近日，西安市法制辦將召開物業管理立法聽證會，以後用住宅開小飯館、棋牌室可能會行不通了。
西安市法制辦將召開物業管理立法聽證會
5月9日，為進壹步聽取社會各界的意見和建議，西安市法制辦將召開《西安市物業管理條例（修訂草案）》立法聽證會。
聽證事項包括，禁止利用住宅開設小飯桌、托管班等學生托管機構，以及私房菜、棋牌室等經營服務場所，是否合理、可行？
在住宅小區無法成立業主大會或者選出業主委員會的情況下，由鎮人民政府、街道辦事處或者開發區管理委員會組織成立物業管理委員會，代行業主大會或者業主委員會職責，是否合理、可行？
對經行政管理部門確認，屬於應急使用情形，可以使用專項維修資金對相關***用部位、***用設施設備進行維修的，不需經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，是否合理、可行？
首次業主大會籌備組成員是否可以作為首屆業主委員會委員人選？
業主是否可以通過手機信息、電子郵件等方式進行投票，參加業主大會表決？
物業服務企業是否可以對物業管理區域內***用部位、***用設施設備善意經營？
無論是希望參與旁聽的，還是想了解結果的，可能都對所聽證的內容只是壹知半解。所以，購房指南也是很貼心的為大家準備了壹些基礎知識，供大家參考。
問題壹，居民住房可以用來開飯店，棋牌室嗎？
根據《物權法》第77條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
此前，有遇到類似情況的咨詢專家。後者表示，在居民區內開設飯店，已經將住宅房變成了以經營為目的的用房，如果住戶在沒有征得周圍居民同意的情況下，這種做法是不合法的。對於這種情況，可以建議由社區居委會聯合當地城管部門進行處理。
問題二，業主大會或者業主委員會職責是啥？
根據《物業管理條例》，業主大會應當履行下列職責：
（壹）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；
（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
（三）選聘、解聘物業管理企業；
（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施；
（五）制定、修改物業管理區域內物業***用部位和***用設施設備的使用、公***秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：
（壹）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；
（四）監督業主公約的實施；
（五）業主大會賦予的其他職責。
問題三，物業專項維修資金都是用來修什麽的？
物業專項維修資金壹般由政府指定的維修資金管理機構統壹管理，計帳到戶；業委會成立後，也可以申請由業主自主管理，但這種管理模式難以規範，其資金安全運行存在壹定風險。
物業專項維修資金專項用於小區***有部位、***有設施設備保修期滿後的維修、更新、改造。使用時，須經過專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主及占總人數三分之二以上的業主簽名同意。
問題四，物業管理區域內***用部位、***用設施設備指的是什麽？
物業管理區域內***用部位是指屬於全體野豬或者單幢物業的業主、非業主使用人***同使用的公***門廳、樓道間、電梯間、管道井、設備間、過道、值班保安室、公***停車位、房屋承重結構、戶外墻面、屋面和道路、場地、綠地等部位。
***用設施設備是指屬於全體業主或者單幢物業的業主使用人***同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、電梯、樓道照明設施、小區道路照明設施、安全防範智能系統、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設施和區域圍護等設施設備。
最後，再來看看聽證會旁聽的報名辦法吧。
聽證陳述人人數為12人，旁聽人數為10人，凡年滿18周歲西安市居民都可以報名參加，報名作為聽證陳述人的，請於5月13日前提交附件所列報名表，並表明自己所持觀點（《西安市物業管理條例（修訂草案）》征求意見稿可在市政府門戶網站及市法制辦網站瀏覽）。
報名表可以電子郵件的方式發送至法制辦專用郵箱：xafzbfgc@163.com或傳真至029-86788348。聽證陳述人按照報名先後及所持不同觀點人數相當的原則，經遴選後確定。
報名作為旁聽人的，亦請於5月13日前提交附件所列報名表，並在意見建議欄中註明“旁聽”。
（以上回答發布於2016-05-10，當前相關購房政策請以實際為準）
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