壹、莊園“不輸不入”化
莊園除了以“神田”、“寺田”等不輸租田為基礎形成的外，原則上都是輸租莊園，即莊園主必須從征收莊民的年貢中拿出壹部分作為田租上交國家，並且在初期，莊民還被國家課以臨時雜役等“國役”，莊園土地的調查權(“檢田權”)也屬於國衙，國衙的檢田使和征稅吏等各種“國使”有權進入莊園(“入部”)進行檢田、收租和征調勞力。馬克思說：“地租的占有是土地所有權借以實現的經濟形式。”不能獨占地租而必須把它分給國衙壹部分，說明直至乎安前期莊園尚不具有完全私有地的性質。
從9世紀起，貴族莊園主開始爭取自己的莊園不輸租化。他們借助自己的權勢，設種種口實向政府申請莊園免租。政府壹旦批準；便發放可不輸租的“太政官符”和“民部省符”。這種手續稱“立券莊號”，獲得不輸租特權的莊園稱“官省符莊”。這種莊園出現於今世紀中葉。10世紀以後，莊園主又開始力爭獲得“不入”特權。“不入”原來僅指國衙檢田使等不得進入莊園，後來它的涵義擴大到不承認政府在莊園裏擁有司法權和警察權。其結果，取得不輸租權、雜役免除權、不入權的莊園便完全排除了國衙的壹切幹涉，莊園主獲得了統治莊園的壹切權力，變為領主，莊園則成為他的私人領地。不輸不入莊園自公元11世紀起迅速增多，至公元12世紀在日本各地已經到處皆是。
二、封建領主等級土地所有制的形成
10世紀以後，有別於自墾地型莊園的寄進型莊園逐漸增多。這是指通過接受“寄進”(進獻)土地形成的莊園。原來地方開發領主為得到權力的庇護和借助這種權力使自己的莊園不輸不入化，便往往把自己的莊園進獻給中央貴族和大寺社，奉之為領主，稱之為“領家”，分給莊園年貢的壹部分，自己則保留“下司職”或“預所職”(均指莊官)[註1-]，留在原地，管理莊園。如果“領家”以為自己的權勢仍不足以同國司抗衡，則將莊園進獻給更有權勢的貴族，奉之為“本家”[註11]，於是“本家”成了更高壹級的領主。從而在莊園內部形成“本所職”壹“領家職”，“下司職”這種層層瓜分年貢、土地的等級所有的體制。
但是，莊園領主土地等級所有制既不同於後來武家領主等級所有制，也不同於西歐封建領主土地等級所有制。它不是通過自上而下分封領地，下放土地所有權的方式，而是通過自下而上層層進獻土地所有權的方式形成的。而且這種土地等級所有制，由於進獻者和受獻者之間沒有建立以私人武裝組織為基於的嚴格等級關系(主從關系)，所以得不到強有力的保證。進獻者和受獻者間只是寄進契約所規定的關系，而這種規定主要是保證進獻者(開發領主)在莊園裏的實力地位。[註12]實際上，“本家”、“領家”等各級領主大多是名義上的領主，充任莊官的開發領主才是莊園的實際所有者。他們不只掌握莊園經濟、行政、司法等權力，而且也是莊園武裝力量的組織者。莊園領主能不能順利地調動莊園武力，完全取決於莊官的態度。正因為如此，後來許多莊官成為武家政權的支柱。所以這種莊園領主土地等級所有制是極不穩定的。
這個時期莊園的農民已經成為莊園的專屬農民，即“莊民”。莊民生產糧食、農副產物、山林產品和家庭手工業品。這些產品除滿足莊民本身需要外，還供應住在奈良、京都的莊園領主。莊園領主只有那些高級享用品才依靠中國的輸入，滿足他們的奢侈生活。這表明，莊園經濟是壹種農業同家庭手工業緊密結合的自給自足經濟，整個莊園便是壹個同外界很少聯系的經濟整體。
公元12世紀，莊園領主制確立起來。封建莊園占全國土地之半，而所剩余的壹半土地由於“知行國”制的確立，也逐漸封建領地化了。“知行”意為對土地財產的直接支配。“知行國”或“領國”是指特定的個人(皇族、廷臣、後來也包括“武家棟梁”)擁有知行權的國(地方)，實際就是采地。至公元13世紀，這些知行國進壹步變成了皇親、權貴和武家的世襲領地。
租佃制
中國封建社會中，地主以土地出租給農民，從而剝削、奴役農民的制度。是戰國以來隨著封建生產方式而出現的壹種封建生產關系的形式。這壹制度自戰國經秦漢至明清，延續了兩千多年，並在這兩千多年中不斷地發展變化。兩漢 西漢時的租佃關系，《漢書?食貨誌》記載董仲舒的話說：“或耕豪民之田，見稅什五”。唐顏師古（581～645）註解說:“下戶貧人，自無田而耕墾豪富家田，十分之中，以五輸本田主。”王莽批評西漢放任“豪民侵陵，分田劫假”。顏師古解釋“分田”是：“貧者無田而取富人田耕種，***分其所收”，“假”是“貧人賃富人之田”，“劫”是富人劫奪貧人的田租，侵欺貧人。
中國似乎並未將古代的農業的封建制度定義為莊園制