作者簡介： 林華，特許金融分析師、美國註冊會計師、註冊風險管理師。現任中國資產證券化研究院院長，國家發改委、財政部PPP定向邀請入庫專家，中國證券投資基金業協會資產證券化業務專業委員會專家顧問。著有《金融新格局：資產證券化的突破與創新》、《中國資產證券化操作手冊》、《PPP與資產證券化》等書。
2020年4月24日，中國證監會、國家發展改革委聯合印發《關於推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（證監發〔2020〕40號），4月30日，證監會就《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿）公開征求意見。
基於以上兩個規定，結合本書，為妳分享三個關鍵問題： 壹、什麽是ReiTs；二、我國為什麽引入基礎設施 REITs；三、基礎設施REITs的分類 。從而幫妳快速搞定國家推行基礎設施REITs的目的和意義。
壹、 什麽是R EI Ts
REITs（Real Estate Investment Trusts）：Real中文意思是“真實的”；Estate中文意思是“房地產”、“不動產權”；Investment中文意思是“投資”；Trusts中文意思是“信托”。
REITs就是 房地產投資信托基金 ： 是指以發行受益憑證的方式公開匯集特定多數投資者的資金，交由專門投資機構進行投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者壹種金融投資產品。
什麽是基礎設施REITs？
在介紹這個概念之前，有必要引入 “資產證券化業務” 這個概念。
資產證券化業務指以基礎資產所產生的現金流為償付支持，通過結構化等方式進行信用增級，在此基礎上發行資產支持證券業務的活動。
什麽是基礎資產？
基礎資產指符合法律法規規定，權屬明確，可以產生獨立、可預測的現金流，且可特定化的財產權利或財產。基礎資產可以是單項財產權利或財產，也可以是多項財產權利或財產構成的資產組合。
基礎資產包括什麽？
包括企業應收款、租賃債權、信貸資產、信托受益僅等財產權利。 基礎設施 、商業物業等不動產或不動產收益權，以及中國證監會認可的其他財產或財產權利。
以上定義引自《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》（證監會公告〔2014〕49號）。
所謂的 基礎設施REITs ： 指依據證監會公告[2014]49號文發行的基礎設施資產支持專項計劃。 基礎設施包括倉儲物流、收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，產業園區等其他基礎設施， 不含住宅和商業地產 。
此定義引自《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿）。
二、我國為什麽引入基礎設施 REITs？
公墓REITs，即不動產投資信托基金，自20世紀60年代在美國推出以來，已有40多個國家（地區）發行了該類產品，其投資領域由最初的房地產拓寬到酒店倉儲、工業地產、基礎設施等，已成為專門投資不動產的成熟金融產品。
目前，我國境內尚沒有真正意義上的公墓REITs。 為有效盤活基礎設施存量資產，增強資本市場服務實體經濟質效，豐富資本市場投融資工具，引入了基礎設施REITs。
美國的基礎設施REITs是如何發展起來的？
1929年大蕭條導致美國及全球經濟大幅下滑，為重振經濟，1933年，羅斯福總統簽署了《全國工業復興法案》，其重要內容之壹就是政府在公***工程方面的投資。20世紀50年代，艾森豪威爾總統在基礎設施領域引入私人資本，不僅使公***總投資在GDP中的占比達到歷史高位7&，而聯邦政府債務卻不斷下降。
2008年金融危機之後，奧巴馬總統頒布了《2009年美國復蘇與再投資法案》，提出通過投資基礎設施以刺激經濟增長。
特朗普總統提出的“長期基建投資計劃”也是如此。
截止2016年11月，美國不動產投資協會的權益類REITs綜合指數中有167只公募REITs，包括5只基礎設施REITs，總市值764億美元，占全部公募REITs總市值的8.35%。
個人投資者投資REITs需要註意什麽？（參照“思投社”的新聞解讀）
這種基金與我們平常所理解的公募基金投資方向是不壹樣的。
比如妳平常買了壹個公募基金，投資方向可能是：股票/債券/貨幣基金，投資的範圍比較窄。
當妳投資了基礎設施REITs，本質上是，妳不用直接投資基礎設施，只要買了REITs就相當於拿到了基礎設施裏面的某壹個項目千分之壹、萬分之壹的份額，用這種份額的方式投資到了基礎設施。
