制度，學區房肯定是要涼壹點了。”中原地產首席分析師張大偉告訴記者，教師輪崗制度徹底落實的難度的確很大，但千萬不要低估政策的執行力度，很多價格太高的學區房危險了，特別是西城和海澱。
另壹方面，張大偉也補充表示，在跨區執行教師輪崗之前，該政策影響的是區域內均衡性，同壹個學區內的教育資源將可能越來越接近，過去頂尖的學區房比如德勝片區這些高價將受到影響。但只要鎖區存在，更大的可能性是削峰填谷。
北京西城德勝片區的壹名房產經紀人告訴21世紀經濟報道記者：“如果真的落實了，以後都沒有‘名校’概念了”，當下來看，打壓房價的程度得看政策實際執行情況，但有壹點是確定的，“我們頂級的學區房價格肯定是不會漲了”。
西城月壇片區的另壹位房產經紀人則表示，未來學區房價格下探的可能性很大， “買家都在等，都不著急出手，時間長了，就會有業主先繃不住，價格壹直降到買家心理價位，願意來接盤，市場才會有成交，這是個循環。”市場會重復7月份的狀態。
價格和信心雙降
驟降的不只是價格，更有原本就動搖了的信心。
心理預期將如何影響學區房價格，在7月已經上演了壹次。
21世紀經濟報道記者長期走訪北京西城頂級學區房市場發現，西城多校劃片政策實施以來，價格驟降，已經有壹批違約客戶，寧願損失30萬定金也不買了；除了違約之外，還有壹批業主因為已經定了要置換的下壹套房，選擇主動降價，找平差價；目前在售房源，降價情況也比較明顯，總降幅100萬-150萬之間的房子並不少見。
育翔小學多年來都被稱為“老牌牛小”，如果說西城區是北京的教育高地，位於德勝片區的育翔小學則當之無愧地是這頂王冠上最閃亮的明珠。
其中壹個大降價案例就位於育翔小學對應的住宅區，小區裏都是建成於1982年的老公房，樓道老舊，房屋低矮。該房建築面積只有58平方米，東西向，裝修是最早壹批，已經無法跟上居住需求。就在今年6月份，該房報價990萬元，單價高達17萬元每平米，當天就有人出價920萬元，業主拒絕了，因為隔壁樓道同戶型剛以940萬元成交。
多校劃片之後，現實給了業主重重壹擊，報價壹降再降也沒能成交。當前，該房報價已經調整到了860萬元，據悉，業主的心理底價則降到了820萬元。不到兩個月時間，房價降了120萬元，正是學區房解綁學區的真實寫照。
另壹則具有代表性的違約案例對應的是五路通小學，這是德勝片區內另壹所知名“牛小”。該房樓齡更早，建於1979年，建築面積58平米，6月份以940萬元成交，成交單價超16萬元每平米。原本以為德勝片區沒有“渣小”，房子可以保底。
但7月多校劃片之後，看到大批2020年7月31日後買房的人，孩子都被調劑出德勝片區，學校也不是名校，買家寧願損失50萬元定金，堅決解約。買家原話說的是“我孩子明年就上學，進名校沒有希望，房子買過來還貶值，早脫手早解脫”。這套房子最終在8月，以840萬元的價格二次成交，價格降了100萬元。
學區房買賣本身就是典型的供需關系大作戰，買家觀望也會引發新壹輪心理博弈和房價波動。
拉平教育資源的過程，也是學區房價值回歸的過程。教師輪崗從全區徹底執行到跨區執行，需要的是決心和時間；學區房價值回歸，需要的也是心理預期的瓦解和時間。(作者：孔海麗 編輯：張偉賢)