“以房養老”作為壹種新型的金融服務產品，本可以將老人的房子變成真正的“養老金”，但目前市場上很多打著“以房養老”旗號的產品真假難辨，最終讓老人“既沒錢又沒房”。
近日，北京市海澱公安分局微博發布消息稱，針對投資者舉報北京眾安民生資產管理有限公司、眾安民生養老服務有限公司從事非法集資活動，北京市公安局海澱分局已對相關公司立案偵查，並於4月3日刑事拘留88名犯罪嫌疑人。
據了解，在該案中，相關公司打著“以房養老”的旗號，以高息引誘多名老年人陷入騙局，甚至有受害人面臨房屋被拍賣的風險。
真正的“以房養老”業務是保險業支持養老服務業發展的重要舉措，是保險業服務社會養老保險體系建設的創新方式。
然而，由於傳統觀念、法律環境等原因，保險業在推進“以房養老”方面進展緩慢。同時，騙術花樣翻新，以“以房養老”為名混淆概念，侵害消費者權益。業內專家建議，真正的住房反向抵押養老保險必須滿足“獲得銀監會批準”和“機構持有金融牌照”兩個基本條件。
真正的“以房養老”是什麽樣子的？
其實“以房養老”的定義很寬泛，但“以房養老”不等於“住房反向抵押養老保險”。
老年人反向抵押養老保險是壹種創新的商業養老保險業務，即擁有完全產權的老年人將房屋抵押給保險公司，繼續享有房屋居住權，並按約定條件領取養老金，直至身故；老人去世後，保險公司有權對抵押的房屋進行處置，處置所得將首先用於支付養老保險的相關費用。
幸福人壽保險股份有限公司(以下簡稱“幸福人壽”)住房反向抵押養老保險負責人對第壹財經記者表示，正規的住房反向抵押養老保險業務充分保障了老年人的權益。老年人始終享有房屋的占有權、使用權、租賃權和贖回權，而保險公司只有抵押權。
“辦理了這個業務後，因為抵押的存在，老人就是賣不掉房子。同時，老人去世後，保險公司只能在繼承人的配合下處置財產。這和‘以房養老’騙局明顯不同。”該負責人表示。
國務院發展研究中心金融研究所保險研究室副主任朱表示，保險公司推出的“以房養老”業務主要有三個特點。
壹是與終身年金相結合，承擔長壽風險，按合同約定按月向老人支付養老年金，直至身故；
二是可以滿足“居家養老”的需求。老人不需要搬出去，可以繼續住在自己的房子裏，直到去世。與“以房養老”方式相比，對老年人的居住環境和生活方式影響不大；
第三，老年人死亡後，其不動產處置收入在償還養老保險相關費用後，剩余部分仍歸法定繼承人所有；財產處置收入不足以支付的，保險公司承擔相應風險，不向老人家屬追償。
什麽樣的人可以參加？
當然，“住房反向抵押養老保險”並不是養老的全部，只是為部分老年人提供了壹種新的方式，是對現有養老模式的補充。需要註意的是，並不是所有的老年人都能參加，只能滿足特定群體的部分養老需求。
據記者了解，“住房反向抵押養老保險”的適用人群需要滿足以下條件:壹是年齡在60~85周歲；二是要有房子的完全產權。
業內專家認為，該業務主要是為有房產但缺乏養老資金的老年人提供壹種增加養老收入的新手段，使老年人的主要存量資產房產在不轉讓使用權的情況下轉化為養老資金，豐富老年人的養老選擇，增加老年人的養老資金來源，提高老年人的生活質量。
按照幸福人壽的業務流程，壹是因為辦理過程中會涉及到很多法律問題，雙方(老人和保險公司)會和指定的律師進行法律盡職調查；其次，抵押房屋價值由壹級資質的評估公司確定，評估機構由老人在備選庫中選擇；第三，簽訂合同後，老人將房產抵押，保險公司只有抵押權，所有權和使用權仍屬於老人；最後，所有的協議文本和內外鏈接都需要公證，以保證業務流程的規範性，維護雙方的合法權益。
為什麽騙子的推進速度比正規軍快？
事實上，“以房養老”模式已經以試點的形式推廣了近5年，但市場反應異常冷淡，保險公司的態度也不積極。截至目前，只有幸福人壽在“以房養老”業務上取得了實質性進展。
從推廣情況來看，參與的家庭以無子女家庭為主。這與人們的觀念和對產品的接受程度、中國的法律環境和文化傳統密切相關。
截至2065438+2009年3月底，幸福人壽反向抵押養老保險業務已覆蓋北京、上海、廣州、武漢、南京、蘇州、大連、杭州等8個城市133戶(194單)。平均投保年齡71歲，無子女家庭占近壹半。喪偶、空巢、低收入老年人投保意願更強。
朱認為，影響業務發展的因素主要來自五個方面:觀念、法律及配套政策、風險管控、對公司能力要求高、相當壹部分老年人房產無法上市交易。
第壹財經記者在采訪中了解到，壹些法律法規還存在空白或不足；業務環節涉及房地產管理、金融、稅務、司法等領域，都對保險公司開展這項業務提出了挑戰。