妳想進入基礎設施投資領域，必須得有相當雄厚的資金實力，這個ReiTs工具相當於降低了基礎設施的投資門檻。
但妳必須清楚的是，基礎設施REITs，是除去商業地產和住宅之後的不動產。
本質上，基礎設施REITs，就是降低了這個領域的投資門檻，從而引導更多的資金進這個這個領域，體現了壹個政策導向。例如：物流行業/收費公路/水電暖氣等。
如果妳購買REITs，類似於妳持有了萬分之壹或千分之壹的，某壹個物流項目的權益，某壹個收費公司的權益，某壹個水電氣熱的權益。
權益具體是什麽？
收費公路的過路費，作為分紅，倉儲物流的現金流作為分紅。
具體收益率有多少？
5%左右，不可能達到兩位數。
投資風險怎麽樣？
主要是回撤的風險。比如極端的香港ReiTs遭遇了三連殺：壹殺是市場本身的動蕩，就是旅遊行業對當地不動產房租收益的破壞是非常大的。二殺是疫情的整個傳染。三殺是全球壹起下跌，陷入蕭條和衰退期。
三、基礎設施REITs的類型
根據資產組成和投資收益的來源，基礎設施REITs可分為權益型、抵押型、混合型。 實踐中不同形態的REITs發揮的作用不壹樣。類比商業物業類REITs，基礎設施REITs可以有多樣化的基礎資產和投資形式。
基礎設施REITs由於涉及基礎資產轉讓而較少采用類似商業物業的抵押貸款模式，成熟的進入穩定運營期的基礎設施資產，比較適合發展權益型REITs。
但在建設期，基礎設施REITs由於難以形成租賃物，且幾乎沒有項目收益，則更適合采用抵押型REITs的形式發放開發貸款，獲取利益收益。
談基礎設施REITs，就不能不談PPP。
什麽是PPP模式？
就是Public-Private Partnership，即政府和社會資本合作，是公***基礎設施中的壹種項目運作模式。
基礎設施REITs與PPP互相促進和補充。
壹方面，PPP模式為基礎設施REITs提供大量的優質基礎資產；另壹方面，基礎設施REITs又給PPP項目的前期投資者提供了壹條可行的退出通道。
由於資本的收益和退出機制是社會資本是否介入PPP項目的重要考量，基礎設施REITs的推出，結合稅收優惠政策，將會顯著改變當前PPP項目中社會資本的投入問題。
根據組織形式和交易結構的特點，基礎設施REITs又可分為公司型、契約型和合夥型REITs三大類。
公司型REITs 是指，具有***同投資理念的投資者依法組成投資於特定對象的，以營利為目的的股份制投資公司。該公司通過發行股票的方式募集資金，是具有獨立法人資格的經濟實體，與股份有限公司類似。
契約型REITs 是指，投資者與投資公司或REITs管理人簽訂信托契約，後者又與REITs托管人訂立信托契約，通過發行受益憑證而組建的投資信托基金。
REITs管理人是REITs的發起人，通過發行受益憑證將資金籌集起來組成信托資產，並根據信托契約進行投資；REITs托管人根據信托契約保管信托資產，具體辦理證券、現金管理以及有關的代理業務，壹般由銀行擔任。
在澳大利亞、加拿大、馬來西亞、新加坡、中國香港、臺灣等國家和地區，REITs的典型結構是契約型。
合夥型REITs 是指，由有限合夥人（LP）和普通合夥人（GP）組成，有限合夥人（LP）向REITs投資，分享REITs的收益，但不參與REITs的事務管理，並且僅以其投資額對REITs承擔有限責任。普通合夥人（GP）管理REITs事務，並對REITs承擔無限連帶責任。
下圖是公司型、契約型、合夥型REITs的主要區別。
根據資金募集和流通的特點，基礎設施REITs可分為公募和私募兩大類。
公募REITs 是指，以公開發行方式向社會公眾投資者募集信托資金的REITs，其投資人數壹般不受限制，每個投資者的最低投資額壹般也沒有限定。公募REITs是國際資本市場不動產金融投資產品的主流形式，與股票壹樣具有高流動性。
私募REITs 是指，以非公開方式向特定投資者募集資金的REITs。REITs發起人通過電話、信函、面談等方式，直接向壹些機構投資者或資金充裕人士推銷REITs單位並募集REITs資金。
私募REITs對投資者的風險承受能力要求較高，監管相對寬松。在美國，其市場占比不到5%。中國，2013年已經開始出現“專項計劃+PreREITs”的特殊產品形態，是壹種債務融資工具，目前發展比較迅速。
?下圖是公募和私募REITs的主要區別。
今天為妳分享三個關鍵問題： 壹、什麽是ReiTs；二、我國為什麽引入基礎設施 REITs；三、基礎設施REITs的分類。 希望妳快能速搞定國家推行基礎設施REITs的目的和意義。