認房認貸、認房不認貸、認貸不認房這三種組合是在不同的時期，國家政策對房與貸的關系進行不同的調整，通過認房與認貸的三種組合，來調整房屋擁有數量與貸款的關系，維護房地產市場的平衡發展。具體解釋如下：
認房又認貸：認房是指在界定二套房時，如果借款人在當地房屋登記系統中，已經有了登記信息，再買房時，該房將被界定為二套房或以上。認貸是指在界定二套房時，如果買家在銀行征信系統裏已經登記有貸款買房的信息，那麽再次申請貸款買房時，將界定該房為二套房或以上。
認房不認貸：不管購房者有沒有貸款記錄，只要購房者證明其名下無房，其就可以按照首套房認定;如果購房者名下已經有壹套房，則無論是否貸款，貸款有無還清，再買房，都按照二套房來認定。
認貸不認房：不再以家庭擁有的房屋數量來認定，二套房購買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房認定。
認房認貸和認房不認貸的好處
1、認房認貸
房子是用來住的，房貸利率的定價相對還是比較低，尤其是公積金貸款，非常低息，所以認房又認貸。有防止炒房的作用，比如貸款買房之後賣房、賣房後又貸款買房，過度操作，就會導致房價虛高，所以單單查詢房產套數沒有用，還需要認定貸款次數。
防止違規使用貸款，比如結婚後離婚，壹個人貸款2套房，復婚後，壹個家庭就貸款了4套房，故意違規貸款，這都是不允許的。
2、認房不認貸
對於改善型的購房者有好處，因為只要賣了名下的房產，就可以按照首套房的標準買房貸款了。尤其是對於已經有過兩次貸款購房記錄的購房家庭來說，如果僅僅按照“認貸”的規定，等於失去了換房的資格，現在便可以將手中的住房“盤活”。同時，購房人為了改善住房條件也會將現有住房出手，增加市場流通。