“房屋評估、盡職調查、抵押登記、業務公證涉及多個部門和外部機構，不同地區的流程和操作要求不盡壹致。”朱認為，這裏面涉及的環節很多，需要保險公司的能力。
“住房反向抵押貸款”是壹個新生事物，很多地方政府部門都是第壹次接觸。無論是政策法規、業務流程、制度機制，都需要重新梳理和建立。
幸福人壽告訴第壹財經記者，從簽訂投保意向書、房屋評估、法律調整、房屋抵押、老人公證，到最後完成各種手續領取養老金，壹般需要2-3個月，最長的長達9個月。雙方就房屋的評估價值和每月可以領取的養老金數額達成壹致後，到房屋所屬的各個區局辦理房產抵押登記，這是整個業務中最容易的環節。
創業前期的第壹個重要步驟就是確認“房屋性質”。中國房改後，房改變成了繳納土地出讓金後可以自由上市交易的商品房。而部分中央交房(中央在京購買的公房)由於保密等原因只能在系統內流通。
另壹個在前期至關重要的重要因素是產權的性質。按照規定，只有老人擁有100%完全產權的房屋才可以抵押。此外，結婚證的更換、房產證的追加也是這個環節的常見問題。
再者，傳統的銀行按揭貸款都是遠期抵押，會約定壹個具體的抵押期限和金額。但反向抵押貸款是終身的，抵押期限和金額與被保險人的生活息息相關。無法提前約定抵押期限和金額。政府相關部門的辦理流程和管理規定需要重新匹配和完善，否則無法支撐相關業務辦理。
國外發展怎麽樣？
“以房養老”的概念起源於荷蘭，真正意義上的“以房養老”概念是上世紀80年代在美國提出的，隨後是英國、新加坡、日本等發達國家？？“以房養老”探索不過，在國外，“以房養老”也屬於小眾市場。
第壹財經記者了解到，在美國，住房反向抵押養老保險的主要參與機構是銀行，保險公司主要提供保障。貸款申請人必須62歲以上，反向抵押的房屋為老年人所有，用於日常生活。美國聯邦住房管理局可以為90%以上的老年人提供抵押貸款。
在保障方面，在辦理貸款前，會充分保障老人的知情權。根據規定，老年人在申請貸款前需要聘請專業顧問並接受相關知識培訓，而提供此類貸款的金融機構已經獲得了聯邦住房管理局的批準。同時，為了免除老年人的後顧之憂，如果老年人在貸款期間違約，將由美國聯邦住房管理局下屬的* * *抵押貸款基金負責支付。
此外，貸款的選擇也是多樣的。借貸方式包括按月、定期、壹次性支付。在房產處置上，可以將房屋交給金融機構，也可以由繼承人在1年內還清貸款本息後贖回房屋。
從發展情況來看，美國的“以房養老”業務在2008年和2009年達到頂峰，約有1，654，38+0，000老年人參與。但該業務的市場份額僅占傳統抵押貸款市場的1%，即只有1%的美國人使用反向貸款“養老”。
中國的發展可持續嗎？
在人口老齡化催生壹系列養老問題的情況下，許多發達國家逐漸將目光轉向固化在房地產中的資產財富，紛紛展開“以房養老”的探索。
為應對日益嚴峻的老齡化問題，近年來，中國銀保監會積極參與多層次養老保障體系建設。原保監會發布《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》和《關於延長老年人住房反向抵押養老保險試點期限和擴大試點範圍的通知》，希望通過試點鼓勵保險業積極參與養老服務業發展，探索完善我國養老保障體系。
朱預測，六大因素的存在，仍為“以房養老”事業在中國的發展留下了壹定的空間。
壹是中國人口結構老齡化日益突出。二是家庭結構正在發生顯著變化，家庭規模在縮小，“4-2-1”家庭群體龐大。與此同時，壹些失獨家庭和“空巢”家庭群體也應運而生。此外，獨居比例和護理費增加，單身家庭和空巢家庭的比例也有所增加。
第三，居住模式的改變。“現代性讓父母與子女的生活距離變遠，傳統家庭功能降低。”朱對說:
近日，《中國養老金精算報告2019~2050》測算結果顯示，養老金累計結余將於2035年耗盡，這意味著養老保障制度改革進程面臨艱巨挑戰。朱認為，養老總量不足、結構失衡以及對多元化養老安排的需求已經成為“以房養老”業務發展壯大的第四個因素。
第五，中國房地產占家庭總資產的比重比較高。據悉，中國家庭財產占總資產的69%，而美國只占36%；第六，人口基數大，占比小的業務量會很大。
目前，我國住房抵押貸款二級市場不發達，降低了資產的流動性，影響了保險公司等金融主體參與住房反向抵押貸款的積極性。
朱建議，未來中國可以在財政、稅收、司法、住房建設等多方面完善配套政策。同時，在產品服務方面，鼓勵產品創新，使產品多樣化、差異化。比如，保險公司可以與護理機構合作，或者自建護理服務體系，提供增值住房共享或者“養老保險加養老服務”的新產品。
(編輯:劉紅麗)